В ближайшее время рынок ипотечного кредитования в России, как, впрочем, и вся финансовая система серьезно изменятся. Как ни странно, появятся новые услуги, а подход финансовых институтов к заемщикам станет принципиально иным. Об этом говорили в ходе II Всероссийского конгресса ипотечных и кредитных брокеров.
Брокеры: перемена участи
Конгресс, который состоялся при участии и поддержке национальной лиги сертифицированных брокеров «Просто ипотека» и компании «Кредитный и финансовый консультант», получился международным. Видеомост, соединивший Москву с американским Сиэтлом, внезапно обнаружил, насколько быстро кризис ликвидности заставляет меняться уже давно сложившуюся систему. Так, буквально неделю назад бывший американским ипотечным брокером, участвующий в видеомосте докладчик Павел Ромбах (президент Logistics capital, Inc & Rombakh Mortgages) сообщил, что был вынужден сменить специализацию.
Сегодня, по словам Павла Ромбаха, он предлагает клиентам банков и самим банкам «оздоравливать займы». По сути, это тоже брокерская работа – работа финансового консультанта. Брокер выступает посредником между банком и заемщиком, у которого образовался долг по кредиту или долг на кредитной карте. В нынешней ситуации многие ипотечные клиенты, сокращенные с работы или претерпевшие существенное изменение своих доходов, не могут погашать долги на прежних условиях. Поскольку многие кредиты выдавались в США без всякого обеспечения, банк может вовсе остаться ни с чем, а точнее, с невозвращенным кредитом на своем балансе (а множество невозвращенных кредитов на балансе гарантируют банку банкротство). Поэтому брокер может договориться с банком о новых условиях для проштрафившегося клиента: должнику устанавливают срок возвращения части средств и другие процентные ставки. Так банк получает хотя бы часть денег, а плательщик продолжает гасить долг на более мягких условиях.
Ромбах уверен, что такая же судьба ждет и российский кредитный рынок. Правда, не многие участники конгресса с ним согласились: все-таки в России кредиты выдавались не так огульно и не в таких количествах.
Хотя, как привел пример президент корпорации «Бест-Недвижимость» Григорий Полторак, в России постепенно набирает популярность такая услуга, как продажа уже заложенных квартир, при этом находит свою нишу на рынке работа с проблемными клиентами и поиск для банка нового заемщика на уже выданный кредит. Всем этим (подбором новых плательщиков, перепродажей объектов и их поиском) занимаются как риелторы, так и брокеры (ведь в России, в отличие от США, пока еще нет четкого разделения этих профессий).
Почему виновата Америка?
Пока же говорить, что мы пойдем по следам Северной Америки, все-таки нельзя. Слишком много различий хотя бы в причинах кризисных явлений на рынке.
Прежде всего, почему там разразился ипотечный кризис? Как напомнил президент Национальной лиги брокеров Владимир Лопатин, все-таки в США были долгое время доступны дешевые средства: в 2000 году ставка рефинансирования национального банка была понижена до 2% годовых! Это было делом рук главы Федеральной резервной системы Алана Гринспена.
Дешевые ресурсы позволили банкам выдавать, рефинансировать и вновь выдавать все новые кредиты. В Америке 70% населения – либо ипотечные заемщики, либо члены их семей (в России доля семей, имеющих возможность взять ипотеку, – 18%, а осуществивших заем – и того меньше). Есть и другие американские реалии, предопределившие кризис: слишком много subprime-заемщиков, то есть тех, кому в принципе давать ипотеку не стоило и чье финансовое положение было более чем сомнительным. В 2006 году таких заемщиков у американских банков было 25%. То есть четверть тех, кто потенциально мог не вернуть кредит. Им было выдано в общей сложности кредитов на $1 трлн. Когда жилье стало дешеветь, многие из них перестали платить: это означало бы переплачивать за обесценившиеся квадратные метры.
Много было и тех, кто покупал второй дом, а в случае трудностей резко переставал за него платить, потому что при этом не лишался крыши над головой.
Опять же, кредиты выдавались с плавающей ставкой, которая зависела от ставки рефинансирования ФРС, а она была повышена сразу до 5,6%. Тем самым платежи по кредитам, выданным с плавающими ставками, выросли в разы. (Кстати, в России такой же сценарий – резкое повышение выплат – возникнет по причине того, что многие кредиты были выданы в долларах: он сейчас дорожает по отношению к рублю, и выплаты уже с начала лета выросли более чем на 12%).
По словам Павла Ромбаха, немалую роль сыграло и введенное требование к банкам о переоценке залогов в соответствии с рыночными ценами. Так, с постепенным удешевлением недвижимости банки были вынуждены пересматривать стоимость заложенного имущества. Так оказывалось, что соотношение стоимости залога к выданному кредиту уже совсем иное, чем в самом начале. Все это привело к понижению рейтингов банков и краху самых крупных из них. В итоге на рынке разразился кризис тотального недоверия, банки перестали доверять друг другу. А на России сказался не сам ипотечный кризис США, а именно крах банков, попытки оставшихся вложить деньги в более стабильные активы, а отнюдь не в российскую экономику и тем более ипотеку. Мы сейчас имеем прекращение доступа к западным средствам, но у нас есть запасной парашют в виде денег Стабфонда.
Халявы не будет
Самое главное, к чему, по мнению экспертов, должен привести кризис, – это изменение финансовой системы и подхода к оценке заемщика, а также поиск новых источников фондирования. Директор департамента розничных банковских продуктов «Абсолют-Банка» Эмиль Юсупов уверен, что качество кредитных портфелей после кризиса будет намного лучше. Во всяком случае возврата к тому, чтобы выдавать займы за один день, без подтверждения доходов по справке 2НДФЛ, с низким первоначальным взносом, не будет.
При этом бесконечного роста ставок тоже не будет, говорит начальник управления ипотечного кредитования «Кредит Европа Банка» Сергей Огородников: непосильные ставки – это те же потенциальные дефолты по кредитам.
Таким образом, в будущем кредит на жилье взять будет сложно, но это укрепит финансовую систему за счет качества кредитных портфелей. Количество банков, занимающихся ипотекой, также существенно сократится (как это уже происходит сейчас), и, как считает Владимир Лопатин, это на пользу рынку: ипотека – самый сложный розничный банковский продукт, и им не могут заниматься все подряд.
Источники средств для того, чтобы банки продолжали выдавать кредиты и работать в нормальном режиме, следующие: собственные средства банков, депозиты граждан и юрлиц, государственные вливания, средства институциональных инвесторов (пенсионные и страховые фонды, однако в России пока этот источник не развит). В любом случае многие игроки рынка уверены, что ликвидность восстановится уже к весне.
«Ипотека в России во многом была экспериментальной. И мы находимся в период коррекции этого эксперимента», – подытожил Владимир Лопатин.
Фото: GI
