Деньги могут перетекать с места на место, а объекты (за исключением ларьков) - нет. Региональные специфические отличия важны, но не менее существенны и общие (для разных стран) закономерности развития рынка недвижимости. Особый путь российской ипотеки пролегает в общепринятой системе координат.
Ключевые параметры: обеспеченность граждан жильем, объемы строительства и динамика цен; соотношение собственников и арендаторов; доля ипотеки в объеме ВНП.
По мнению президента компании "Нира Фондс" Вадима Маркова, на развитие мирового рынка недвижимости сильно воздействует глобальные финансовые процессы - инфляция и снижение стоимости денег. Рост денежной массы опережает рост валового продукта; удорожание энергоресурсов приводит к эмиссии дополнительных денег; кризис в сфере IT и корпоративные скандалы (Enron и Parmalat) вызвали недоверие к фондовому рынку и высвобождение денежных ресурсов.
Стоимость денег в мировой банковской системе упала. Кредиты стали легкодоступны, и "лишние" деньги выплеснулись на рынок недвижимости. Кроме того, за последнее десятилетие в мире возросло количество cross-border трансакций. Сегменты локальных рынков, попавших в орбиту интересов международных инвесторов, начинают определять динамику развития целых регионов.
Жилищная карта
США. В Штатах с 1999-го по 2005-й портфель ипотечного кредитования вырос на $400 млрд, объем сделок - на 150%.
Но с сентября 2005-го по сентябрь 2006-го средняя стоимость домов и квартир снизилась на 2,5 и 2,8% соответственно; продажи жилья за год сократились на 1,9%; причина снижения, по мнению аналитиков, - повышение ставки рефинансирования до 4,7%.
Испания. Жилье с 1996 по 2006 год подорожало на 150%; в 2005-м темпы снизились до 14%. Основа роста - доступность кредитов; малообеспеченным предоставляются жилищные субсидии. Мотивацией для улучшения жилищных условий служит высокая плотность проживания - 3,3 человека в одном жилье.
В Испании много строят: 11 единиц жилья на 1000 человек в год. Каждый пятый собственник недвижимости в Испании имеет second home.
Цены могут упасть из-за высокой доли жилья, приобретаемого на побережье нерезидентами в инвестиционных целях.
Германия. Уникальная для ЕС ситуация: цены на жилье и объемы ипотеки не меняются несколько лет. Причина - строительный бум: после объединения объемы строительства составляли 8% от GDP (валового внутреннего продукта), построено 4,4 млн квартир; при этом в восточной части страны пустует около 1 млн единиц жилья. Только 43% жилья в собственности граждан (в Берлине - 11%, в Гамбурге - 20%).
Арендную ставку регулирует государство; декларируются меры по увеличению доли частного жилья.
Франция. В 2005 году рост цен на жилье составил 14%, в 2006-м - не менее 11% в центральной части, на периферии - 16-17%. Основа роста - доступные кредиты. Ипотечный портфель - 25% от GDP. С 1998 по 2004 год ипотека выросла на 200%, в 2005-м - на 27,8%. Почти 40% строящегося жилья субсидируется государством.
Социальное жилье составляет 17%. Каждый десятый собственник имеет second home, в основном на побережье, где ощущается нехватка строительства и наибольший подъем цен.
Ирландия. Рост цен с 1996-го по 2003-й составил 300%; но темпы снижаются: в 2004-2005-м цены увеличивались на 10% в год. Основа подорожания - доступные кредиты и рост экономики. Объем ипотеки увеличивается на 30% в год. Ее доля - 45% от GDP.
Высокая плотность проживания: 2,9 человека в одном жилье. Наивысшие в ЕС объемы строительства: 19 единиц жилья на 1000 человек.
В конце 1990-х были отменены антиспекулятивные налоги и снят контроль над уровнем аренды - это значительно подогрело спрос. Большая доля покупателей - инвесторы, приобретающие жилье для перепродажи. Состояние рынка зависит от темпов распродажи жилья крупными инвесторами в период его стабилизации.
Италия. Цены росли в 1995-2000-х, затем рынок перешел в стадию стагнации (из-за проблем в экономике); в прошлом году рост составил 2%; в 2006-м цены застыли. Ипотека составляет только 13% от GDP - из-за большого количества "плохих" кредитов.
