Кризис на американском ипотечном рынке спровоцировал падение фондовых индексов на мировых биржах. Эксперты опасаются, что этот сценарий может повториться и в других странах - особенно там, где цены на недвижимость росли в последнее время слишком быстро.
"Спусковым механизмом" для обвала биржевых котировок послужило сообщение агентства Bloomberg: по данным Ассоциации ипотечных банков (Mortgage Bankers Association), в последнем квартале 2006 года "увеличились объем просроченных платежей и число случаев потери прав выкупа ипотечных закладных".
К этим данным добавилось сообщение о финансовых затруднениях (фактически - об угрозе банкротства) американского ипотечного брокера New Century. Компания работала с рискованными кредитами.
Ипотека и жилая недвижимость - локомотив американской экономики. В период дешевых денег американцы набрали слишком много займов, сейчас наступает коррекция. По данным информагентств, количество "частных дефолтов" будет измеряться миллионами.
Два ключевых вопроса: первый - как происходящее скажется на российском рынке жилья и второй - грозит ли нам повторение американского сценария.
Первую тему мы уже проходили. Снижение доходности акций на российском фондовом рынке выталкивает часть денег на рынок жилья и приводит к росту цен.
Системный банковский кризис, связанный с "перегревом" ипотечного рынка, нам тоже пока не грозит. Доля ипотеки в ВВП стран Евросоюза составляет около 70%, в Штатах - 50%, у нас доля всех кредитов, выданных физическим лицам, - примерно 8% ВВП. То есть ипотечная "долька" и вовсе невелика: 2-3% в зависимости от того, что считать ипотекой.
Сложнее со второй проблемой. На самом деле граждан мало волнуют фондовые дела, вот цены на жилье - другое дело: будут расти или падать? В Америке - "пузырь", а у нас?
Глава Министерства экономического развития Герман Греф в ходе Международной выставки недвижимости MIPIM в Каннах сообщил журналистам, что в ближайшее время цены на жилье в российских регионах будут падать, а московский рынок недвижимости ожидает коррекция.
В прошлый раз г-н Греф делал похожее заявление в 2004 году. Тогда цены от повышения заклинали многие ответственные лица. Результат известен: граждане год ждали, пока подешевеет (период стагнации), потом случился дефицит жилья и взрывной рост цен.
Ощущение, что цены "несправедливые", - есть, а вот экономических предпосылок для их снижения (то есть - для заметного увеличения объемов ввода) пока нет. Финансовый кризис, банкротство кого-либо из крупных операторов могут служить для россиян дополнительной "страшилкой": роль психологического фактора у нас по-прежнему велика.
Однако аналитики примеряют американский сценарий к российскому рынку не зря: там речь шла о снижении требований к заемщикам, о набивании банковских ипотечных портфелей доходными, но и высокорисковыми ипотечными бумагами… Несколько шагов в этом направлении наши финансисты уже сделали.
"Сливки" ипотечного рынка сняты, высокодоходные группы заемщиков - окучены. И сейчас принципиально важно, в каком направлении будет развиваться конкуренция между банками. От этого зависят соотношение риска и доходности, надежность ипотечных схем, доступность ипотечных инструментов для заемщиков со средним уровнем доходов.
Этот вопрос: "Что будут делать банки, когда исчерпают традиционные возможности привлечения клиентов?" - мы задали участникам ипотечного рынка.
Мнения экспертов
Игорь Жигунов,
член правления Городского ипотечного банка:
– Когда рынок постепенно насыщается, компаниям приходится уделять особое внимание маркетинговой и рекламной политике, искать новые средства (которые через полгода станут "старыми"). Нельзя быть лучшим во всем. Необходимо определиться с продуктом, целевой аудиторией, методами продвижения, реализовать четкую систему мониторинга и актуализации данных рынка.
Специфика банковской сферы состоит в том, что целевая аудитория большинства банковских услуг - пока еще небольшой сегмент населения: работающие граждане 25-55 лет, имеющие средний и высокий доход. Поэтому массовые способы рекламы порой малоэффективны. Однако я не считаю, что традиционные формы привлечения клиентов исчерпаны.
Ирина Забродина,
директор Центра жилищного кредитования "Адвекс":
– В последнее время стало больше заявок от обычных граждан, которых принято относить к "низкодоходным" слоям населения. Покупателей, которые хотели бы купить квартиру полностью за кредитные средства, мало. Никто не знает, что будет с ценами, и никто не уверен, что эти вложения окажутся выгодными.
А вот людей, которым нужно поменять жилье, или разменять квартиру на две, или доплатить и, взяв кредит в банке, переехать из коммуналки в отдельную квартиру, - таких и сейчас предостаточно.
Их проблемы никакой банк решить не сможет. Они - клиенты риэлторских фирм.
Банкам необходимо плотнее сотрудничать с крупными риэлторскими компаниями: половина их клиентов может стать клиентами ипотечных банков.
Алексей Казарин,
заместитель генерального директора компании "Кредитный и Финансовый Консультант":
– В России далеко не полностью использованы традиционные возможности привлечения клиентов в банки. Многие каналы продаж вообще не открыты или слабо используются финансовыми институтами.
Один из основных - брокеры; в развитых странах именно они являются основным источником клиентов по многим видам кредитования.
В нашей стране серьезной конкуренции между банками еще не было, она только предстоит.
Вячеслав Михайлов,
директор по ипотечному кредитованию петербургского филиала Альфа-банка:
– Конкурентная борьба будет развиваться в нескольких направлениях.
Первое - усовершенствование продукта: снижение ставок, либерализация требований к заемщику и объекту залога, развитие новых сегментов (загородное жилье, рефинансирование, коммерческая ипотека).
Второе направление - улучшение сервиса и технологий продаж: открытие специализированных центров ипотечного кредитования, сокращение сроков рассмотрения заявки на кредит и подготовки сделки, комфортность обслуживания займа.
Третье - коммуникации: использование креативных подходов в рекламе, усиление роли Интернета, использование нетрадиционных форм продвижения (BTL).
Четвертое - дистрибуция ипотечных продуктов: новые формы работы с риэлторами, ипотечными брокерами и девелоперами.
