2009 год называли годом долгой спячки ипотеки, 2010-й – годом ее возрождения, а 2011-й – годом ее восстановления и расцвета. Но законы математики не работают в финансовой сфере: после долгого роста показатели поползли вниз, и 2012-й стал годом начала кризиса ипотеки. При росте объемов кредитования, ставки также стали расти. Вырулит ли ипотека на ровный путь, или начнется спад?
Первое и главное событие 2012 года – отсутствие события: экономический кризис, который в конце 2011 года многие прогнозировали, так и не наступил. И, казалось бы, жить да радоваться, но нет. Угроза наступления кризиса по-прежнему сохраняется, и это не могло не отразиться на ипотечных ставках.
Год красивых обещаний
Если в январе ставки снижались, то уже с начала февраля они начали расти. Особенно абсурдно этот процесс выглядел на фоне февральских предвыборных обещаний кандидатов в президенты. Например, отвечая на вопрос учительницы информатики из Кургана о том, как получить жилье молодым семьям, Владимир Путин сказал: «Первый и главный способ – это повышение уровня заработной платы и снижение ставок по ипотечным кредитам. С тем, чтобы у людей появилась возможность реально зарабатывать и приобрести жилье. Я думаю, что мы должны довести ставки по ипотеке где-то до 3-4%».
Через несколько дней тогдашний премьер повторил эту мысль в одной из своих статей: «Что мы предлагаем делать? Первое – снижать стоимость строительства, и не за счет заработной платы и охраны труда рабочих, а за счет снижения цен на строительные материалы, прекращения раздувания цен из-за коррупционной нагрузки на строительный бизнес. В совокупности мы можем снизить цены на современное комфортабельное жилье не менее чем на 20%, а в отдельных регионах – до 30%. Цена ипотеки должна снизиться со снижением инфляции». Однако год прошел, а изменения так и не наметились, даже на уровне теоретических шагов.
Вообще, в минувшем году об ипотеке представители власти говорили много, в основном в позитивном и перспективном ключе, что, впрочем, никак не повлияло на реальную ситуацию. Так, через несколько дней после инаугурации Владимир Путин подписал указ, который гласит: «Правительству РФ обеспечить до 2018 года снижение показателя превышения среднего уровня процентной ставки по ипотечному жилищному кредиту (в рублях) по отношению к индексу потребительских цен до уровня не более 2,2% пункта». При среднегодовых цифрах инфляции порядка 6%, средняя ипотечная ставка должна быть около 8%.
Напомним, что еще в феврале речь шла о 3-4%. Таким образом, ставки росли не только в реальности, но и в мечтах представителей власти.
В начале июля об ипотеке заговорил премьер-министр Дмитрий Медведев, и предложил создать льготные ипотечные продукты для селян и бюджетников: «Нужны специальные ипотечные продукты, например, для селян. Для преподавателей, для бюджетников. И мы этим занимаемся сейчас, чтобы не были такие грабительские условия ипотеки». При этом, едва успев назвать условия «грабительскими», премьер добавил, что банки не завышают ставки, они вполне адекватны нынешнему состоянию экономики России. Обещал бюджетникам снижение ставок в июле и Владимир Путин. На встрече с президентом проблему ипотеки подняла воспитатель детского сада города Клинцы Альбина Волобуева. «Мы бы хотели предложить: можно ли сделать такую ипотеку на 30-40 лет под 3-4% для молодых специалистов?» – спросила воспитатель. Владимир Путин ответил, что для всех молодых семей это, конечно, невозможно, но для отдельных специалистов «вполне можно было разработать такую систему».
В сентябре Владимир Путин вновь вспомнил об ипотеке, объявив выговор министру регионального развития Олегу Говоруну, после чего эстафету жилищных идей принял Дмитрий Медведев: «По экспертным оценкам, уменьшение стоимости жилья на 20% сделает стандартный ипотечный платеж доступным более чем для 1 млн домохозяйств, которые сейчас не могут этим воспользоваться». Сроки премьер вновь не назвал.
