В прессе часто фигурирует термин PIIGS – так на Западе прозвали страны с проблемной экономикой (Португалия, Италия, Ирландия, Греция и Испания). Как сегодня обстоят дела в этих странах? Стоит ли сейчас там покупать недвижимость с расчетом на рост цен в будущем?
Станислав ЗИНГЕЛЬ, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock:
Данную группу стран с точки зрения рынков недвижимости целесообразно разделить на две подгруппы: к первой относятся Португалия, Италия и Греция, ко второй – Испания и Ирландия.
Страны первой подгруппы не характеризовались до кризиса спекулятивным перегревом рынка, вследствие чего сейчас демонстрируют хотя и затяжной, но не катастрофический спад цен и прочих ключевых показателей рынка недвижимости. За последние шесть лет общенациональная стоимость жилья в Португалии и Италии сократилась соответственно на 16 и 17%, в то время как в Греции жилье обесценилось на 31%. Во всех данных государствах снижаются темпы спада цен, что свидетельствует о скорой стабилизации ситуации.
Во второй подгруппе находятся страны, чьи рынки недвижимости были перегреты спекулянтами, вследствие чего они были вынуждены пережить более серьезный спад. Рынок Ирландии за время кризиса обесценился почти на 50%, в то время как рынок недвижимости Испании (согласно официальным данным) утратил пока 28% первоначальной цены.
Ирландский рынок недвижимости в отличие от испанского ориентирован на корпоративный капитал, инвестирующий в жилье для конечных пользователей. Как следствие ирландский рынок недвижимости восстанавливается быстрее, чем испанский рынок курортной недвижимости, ориентированный на небогатого частного инвестора. Неслучайно рынок недвижимости Ирландии уже начал восстановление, продемонстрировав в прошлом году прирост цен в размере 2-6% в различных сегментах, а рост стоимости жилой недвижимости в Дублине вообще превысил 10%. А вот испанский рынок недвижимости еще 2-3 года будет демонстрировать снижение цен, вследствие чего совокупный спад цен на нем может превысить 35%.
Будущее всех пяти рынков недвижимости неоднозначно, так как повторения на них докризисного сценария попросту невозможно. Наиболее пессимистично выглядит ближайшее будущее испанского рынка жилья, где гигантский объем предложения в 1,9 млн единиц попросту исключает рост цен в ближайшие 3-5 лет. Рынок Ирландии в определенной степени отыграет минувший спад, однако с учетом долгосрочных тенденций в мировой экономике вряд ли подорожает в среднесрочной перспективе еще более чем на 15%. Португалию, Грецию и Италию в ближайшие пять лет ждет незначительный рост цен в размере 5-10%.
В целом же государства PIIGS подойдут скорее для приобретения жилья для собственных нужд, чем инвестиционных вложений.
Анна ЛЕВИТОВА, управляющий партнер компании EVANS:
Эти страны объединены в одну группу, но ситуация в них различается. Португалия предлагает очень привлекательную программу получения вида на жительство: инвестируя в недвижимость 500 тыс. евро, покупатель получает вид на жительство без минимального пребывания в стране и без налоговых последствий. Это хорошее место для покупки дачи или доходной недвижимости с визовыми преимуществами для тех, кто живет в России, но хочет иммиграционный статус в ЕС. Испания тоже предлагает программу для инвесторов не менее 500 тыс. евро, но вид на жительство здесь требует проживания в стране и получения статуса налогового резидента, что подойдет тем, кто хочет переехать.
В Греции тоже есть иммиграционная программа от 200 тыс. евро, но ситуация в стране намного сложнее: нет согласия о путях выхода из кризиса, не видно света в конце туннеля.
В Италии сегодня многие продавцы готовы делать большие скидки, но покупки там имеет смысл делать тем, кто любит эту прекрасную страну и хочет иметь виллу, винодельню или небольшую гостиницу. Проблема с такими активами в том, что ими обычно нужно собственноручно управлять, то есть нужно иметь желание, как Диоклетиан, наслаждаться выращиванием капусты. Судя по историям наших друзей и клиентов, это может быть очень увлекательным занятием.
Ольга ЯСЬКО, директор отдела исследований Knight Frank Russia & CIS:
Хотя нельзя сказать, что экономический кризис еврозоны полностью преодолен, основная часть критических вопросов: выход ряда членов, проблемы единой валюты и т.д. уже решены.
Несмотря на общее сложное экономическое положение ситуация на рынке элитной недвижимости в этих странах разная.
Италия хотя и испытала значительное снижение цен на рынке недвижимости, смогла избежать катастрофического сценария, имевшего место у ее соседей по группе – Испании или Ирландии. Во-первых, до кризиса в Италии не велось массового строительства и не произошло раздувание «пузыря», а во-вторых, интерес иностранных покупателей к элитному сегменту недвижимости в Италии даже увеличился. За прошедший год здесь было отмечено рекордное количество сделок с элитной недвижимостью. Хотя в среднем цены на жилье Италии упали на 12-15% относительно пикового второго квартала 2008 года, в то время как в среднем по еврозоне падение было на уровне 8%, Италия тем не менее показала лучшую динамику, чем Греция, Испания или Португалия.
Ситуация в Испании продолжает оставаться тяжелой. С момента начала рецессии стоимость недвижимости в Испании в среднем сократилась на 25-30%, а в некоторых элитных проектах падение достигло даже 40-50%, что используют в своих интересах иностранцы, покупая объекты по сниженным ценам. Наибольшая активность сохраняется именно на элитном рынке, где доля иностранных покупателей максимальна. Число сделок и просмотров растет, подкрепляемое все новыми антирекордами цен и перспективой получения ВНЖ.