Рынок аренды находится под сильным контролем государства; 80% резидентов - собственники жилья, доля частных домов - всего 25%. Срок проживания в одном жилье - нехарактерно долгий для ЕС: 20 лет.
Польша. В 2005 году цены на жилье в Варшаве выросли на 10-20% (в зависимости от района); объем нового строительства увеличился на 23%. В 2005-м в Варшаве построено шесть единиц жилья на тысячу человек, в Кракове - 5,9. Низкие цены привлекают иностранных инвесторов.
50% жилья в варшавских новостройках продаются по цене до 950 евро/кв.м, еще 35% - 950-1150 евро/кв.м). Прогноз: рост цен продолжится.
Россия. На одного россиянина приходится 20,8 кв.м жилья (в 1990-м - 16,4 кв.м). Плотность высокая: 3,6 человека на квартиру (1,2 человека на комнату). Около 35% жилого фонда подлежит сносу или реконструкции. Объемы строительства выросли на 13% в 2004-м и на 11% - в 2005-м. С помощью кредитов в 2005 году строилось 14% нового жилья, 13% - в 2006-м.
В Петербурге расчетный показатель на конец 2006 года - 2,3-2,5 млн кв.м. За 10 лет цены на недвижимость в Петербурге увеличились в 4 раза - аналогичные темпы отмечены в Ирландии и Латвии, но в этих странах не было таких резких скачков.
В России доля приватизированного жилого фонда в конце 2005 года составляла 75,1%.
На рынке мало свободных площадей, коммерческая аренда дефицитна и дорога.
Ипотека в России составляет всего 0,3% ВВП. Задолженность по жилищным кредитам на душу населения в России - около 600 руб. (примерно 17,5 евро). В Петербурге и Ленобласти - 823 руб., в Москве - 1113 руб. Это на порядок меньше, чем в странах Балтии, на два порядка, если сравнивать с Европой.
Количество ипотечных договоров за 2004 год - около 50 000, за 2005-й - 115 846, за первое полугодие 2006-го - 112 384. С 2004-го доля ипотеки от общего количества сделок с жильем выросла вдвое, достигнув 6,1%. По Петербургу этот показатель сегодня равен 5%. За 3-4 года ставки снизились с 18-20 до 11-12% в рублях.
Специалисты банка DeltaCredit полагают, что российский ипотечный рынок еще далеко не исчерпал стандартный набор инноваций, применявшихся в Европе 10-20 лет назад. Ближайшая перспектива: развитие продуктов, ориентированных на определенную ценовую группу (военные, молодые семьи) и на определенные сегменты рынка (загородная ипотека).
Уроки географии
Европейские рынки стабилизируются. Риск "перегрева" - там, где велика доля частных инвесторов и сектора second home.
Вадим Марков отмечает, что рост ипотеки более выражен в странах с традиционно высокой долей частного жилья (Ирландия, Испания). Цены активно растут там, где строительный рынок не смог компенсировать возросший спрос (Лондон, Средиземноморье).
Адекватные объемы строительства способны сдержать цены даже при больших темпах роста ипотек (Чехия, Польша). Менее выражен рост цен в странах с регулируемым рынком доступной аренды.
Негативное воздействие оказывает высокий уровень безработицы (Германия): нехватка рабочих мест заставляет стремительно продавать жилье за любую цену.
Глобализация финансового рынка обогнала начинающуюся конвергенцию региональных рынков недвижимости. В связи с серьезными страновыми различиями (по уровню доходов, количеству жилья на душу населения и др.) реакция на повышение или понижение ставок по кредитам может быть совершенно разной.
Пока не будут созданы механизмы саморегулирования и самозащиты региональных рынков (посредством налогов, правил застройки и т.п.), в европейском пространстве будут появляться очаги неустойчивости и кризисные ситуации.
Европейский опыт показывает неприменимость для России общих рецептов регулирования, не учитывающих локальных различий. Для российского рынка жилья важнейшее значение будут иметь: уровень государственной поддержки аренды, стимулирование жилищного строительства, сдерживание спекулятивной составляющей в регионах с "перегретым" рынком.