Вспомнить все
Как уже было отмечено, в январе ставки снижались, но уже с февраля начали расти. Правда, не во всех банках: некоторые продолжили снижение, однако это было уже не революционное снижение 2011 года, а скорее «подтягивание» до уровня остальных. Увидев тенденцию к повышению, некоторые банки попридержали свой резерв снижения, чтобы воспользоваться им весной и летом, в период наиболее активного роста ставок в других банках. На фоне общего повышения их новости о снижении ставок смотрелись сенсационно.
В марте ставки стали не просто расти, а расти стахановскими темпами: сразу на 1-2%. Эксперты перестали делать долгосрочные прогнозы и осторожно предрекали сохранение тенденций лишь на ближайший месяц.
В апреле-мае банки еще немного подняли ставки. При этом официальные минимальные ставки сохранились на прежнем уровне, просто клиент, в январе взявший кредит под 11% годовых, в мае смог бы взять его лишь под 12%. Впрочем, в мае еще оставалась надежда, что повышение ставок – процесс сугубо политический, и со «стабилизацией» обстановки ставки опустятся или хотя бы перестанут расти.
Но вскоре стало понятно, что это не так. Традиционного летнего затишья не наступило: покупательская активность не снизилась, как и активность заемщиков, а ставки продолжили рост. В начале июня немного упал рубль, отчего обстановка на рынке еще более накалилась: стоимость нефти падала, доллар прибавлял по рублю в день, пока Центробанк РФ не стабилизировал курс, продав, по данным «Эха Москвы», полтора миллиарда долларов. Эксперты заговорили о «последнем вагоне», в который нужно успеть заскочить заемщикам, призывали не тянуть с выбором банка и как можно быстрее одобряться в любых кредитных организациях, ссылаясь на то, что в начале осени ставки все равно вырастут.
К концу августа о кризисе стали говорить все, даже Минфин. Там назвали прогноз Минэкономразвития излишне оптимистичным и представили свой прогноз, описывающий дефолты некоторых европейских стран и банков при курсе доллара в 46 рублей и цене нефти в 60 долларов за баррель. АИЖК отрапортовал: если ничего не предпринимать, рынок по сравнению с 2011 годом сократится в 6 раз. Однако представители власти продолжали гнуть свою линию: в августе Дмитрий Медведев заявил, что правительство ставит для себя цель снизить ставки по ипотеке до 5-6% годовых. Сроков он предусмотрительно не назвал. Вторила ему и первый зампредседателя комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Елена Николаева: она также называла ставки в 5-6% теми, к которым надо стремиться.
Если до октября некоторые банки находили у себя резервы и снижали ставки на фоне общего подъема, к середине осени эти резервы иссякли, уступив место несмелым предновогодним акциям.
Согласно данным АИЖК, сегодня средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам не превышает 12,5%. В то же время повышение ставок уже сыграло против рынка: с сентября число займов неуклонно падало, сократив прирост по сравнению с 2011 годом вдвое, и спас показатели 2012 года лишь декабрь с его предновогодним бумом.
Программы 2012 года
2012 год не был годом новых революционных ипотечных программ. В минувшем году банки скорее расширяли свою программную линейку новыми, уже известными рынку продуктами. Например, многие банки в 2012 году ввели программы для обладателей материнского капитала: в январе программу «Ипотека плюс материнский капитал» ввел Сбербанк, а в апреле программу «АК БАРС – Материнский капитал» ввел банк «АК Барс». В начале мая ипотечные программы «Квартира + Материнский капитал» и «Новостройка + Материнский капитал» для молодых семей запустил Номос-банк. В этом же месяце новую программу «Материнский капитал плюс» ввел и Примсоцбанк.
Многие банки ввели программы ипотечного кредитования загородной недвижимости. В январе банк МБРР ввел программу «Загородный дом» для покупки индивидуальных жилых домов с земельными участками или без, причем как в собственность, так и на правах аренды. А летом кредиты на приобретение дачных домов и земельных участков начал выдавать банк «АК Барс», в рамках программы «АК Барс Комфорт». С середины октября ипотеку на покупку загородной жилой недвижимости начал выдавать и банк DeltaCredit.
Также ряд банков запустили программы по кредитованию бизнесменов. Сразу несколько программ по ипотечному кредитованию малого бизнеса запустил в январе банк МБРР: «Коммерческая ипотека. Приобретение недвижимости» и «Коммерческая ипотека. Залог недвижимости». В мае запустил новую ипотечную программу на покупку недвижимости для малого бизнеса и банк «Стройкредит».
