2013 год был непростым для рынка ипотеки. Тревожные прогнозы сбылись: ставки, начавшие свой рост в 2012 году, продолжили его в 2013-м. Закончился ли на этом «золотой век» ипотеки? Вовсе нет. Темпы ипотечного кредитования продолжают расти, ставки снижаются, а прогнозы на предстоящий год заставляют поверить в чудеса даже самых заядлых скептиков.
Несмотря на прогнозы некоторых экспертов, рост средневзвешенной ипотечной ставки весной 2013 года вовсе не привел к при-остановке ипотечного кредитования, хотя она почти дошла до психологически значимой отметки в 13% годовых. Более того, он не привел даже к снижению темпов кредитования: покупатели жилья будто и не заметили, что ставки выросли, и продолжили активно брать кредиты. Словно разочаровавшись, с лета ставки поползли вниз, к концу года «потеряв» полпроцента.
Счастливое число 12,9
2013 год побил рекорд прошлого – ипотечными кредитами было выдано более 1 трлн рублей, что в два раза больше, чем в предкризисном 2008 году. Согласно статистике, в России сегодня каждая пятая сделка совершается с привлечением ипотечных средств, в Петербурге – каждая вторая. Эксперты прогнозируют, что такими темпами уже через 5 лет эта цифра может вырасти до 70%.
По данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, средневзвешенная ставка осенью 2013 года оказалась даже ниже, чем была осенью 2012 года. В октябре она составила 12,3%, а это на 0,6% ниже, чем на пике, весной, когда она была 12,9%, и на 0,1% ниже, чем была год назад. Однако, по данным экспертов АИЖК, рынок просто «отыграл» весеннее повышение, ставки вернулись на оптимальный уровень и больше опускаться не будут. Скорее даже наоборот: с завершением предновогодних акций средняя ставка поползет вверх. Конкуренция банков между собой гонит ставки вниз, но причин для существенного снижения, говорят эксперты, все же нет.
Если рассмотреть прошедший год подробно, то до весны ставки активно росли, а аналитики еще в январе предрекали среднюю ставку к концу года около 13%. К показателю 12,9% она подошла гораздо раньше, в марте. Но уже тогда наметилась тенденция к росту кредитования на первичном рынке, которая остается актуальна по сей день.
В первой половине года довольно активно развивалось сотрудничество банков с застройщиками. Особенно в этом отличился Сбербанк, объявивший настоящую войну ВТБ24, который год назад вдруг обошел признанного лидера по объемам ипотечного кредитования в Петербурге, в основном благодаря работе на первичном рынке. Весь год мы наблюдали битву титанов, и уже осенью Сбербанк догнал соперника, аккредитовав всех городских застройщиков, работающих по 214-ФЗ. Третье место в городе занимает банк «Санкт-Петербург», немного обогнавший Газпромбанк.
Широкое распространение в 2013 году получили программы с нулевым первоначальным взносом, программы кредитования коммерческих объектов («Глобэкс», Промсвязьбанк, Татфондбанк) и программы кредитования покупки комнаты в коммунальной квартире (АИЖК, «Глобэкс», DeltaCredit).
2013-й крупным планом
2013 год принес несколько нововведений на рынок ипотеки. Например, в январе АИЖК запустило новую программу «Переезд», позволяющую сначала купить новую квартиру, а уже потом продать старую. А в самом начале года Петербургский ЦДЖ запустил ставшую популярной программу «Ипотека – молодая семья», по которой ставка снижается на 1% при рождении одного ребенка и на 2%, если родится двойня.
В феврале СМИ подняли панику: по данным Regnum и МК, ставки могли подняться до 14%, а то и 16% годовых. А весной начался хаос: в то время как крупные банки повышали ставки, банки поменьше старались оторвать себе от рыночного пирога кусок побольше и ставки снижали. Особенно абсурдно на фоне этого броуновского движения выглядел опубликованный ИД «Коммерсантъ» опрос: «Когда ставки по ипотеке упадут до обещанных Путиным 4-5%?». Стоит ли говорить, что самым популярным был ответ «не в этом десятилетии».
А потом произошло неожиданное: Сбербанк первым среди крупных банков снизил ставки, приблизившись по условиям к мелким банкам, начавшим отбирать рынок. Правда, даже после этого условия флагмана не стали самыми лучшими: было много банков, предлагавших более мягкие условия.
