На круглом столе «Ипотека 2015: как избежать сокращения сектора. Уверенный оптимизм или падение» представители банков и специалисты в сфере недвижимости поделились своими наблюдениями за сферой ипотечного кредитования и прогнозами на будущее.
Ипотечный рынок восстановился
Директор департамента маркетинга и рекламы компании «Домплюсофис» Михаил Бимон отметил, что на сегодняшний момент ипотечные кредиты с господдержкой являются самым выгодным инструментом для приобретения жилья. «При сегодняшних темпах инфляции и при рассмотрении долгосрочной перспективы увеличения стоимости жилья это выгодное вложение, особенно для тех, кому необходимо решать проблему здесь и сейчас. Поэтому мне кажется, что сильного провала по ипотеке по итогам 2015 года не ожидается», – утверждает Михаил Бимон. По его словам, если все пойдет без особых изменений, то основным сдерживающим фактором перед тем, чтобы взять ипотеку, будет неуверенность в завтрашнем дне. Как только конкретный человек будет видеть долгосрочные позитивные прогнозы лично для себя, это увеличит его желание взять ипотеку.
В 2014 году в России было выдано кредитов на сумму 1,76 трлн рублей, что на 30% больше, чем в 2013 году. «Более 1 млн людей в прошлом году взяли ипотечный кредит, и это много. Это 0,6-0,7% от населения страны, или примерно 1,5% от экономически активного населения. Мы много лет говорили о том, что у ипотеки огромный потенциал роста. Наконец, цифры стали достойными, по крайней мере семизначными», – отметил заместитель дирекции розничного бизнеса банка «Санкт-Петербург» Дмитрий Алексеев.
В конце марта-начале апреля звучали прогнозы, что рынок ипотеки упадет на 50%, но мало кто в это верил, отмечают эксперты. По словам Дмитрия Алексеева, падение рынка в два раза казалось мягкой посадкой для тогдашней ситуации. «Все сходились в том, что рынок упадет в 3-4 раза, и ждали как манны небесной программу государственного субсидирования. Она была запущена довольно успешно. Мы вернулись от 10-15% ипотеки в продажах застройщиков к привычным 40-50%», – рассказывает Дмитрий Алексеев.
Страхование от сокращения
В банке «Санкт-Петербург» июнь этого года был четвертым месяцем по объему выдачи ипотеки за всю историю банка. Было выдано ипотечных кредитов примерно на 1,5 млрд рублей. Больше на 10% банк выдал только летом прошлого года. «Естественно, максимальный спрос сейчас приходится именно на ипотеку с господдержкой. Ставки по остальным сегментам еще высоковаты – в районе 14-15%. Хотя это уже и не сравнить с теми 22-24%, которые мы видели в декабре-январе, но, тем не менее, все ожидают падения ставок, откладывают решение о приобретении недвижимости, особенно с привлечением ипотечных средств, на осень», – считает Дмитрий Алексеев.
Руководитель отдела ипотеки банка ВТБ24 в Санкт-Петербурге Татьяна Хоботова отметила, что кризис 2008-2009 года дал участникам рынка понимание, что и как нужно делать. «Практически такая же господдержка, которая есть сейчас, была и в предыдущий кризис: те же ограничения по сумме, те же процентные ставки. Поэтому банки быстро перестроились, и не нужно было изобретать никаких велосипедов. Единственное, в нашем банке изменилась структура кредитного портфеля по ипотечному кредитованию», – утверждает Татьяна Хоботова. Если в 2014 году был отмечен рост ипотеки на строящееся жилье, и она доходила в ВТБ24 до 70-75% по некоторым подразделениям, то в 2015 год банк вошел с долей строящегося жилья в структуре в 68%, доля готового жилья составила 32%.
I квартал 2015 года внес серьезные коррективы, и по его итогам доля готового жилья в структуре ипотеки ВТБ24 составляла уже 43%, а доля строящегося жилья – 57%. Сказалось то, что были введены жесткие условия по кредитованию застройщиков. «В целом, рынок недвижимости был в ожидании, потому что все, что можно, купили уже в декабре. В апреле, когда мы начали работать с господдержкой ипотеки, количество заявок увеличилось в два раза», – сообщает Татьяна Хоботова. Сейчас, чтобы минимизировать риски клиентов, в ВТБ24 появился дополнительный продукт «Жить – не тужить!» – страхование клиентов от сокращения на работе. Это успокаивает людей психологически.
Интерес к вторичке
Летом, как правило, на рынке жилья происходит небольшое затишье, но в этом году в июле наступило некоторое оживление, потому как застройщики и банки проводят промоакции. «У нас стартовала акция по снижению ипотеки на 0,25% для некоторых крупных застройщиков, которые формируют рынок недвижимости в Санкт-Петербурге. Это дало толчок тому, что население стало активно обращаться к нам за кредитами», – утверждает Татьяна Хоботова.
«Сбербанк предложил условия, при которых в рамках одной ипотечной заявки мы можем до трех раз менять недвижимость, которую будет приобретать клиент, то есть можно подать на первичку, потом поменять на вторичку, а потом на загородку», – рассказывает региональный менеджер по работе с партнерами Сбербанка Ольга Богданова. Также изменилось время рассмотрения заявки – с 4 до 2 месяцев. По словам Ольги Богдановой, многие подавали заявки в декабре в надежде, что процентная ставка будет зафиксирована, но в январе – феврале люди стали бояться того, что будет дальше, и не брали кредиты, так как компании начали объявлять о сокращении рабочих мест.
С 1 июля Сбербанк отреагировал на падение ключевой ставки, понизив ставку на вторичную недвижимость на 1 пункт. Также возобновилось приостановленное в декабре кредитование на покупку загородной недвижимости и строительство домов. «Сейчас есть такая тенденция, что на первичном рынке наши клиенты покупают квартиры, которые будут построены не позднее 2016 года, потому что надеются, что денег, которые выделило правительство, хватит, прежде всего, на строительство этих домов. Также у нас увеличилось число клиентов, которые хотят приобрести квартиру на вторичке. Хоть это и дороже, но зато в нее можно гарантированно заехать, ведь она уже построена», – сообщила Ольга Богданова.
Поторговаться с застройщиком
«2014 год был рекордным по спросу. 2015 год скромнее, и это закономерно и справедливо, что спрос упал на 30%. Сейчас к ипотеке стали относиться как к нормальному финансовому инструменту, и ставка по господдержке беспрецедентно низкая и удобная. Что же касается элитного сегмента, то там процент ипотеки небольшой и большим никогда не будет», – отметила директор управления маркетинговых исследования компании RBI Вера Сережина.
Президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Федор Дьячков утверждает, что психологической границей для многих клиентов является ипотечная ставка в 12%. По его мнению, если тенденция, связанная со снижением процентных ставок, сохранится, это снова вызовет возрастание спроса на ипотеку, а значит, и увеличение спроса на рынке недвижимости в целом. Федор Дьячков также подчеркнул, что, несмотря на падение спроса в два раза, цены на недвижимость по большей части остаются прежними. Продавцы не готовы снижать цены, потому что они сравнивают их с долларовыми и видят, что продукт и так стал дешевле, а покупатели чувствуют неуверенность в завтрашнем дне. «Я считаю, что сейчас достаточно благоприятное время для покупки квартиры, потому что хоть цены и не снизились, но при конкретном обращении застройщик делает скидку в пределах 5-7%, если поторговаться, к тому же объем предложения достаточно высок. Также можно предположить, что, исходя из макроэкономических факторов, курс рубля будет снижаться, и в этом случае приобретение рублевых кредитов может оказаться выгодным», – советует Федор Дьячков.