Некоторые банки предложили программы рефинансирования: в июне – DeltaCredit, осенью – Примсоцбанк. Среди других выделившихся программ были «Ипотека с государственной поддержкой» от «Уралсиба», «Новостройка» от ЮниКредита.
Но были действительно необычные продукты. Например, «Ипотека без границ» от Транскапиталбанка, которую можно использовать в течение 5 лет практически на любые цели, а также ипотека для «гражданских» супругов от Альфа-банка. Удивил и DeltaCredit, предложив в июне ипотеку на квартиры гостиничного типа. Но самой необычной стала программа обратной ипотеки для пенсионеров от АРИЖК, запущенная в качестве пилотного проекта в городах-миллионниках.
Факты и прогнозы
Минувший год, по оценкам аналитиков, стал периодом активного роста числа сделок, роста доли ипотечных сделок в общем числе и роста стоимости жилья. Даже повышение процентных ставок по ипотеке (а они, по разным данным, выросли в размере от 1% до 3%) не смогло замедлить рост перечисленных показателей. В среднем банки выдали в 2012 году в полтора раза больше ипотечных кредитов, чем в 2011 году. По данным некоторых аналитиков, их объем в минувшем году достиг рекордного показателя в 1 трлн рублей.
Согласно прогнозам, в 2013 году основные тенденции сохранятся: цены на жилье будут расти и в средине года достигнут докризисных цифр, ставки по ипотеке при отсутствии внешних «раздражителей» останутся на прежнем уровне или еще немного вырастут. Однако ни катастрофического подъема ставок до 16%, какой был в 2009 году, ни резкого роста стоимости квадратного метра, как, впрочем, и падения, ждать не стоит.
Если довериться обещаниям представителей власти, в 2013 году нам стоит ждать первых движений в сторону улучшения условий ипотеки. Но факты говорят как раз об обратном. Сегодня в Госдуме лежат несколько инициатив, которые в перспективе могут значительно увеличить стоимость российской ипотеки.
По словам президента Ассоциации региональных банков Анатолия Аксакова, к удорожанию ипотеки приведет принятие поправок в Гражданский кодекс, в частности, поправки об обязательном нотариальном заверении ипотечных сделок и о квалификации закладной как ордерной ценной бумаги. По словам Аксакова, последнее грозит увеличением операционных издержек и невозможностью внедрения электронного документооборота. Другие законопроекты, которые неминуемо приведут к удорожанию ипотеки, – о банкротстве физических лиц и о взыскании долгов. «Законы эти сделают менее эффективным воздействие на заемщика со стороны кредитной организации, – отметил вице-президент АРСПб и ЛО Валерий Виноградов. – Будет определено имущество, на которое нельзя наложить взыскание – например, единственное жилье. Следствием принятия такого закона будет в том числе и более жесткий андеррайтинг заемщиков со стороны кредиторов».
Что касается снижения процентной ставки, то эксперты в один голос говорят об абсолютной невозможности такой перспективы. Среди причин они называют как удорожание заемных средств для самих банков, так и монополизацию этого рынка банками с государственным участием и полное бездействие самой власти. Без активного участия государства сегодня, по мнению экспертов, уменьшить ставку невозможно.
По словам заместителя председателя правления банка ВТБ24 Анатолия Печатникова, средневзвешенная ставка выдачи ипотечных кредитов в России может вырасти на 1% уже к середине 2013 года и составить 13,3%. По словам эксперта, это может привести к снижению объемов выдачи кредитов и сокращению объемов продаж жилья. Согласен с ним и заместитель генерального директора АН «АРИН» Владимир Спарак: «Ставки не просто растут, а приближаются к психологически важному рубежу в 13,5%, после которого количество сделок с ипотечными кредитами резко уменьшается». Похожий прогноз дает и начальник отдела ипотечного кредитования ООО «Александр Недвижимость» Владимир Черепанов: «В 2013 году предложение превысит спрос на рынке вторичного жилья, так как большинство новостроек будут сданы, что остановит стремительный рост цен, и, может быть, это условие повлияет на ставки в лучшую сторону. Если государство не будет стимулировать ипотеку, законодательно и финансово, то лично я не вижу перспективы значительного улучшения в этом сегменте на будущий год. Ждать у моря погоды я бы не советовал, лучше взять ипотеку сейчас с фиксированной ставкой в рублях и спастись от надвигающейся инфляции. Что же до обещания государства сделать ставки в диапазоне 6-8% в рублях, могу сказать только одно: если сделают, тогда мы рефинансируем всех наших клиентов, а если не сделают, значит, мы спасли их от повышенной ставки по кредитам».