В апреле рост ставок окончательно прекратился, равно как и рост цен на недвижимость. В это же время Дмитрий Медведев официально заявил, что выполнить президентский наказ сократить ставки за год до 7% годовых не удастся, и посоветовал стремиться к более реальным 10%.
В мае опомнился ВТБ24, снизив ставки на 1%. Рынок оживился (весна была поздней не только за окном), и темпы роста ипотечного кредитования начали расти. При этом цены на жилье остались прежними, а с учетом инфляции даже начали снижаться. В июне на рынок вышло много акций, призванных подогреть интерес к недвижимости в летний период. Банки стали снижать ставки, и все бы ничего, если б не слухи о девальвации рубля, якобы намеченной на август. Эта новость подогрела рынок лучше любых скидок, и лето прошло без традиционного затишья. Более того, в июле средневзвешенная ставка вдруг пошла вниз – по некоторым оценкам, впервые за два года.
Девальвации в августе не случилось, поэтому внимание аналитиков переключилось на другой риск – плохие кредиты и просроченную задолженность. Заговорили о том, что невыплаченный кредит сегодня имеет каждый второй экономически активный россиянин, а каждый десятый несет бремя как минимум пяти кредитов. Однако кризис неплатежеспособности, похоже, грозит лишь потребительскому кредитованию. В сфере ипотеки действуют другие законы, и такие заемщики куда более надежны.
С сентября начался акционный бум: хотя бы по одному специальному предложению вывел на рынок практически каждый банк. Подавляющее большинство акций были объявлены до конца года, но рынок они серьезно оживили: осень и без того активное время в плане покупки и продажи жилья, а тут еще столько скидок. В октябре появились довольно экзотические программы – кредит на покупку жилья за рубежом от Инвестторгбанка и кредит на приобретение машиномест от Росбанка. А в ноябре на рынок вышли несколько акций, плавно перетекающих из 2013-го в 2014 год.
Инициативы сверху
Ипотека в России продолжает оставаться сферой, в которой немалую роль играет государство. Например, серьезные изменения в следующем году могут коснуться материнского капитала, который молодые родители в последние годы активно тратили на первоначальные взносы по ипотеке и ее досрочное погашение. Помимо того, что стали появляться высказывания высокопоставленных чиновников о расширении возможностей использования материнского капитала, в декабре состоялось совещание по вопросу продления программы материнского капитала после 2016 года.
На сегодняшний день материнским капиталом воспользовались почти 2,2 млн семей, подавляющее большинство которых улучшили на эти средства свои жилищные условия – 2,1 млн семей. По словам президента Владимира Путина, правительство должно рассмотреть возможность использования материнского капитала после 2016 года, только если государство стопроцентно сможет гарантировать эти выплаты.
Владимир Путин ни слова не сказал ни об ипотеке, ни о жилье (доступном или даже не очень), ни о строительной сфере на своей ежегодной пресс-конференции, хотя круг обсужденных за 4 часа тем был широк, от Сноудена до квазиценностей и кодекса строителя коммунизма. Однако темы доступного жилья президент коснулся за неделю до этого, в своем ежегодном послании Федеральному собранию. «Ипотекой пользуются в основном люди с доходами выше среднего. Остальным гражданам она пока не по карману. Поэтому сейчас, на новом этапе, надо перейти к решению жилищного вопроса для более широких категорий граждан: молодых семей, специалистов социальной сферы, врачей, учителей, ученых, инженеров, принять меры по увеличению ввода доступного жилья эконом-класса, а также значительно расширить возможности аренды жилья», – отметил президент. Он сказал, что в отдельных регионах уже действуют пилотные проекты, которые неплохо бы распространить на всю страну.
А глава Центробанка Эльвира Набиуллина заявила, что лично займется вопросом снижения ипотечных ставок: создается рабочая группа, которая выработает конкретные механизмы удешевления ипотеки. Как сообщают «Известия», на закрытом совещании было рассмотрено несколько путей решения вопроса. Во-первых, это снижение коэффициентов риска при расчете коэффициента достаточности капитала, во-вторых, увеличение объема рефинансирования выданных ипотечных кредитов со стороны Центробанка, а в-третьих, законодательное упрощение процедуры переуступки прав требования по закладным. Также было отмечено, что закон о потребительском кредитовании не подходит для регулирования ипотеки и ее из-под него надо вывести.
