Может ли московская квартира быть инструментом инвестирования? Еще совсем недавно, года полтора назад, сам этот вопрос выглядел по меньшей мере странным. Недвижимость дорожала со скоростью до 8-10% в месяц – следовательно, приобретения абсолютно любых квартир были в ту пору выгодными.
Сейчас – иначе. То, что на рынке спад и снижение цен, признают даже агентства недвижимости (а их признание дорогого стоит, потому что их доходы исчисляются в процентах от стоимости продаваемых объектов, соответственно, они признают стагнацию только в случае ее полнейшей очевидности). И возникает вопрос: а можно ли инвестировать сегодня?
Слова о словах
Для того чтобы рассуждать о чем-либо, надобно прежде всего договориться о терминах. Инвесторов на рынке недвижимости нужно разделить на три категории. Первая – спекулянты (используем это слово без всякой негативной окраски, просто как технический термин). Это те, кто купил подешевле и надеется продать подороже. Вторая – рантье, извлекающие доход от сдачи в аренду. Третья категория – люди, изобретающие различные хитроумные схемы, иногда находящиеся на грани закона или даже эту грань преступающие… Осуждать их за это мы не станем (у государства – свои интересы, у нас – свои). Просто отметим, что такие действия требуют недюжинной фантазии, аналитических способностей и склонности к риску. И назовем этих людей «комбинаторами».
Закат спекуляций
«Чем выше конь, тем больнее с него падать» – гласит народная мудрость. Вселенский стон, стоящий ныне в печати по поводу того, что «на недвижимости теперь невозможно зарабатывать», объясняется в первую очередь тем, что очень долго зарабатывать было слишком легко и просто. Недвижимость дорожала – вся, быстро и неумолимо, как бамбук, вырастающий на 15 см в день. Соответственно, для инвестирования не нужно было даже думать: покупаем все что угодно, а общий рост цен делает за нас все остальное.
Можно ли так сейчас? Эксперты убеждены, что нет. На некоторые категории недвижимости сохраняется рост: например, со скоростью около 1% в месяц продолжают дорожать элитные квартиры; есть рост цен и за городом. Но если говорить о сугубо спекулятивных операциях (т. е. краткосрочных, с вложением денег не более чем на год), то накладные расходы съедят всю прибыль. «Да, элитное жилье может вырасти в цене за год процентов на 15, – говорит Валерия Родионова, руководитель филиала «Сивцев Вражек» компании «Новый город». – Однако, во-первых, нужно не ошибиться с выбором квартиры: дорожает ведь далеко не все. Во-вторых, перепродажи всегда чреваты потерями: плата риелтору, всевозможные государственные пошлины. И в-третьих, впереди у нас череда выборов – и никто не знает, как поведет себя рынок». В общем, если есть необходимости разместить где-то свободные деньги на срок примерно в год – лучше отнести их в банк и не мучиться.
И с арендой тоже не очень…
Вся история московского рынка аренды – это история постоянного снижения ее доходности. 90-е годы вспоминаются рантье как волшебный сон – тогда квартира приносила в год до 15% своей стоимости. Сегодня и 4% годовых (т. е. опять-таки намного ниже, чем в банке) – очень хорошо. Бедные риелторы (они ведь на процентах, вы не забыли?) всеми силами стараются рынок «разогреть».
Из одного агентства – мы не будем из деликатности его называть – автору прислали такие замечательные цифры: «сдача в аренду квартиры стоимостью $120-130 тыс. приносит доход $700-800 в месяц, то есть 7-8% годовых». Даже четвероклассник заметит тут «округление»: $700-800 в месяц – это 7-8% от квартиры стоимостью $120 тыс, если же цена продажи $130 тыс., то проценты будут ниже. А более тщательный анализ и вовсе не оставляет от этой цифири камня на камне. Квартиры по $120-130 тыс. если на рынке и существуют, то самые, как выражается современная продвинутая молодежь, «аццтойные»: пятиэтажки, крайние этажи, удаленные районы. Красная цена им в аренде – $500, а для того, чтобы получить $700-800, нужна квартира поприличнее, не менее $150 тыс. в продаже. И где в этой, простите, математике накладные расходы? Квартплата, коммунальные платежи? Траты на ремонт, который хотя бы раз в пять лет делать необходимо? Временный простой квартиры, когда одни арендаторы уже съехали, а других еще не нашли? Где всевозможные риски: некоторые снимающие имеют привычку уехать, не заплатив и наболтав долларов этак на тысячу по междугородней связи? Где, наконец, 13% подоходного налога, за которым уже протягивает свою исхудалую (нефть сегодня так дешева!) руку родное государство?