Владимир Спарак, заместитель генерального директора АН «АРИН»:
В среднем в 2012 году объем кредитования вырос практически в полтора раза по сравнению с 2011 годом. Ставки тоже поднялись – с начала года средняя ставка выросла практически до 12,5%. Темпы роста ипотечного рынка замедлились. Что касается каких-либо примечательных тенденций прошедшего года, можно говорить о ситуации с покупкой квартиры в кредит семьей с детьми. Здесь идет своеобразная схватка между различными муниципальными структурами и банками. Банки не хотят, чтобы залоговый объект был оформлен на ребенка, муниципальные структуры, в свою очередь, не хотят ущемлять права детей и отказывают в регистрации подобных сделок. Иногда, к сожалению, доходит до абсурдных ситуаций. Тем не менее, нужно признать, что часть банков все-таки идут на уступки, как и часть муниципальных образований.
Если в 2013 году экономическая ситуация останется прежней, то, скорее всего, в первые месяц-два ситуация будет ровной. Таких взлетов, как в прошлом году, мы не получим, но и провалов тоже быть не должно. Вполне возможно, банки начнут играть с условиями кредитов, пытаясь переманить к себе заемщиков.
Владимир Черепанов, начальник отдела ипотечного кредитования ООО «Александр Недвижимость»:
2012 год для ипотечного рынка сложился крайне негативно, с нашей точки зрения. Это отра-зилось на увеличении ставки в среднем на 1% за год. Да, банки отошли от комиссий, да, отошли от жесткой формы подтверждения доходов, но увеличение ставки напрямую влияет на то, сколько придется заплатить банку за пользование деньгами.
По сравнению с предыдущими годами объем ипотечных сделок увеличился. Постепенно рынок выходит на докризисный уровень. В общем, динамика развития ипотеки была положительная, еще начиная с 2011 года. Банки шли навстречу заемщикам: снижали ставки по кредитам, улучшали свою работу, вводили новые программы. Но вторая половина 2012 года резко охладила желание взять ипотеку.
Судя по внешним экономическим признакам, обстановка медленно, но все же нормализуется. В первые месяцы 2013 года ставки по ипотеке зафиксируются, но возможен и рост. Ипотека будет развиваться в нашей стране – это точно, но вот каким путем, покажет время
Сергей Дроздов, генеральный директор агентства «Петербургская Недвижимость»:
Наибольшая активность ипотечных заемщиков наблюдалась весной-летом 2012 года. По итогам июля средняя стоимость квадратного метра составила 88 тыс. рублей, а уже в первые недели августа она увеличилась на 4,2% и составила 91,7 тыс. рублей. Летом было много сделок с приезжими и большое число ипотечных сделок (более 45%).
В последние месяцы рост цен на вторичном рынке прекратился, активность рынка снизилась. Наибольшую роль в этом, на мой взгляд, сыграл рост ставок по ипотеке. Он стартовал осенью, ставки выросли в среднем на 1-2%, в зависимости от политики банка.
Особенно важную роль сыграло повышение ставок Сбербанком: до 50% сделок по ипотеке совершается именно с этим банком. 2013 год, скорее всего, будет спокойным. Активность начнется не ранее февраля-марта. По итогам 2012 года за время, прошедшее с момента роста ипотечных ставок, число закрытых сделок с ипотекой не снизилось. Однако это связано с тем, что такие сделки длятся не менее 2-3 месяцев, поэтому итоги мы увидим только в наступившем году. Предполагаю, что в количественном выражении число ипотечных сделок будет ниже, чем в пиковые периоды, однако в целом доля таких сделок останется примерно на прежнем уровне.
Фото: primmarketing.ru