Прогнозы-2014
С помощью Центробанка или без нее, но ставка, считают некоторые эксперты, будет снижаться. Банки, объясняют они, рано или поздно придут к обозначенной президентом ставке «инфляция плюс 2%». Новый законопроект, регулирующий способы дополнительной финансовой защиты не только для кредитора, но и для заемщика, должен снизить уровень процентной ставки, по мнению аналитиков АИЖК, до 8,6% уже к 2015 году, в основном за счет системы страхования.
Но изменения если и последуют, то начиная со второй половины 2014 года. В первом полугодии ожидается стабильность – по прогнозам большинства экспертов, ставка не будет ни заметно расти, ни падать. Начиная с лета, возможны изменения в лучшую сторону.
«Если заглянуть на 6-9 месяцев вперед, то можно предположить дальнейшее улучшение условий, процентных ставок и прочих технических моментов, связанных с ипотечным кредитованием, – говорит директор Северной филиальной сети агентства «Александр Недвижимость» Михаил Гаврилов. –
Не забыто еще и всячески культивируется желание правительства и президента сделать ипотеку доступной для большинства населения. Помешать этим благим намерениям сможет уж очень ретивая санация банковского сектора со стороны Центробанка, а также наметившееся замедление темпов экономического роста развития страны. Однако стабильные цены на энергоносители позволяют считать, что денег у государства хватит на пару-тройку госпрограмм в области ипотечного кредитования. Загадывать на более длительный срок – занятие неблагодарное, так как политические и экономические факторы могут развернуть рынок как в одну, так и в другую сторону. В более короткой перспективе ждем скидок и краткосрочных программ, направленных на дополнительное привлечение клиентов, как со стороны основных игроков рынка, так и более мелких кредитных организаций».
Юлия Мошкова, руководитель отдела ипотечного кредитования ООО «ЦРП “Петербургская Недвижимость”»:
Уходящий год однозначно можно назвать очень и очень активным. Растущий спрос и обострение конкуренции между банками сыграли на руку рынку. Статистика это подтверждает: если в конце 2012 года порядка 30% сделок проводились с привлечением ипотеки, то сегодня этот показатель достиг уровня 40-42%.
Специальные программы для конкретных застройщиков и повышение лояльности к клиентам – главные тенденции в сотрудничестве между банками и девелоперами в уходящем году. Отмечу, например, акцию от ВТБ24 по снижению первого взноса до 15%: сегодня его средний размер составляет порядка 40%, и снижение «входного» порога привлекло дополнительных покупателей. Также можно отметить повышение лояльности к клиентам банка «Санкт-Петербург». Помимо этого, у ряда банков произошло снижение ставок до уровня 11,5-12,5% годовых.
В следующем году мы ожидаем сохранения активности как со стороны покупателей, так и со стороны банковского сектора. Скорее всего, основная конкуренция развернется внутри петербургской «большой ипотечной тройки» –
Сбербанк, ВТБ24 и банк «Санкт-Петербург». Именно от них мы ожидаем новых интересных предложений и программ.
Михаил Гаврилов, директор Северной филиальной сети агентства «Александр Недвижимость»:
Несмотря на повышение базовой процентной ставки в нынешнем году по сравнению с предыдущим в среднем на 0,5-1%, общее отношение кредитных организаций к потенциальным клиентам стало более лояльным.
Соревнование двух столпов ипотечного рынка, Сбербанка и ВТБ24, привело к созданию программы «12-12-12», которая стала хитом кредитования под залог недвижимости. Другим важным событием уходящего года стала инициатива банка, направленная на расширение взаимодействия с профессионалами рынка недвижимости в лице агентств, входящих в Ассоциацию риэлторов Санкт-Петербурга. Данная программа успешно действует в некоторых зарубежных странах, например, в Турции. Мы считаем, что это стратегически правильный шаг, направленный на формирование цивилизованного и прозрачного рынка недвижимости.
Нельзя не отметить и программу банка «Санкт-Петербург», которая позволила ему в несколько раз увеличить количество заявок от потенциальных заемщиков. Двух документов стало достаточно для подачи заявки на кредит.
Благодаря улучшившимся условиям ипотечного кредитования отчетливо проявилась тенденция перетока части клиентов с рынка жилой аренды в сторону рынка покупок строящегося жилья.