В Португалии ситуация очень схожа с испанской. Значительное падение цен (до 30%) и спроса сильно ударило по элитному рынку. Однако некоторые девелоперы, устав ждать скорого восстановления, предлагают объекты по реалистичным ценам, что привлекает внимание иностранных покупателей, в первую очередь граждан Великобритании.
Тяжелейшая экономическая ситуация в Греции продолжает оказывать прямое влияние на рынок недвижимости. За период с 2008 года цены в среднем сократились на 20-30%, в течение 2013 года они продолжили снижаться. Кроме того в целом фиксируется и падение спроса на недвижимость в Греции: количество операций с недвижимостью уменьшилось на 30-40% по сравнению с соответствующим периодом прошлого года. Главными негативными факторами, оказывающими влияние на ситуацию в настоящий момент, являются большое количество нераспроданного предложения, скопившегося за время кризиса (по некоторым оценкам оно составляет от 20 до 200 тыс. объектов), рост налогового бремени и чрезвычайно неустойчивая ситуация с банковским сектором. Можно прогнозировать продолжение снижение цен на недвижимость в ближайшие год-два на 10-15%. Тем не менее некоторые сектора недвижимости привлекают иностранных покупателей. В первую очередь это курортная недвижимость на южных эгейских островах, на Ионических островах и на Крите. В отдельный сегмент можно выделить сделки с островами, имеющий ограниченный, но постоянный круг покупателей.
В заключении можно сказать, что пройдя наиболее драматичный период страны этой группы, постепенно демонстрируют положительные изменения. Среди прочих лидирует рынок недвижимости Италии, пользующейся все большим спросом. Свое положительное влияние оказывает и налоговое давление в ряде ведущих стран еврозоны, как например, во Франции, откуда происходит перемещение капиталов. Стоит сразу отметить, что в ближайшем времени нельзя ожидать значительного роста цен, на котором можно будет спекулятивно заработать. Однако покупателям, заинтересованным в приобретении недвижимости для себя на долговременный период, сейчас открываются наилучшие возможности приобрести качественное жилье в странах с высоким уровнем жизни и отличными рекреационными ресурсами по минимальным ценам. Наиболее ликвидные объекты во всех этих странах сейчас пользуются повышенным спросом.
Игорь ИНДРИКСОНС, управляющий инвестициями в недвижимость, основатель портала Indriksons.ru:
Все перечисленные страны, за исключением Ирландии, продолжают испытывать трудности с восстановлением своих экономик. А так как ситуация в недвижимости и во всех сопутствующих ей отраслевых сегментах неразрывно связана с положением в экономике в целом, то и недвижимость Италии, Португалии, Греции и Испании продолжает находится в состоянии упадка.
Италии какого-либо улучшения ситуации не стоит ждать ранее следующего года. С инвестиционной точки зрения недвижимость в Италии не интересна, покупать стоит исключительно, чтобы там жить. Внешний долг Италии уже давно превысил 2 трлн евро (более 133% от ВВП).
Как известно по Испании, Португалии и Греции кризис прошелся паровым катком. Экономики этих стран испытали на себе все прелести - валютно-кредитный кризисы, бешенную инфляцию, высочайшую безработицу. Из-за этого у подавляющей части местного населения нет средств на приобретение недвижимости. Это является серьезным сдерживающим фактором выхода из кризиса, так как местные жители являются основными игроками на рынке недвижимости, а вовсе не иностранные инвесторы и покупатели. В наступившем году рынки недвижимости этих стран продолжат стагнировать. Инвестиционной составляющей в Испании, Португалии, Греции нет, покупать рекомендую для проживания не менее 5-6 месяцев.
Особняком в ряду стран PIIGS стоит Ирландия. Ценовой бум в секторе недвижимости длился с 1997 по 2007 годы. Рост цены на новостройки достиг порядка 200%, на вторичном рынке стоимость выросла на более чем 250%. "Прокол ирландского пузыря" в 2008 году был одним из крупнейших в мире. Правительству при поддержке населения, высказанной посредством референдума, удалось стабилизировать ситуацию в экономике. Обошлось для ирландцев это не дешево, только на приобретение токсичных кредитов были потрачены баснословные деньги, около €80 млрд. Но и результат у таких усилий есть, в 2012 году экономика увеличилась без малого на процент, в минувшем году рост составил уже 1,5%. Цены на недвижимость достигли дна и в течение 2013 года демонстрировали незначительный рост.
Местные инвесторы в недвижимость пока не слишком верят "приятным цифрам". Об этом говорит ситуация в строительстве: в 2011 году в эксплуатацию было сдано около 10 тыс. домов, в 2012 году уже только чуть больше 8 тыс. единиц, а в 2013 году всего 5,7 тыс. Чтобы ситуация в строительстве стала понятна, приведу статистику 2006 года, когда было возведено порядка 93 тыс. новых объектов недвижимости.
Но в Дублине и Ирландии присутствует важный, весьма тревожным фактор, а именно слабый внутренний спрос на предлагаемую недвижимость. Если сделки-купли продажи совершают в преимущественно внешние инвесторы - это знак, что ликвидность недвижимости низкая. Так что я бы не советовал покупать с инвестиционной целью. Слишком дорого обходятся рискованные игры.
