Объем инвестиционных сделок на рынке коммерческой недвижимости в России в 2014 году снизился на 57%. А новый год и вовсе может принести стране наименьший объем инвестиций за последнее десятилетие, опасаются эксперты.
За 2014 год на российском рынке коммерческой недвижимости было совершено инвестиционных сделок на $3,5 млрд, что на 57% ниже, чем в предыдущем году, говорится в исследовании международной консалтинговой компании JLL. При этом в четвертом квартале объем сделок в годовом сопоставлении оказался на 81% ниже и составил всего $609 млн.
Эксперты объясняют сокращение инвестиций резкими скачками рубля и в целом неопределенной макроэкономической ситуацией, которая влияет на ставки аренды, а также не позволяет рассчитывать потенциальную прибыль. Кроме того, рост стоимости заемных денег создал трудности и для местных инвесторов.
«Потенциальные покупатели хотят стабильности и не хотят рисковать, покупая на падающем рынке.
Инвестиционные сделки будут редкостью, пока к инвесторам не придет понимание того, что ставки аренды стабильны, а ставки капитализации всем очевидно понятны», — отмечается в исследовании.
По оценкам аналитиков компании, в 2015 году объем инвестиций в коммерческую недвижимость России продолжит снижаться и в итоге не превысит $3 млрд — это станет минимальным результатом за последние 10 лет.
«В нынешнем году инвестиционный рынок будет зависеть от доступности заемного финансирования, и влияние этого фактора будет носить ограничительный характер. В результате мы прогнозируем рост доли покупок недвижимости за счет собственных средств», — приводятся в отчете слова заместителя руководителя отдела исследований компании Олеси Дзюбы.
По итогам прошлого года также изменился качественный состав инвесторов. По данным Cushman & Wakefield, на российские компании в 2014 году пришелся 81% всех инвестиций в коммерческую недвижимость, а в прошлом году этот показатель составлял 71%.
В 2014 году на российский рынок пришли инвесторы из Ближнего Востока и Азии, доля их вложений составила 10% в общем объеме.
В то же время инвесторы стран Западной Европы и США уходят из России. Если в 2013 году на них приходилось около 29% инвестиций, то в 2014 году, по оценкам Cushman & Wakefield, уже 9%.
Аналитики прогнозируют, что в новом году основной объем вложений снова придется на российских инвесторов, а из иностранных участников ожидаются представители Китая, ОАЭ и Катара.
«В течение нескольких следующих месяцев российский рынок может предоставить хорошие возможности для компаний со стратегическим видением и готовностью рисковать», — уверена Олеся Дзюба.
А вот партнер, руководитель отдела рынков капитала Cushman & Wakefield Ирина Ушакова считает, что в условиях нестабильной экономической ситуации инвесторы рисковать не захотят и наибольшим спросом будут пользоваться только стопроцентно выигрышные варианты. «Это объекты, которые характеризуются центральным или стратегическим месторасположением, высоким качеством строительства, стабильным потоком, или объекты с привлекательным соотношением цены и качества», — говорит эксперт.
Самыми востребованными в 2015 году активами эксперты видят офисы.
Доля сделок купли-продажи офисов может составить 50–70%, считают в JLL. Для сравнения, в кризисный 2009 год на этот сегмент пришлось 77% вложений.
Данные консультантов по степени популярности этого сегмента у инвесторов в прошлом году расходятся: в JLL говорят, что сделки с офисами не превышают 20% от общего объема, в Colliers International — примерно 40%, в CBRE — больше чем 50%. Тем не менее в 2014 году эксперты отметили снижение интереса инвесторов к традиционно популярной торговой недвижимости и повышение к офисному сегменту.
Основной объем инвестиций, по мнению экспертов, снова придется на Москву и Санкт-Петербург как наиболее стабильные регионы.
В прошлом году в Москву, по данным JLL, вложили 82% от общего объема средств, а доля Санкт-Петербурга составила 9%.
«Российская столица сейчас лидирует по уровню ставок капитализации среди крупных европейских городов, что рано или поздно привлечет крупный иностранный капитал в первую очередь на московский рынок», — уверен директор департамента рынков капитала Colliers International Саян Цыренов.