Нет, на эконом-рынке заработать арендой более 4-4,5% в год невозможно. В элитном сегменте – там, говорят, до 8%. Но автор честно признается, что не перепроверял эти цифры – и есть сильное опасение, что это такой же «художественный свист» заинтересованных лиц…
По следам Остапа Бендера
Если уважаемый читатель ждет сейчас подробного описания финансовых схем, которые позволят ему сказочно обогатиться, –уважаемого читателя придется огорчить. Автор честно признается, что самого интересного не знает. А знал бы – не сказал, и не писал сейчас статьи за гроши, а «крутил» бы деньги сам и контролировал процесс откуда-нибудь с Канар. Но нет этого – и приходится рассказывать о «схемах». Самых примитивных – исключительно для иллюстрации.
Самое очевидное – это перевод квартиры в нежилой фонд для последующей сдачи в аренду под магазин, офис и т. п. При всей заманчивости (доходность до 7-8% годовых) на этом пути тоже встретятся различные тернии. Нужно очень грамотно выбрать недвижимость: все квартиры на первых этажах с окнами на станции метро и оживленные магистрали уже стали магазинами, вы заметили? Еще придется заплатить примерно по $300 за кв. м за юридический перевод в нежилое помещение. Сделать отдельный вход и ремонт. Быть готовым платить совсем другие деньги за коммунальные услуги. Обязательно – подоходный налог (арендаторов-жителей еще можно объявить своими троюродными братьями, приехавшими погостить, – такой же фокус с магазином вряд ли пройдет). И только после этого можно, наконец, насладиться приличной арендной платой – на уровне $1500 с бывшей однокомнатной квартиры.
Другая схема – она уже из числа тех, которые слегка попирают закон. Речь идет о получении жилья от города взамен квартир в снесенных пятиэтажках. Внешне все очень просто: покупаем дешево «хрущевку», дожидаемся слома, получаем новую квартиру в доме вроде П-44Т, продаем ее. В деталях, однако, сложнее. Сроки безумные: пятиэтажку могут снести года на три позже, чем обещали. И квартиру могут предоставить совсем не такую, как хотелось, а то и вовсе денежную компенсацию по оценке БТИ. Да и не продадут вам квартиру в доме под снос, честно-то говоря…
В общем, при всех разговорах о том, как выгоден бизнес под названием «быть отселяемым», автор знаком лишь с одним человеком, который реально этим занимался. Человек этот – уж поверьте на слово – очень серьезный, среди людей, регулярно получающих у него зарплату, значится один московский судья. Именно судья этот, кстати, и возвышает глас правосудия в те моменты, когда моему серьезному знакомцу власти хотят предоставить квартиру похуже. Так что только таким людям, с подобными возможностями, и имеет смысл играть в азартные игры с государством. Остальным – строго не рекомендуется…
На правах моралите
Если из сего опуса и напрашивается вывод, что инвестировать в московскую недвижимость смысла нет – то автор, видит бог, не хотел этого. Весь вопрос в сроках и конкретных жизненных обстоятельствах. Если нужно куда-то деть деньги на год и при этом нет ни опыта, ни знакомств – не стоит корчить из себя финансового супермена, несите деньги в банк, там они целее будут. Если же инвестиция планируется лет на 10, то почему бы и не в недвижимость? Остановка и некоторое снижение цен, наблюдающиеся сейчас на рынке, – это дело явно временное. «С 1991 года цены на недвижимость поднимались и опускались несколько раз», – напоминает Юлия Афонькина, эксперт по недвижимости агентства «Кутузовский проспект». Однако если взять общий итог, то в начале 90-х однокомнатная квартира в Москве стоила $6000… Думается, что сколько бы ни продлился нынешний кризис и как бы ни снизились цены, люди, сделавшие инвестиции 15 лет назад, все равно окажутся в выигрыше.
Не забудем и о том, что недвижимость – это еще и жилье. Если у вас подрастает ребенок, через несколько лет ему понадобится собственная квартира. Купить ее сейчас (если есть такая возможность) – хорошая идея, потом все равно будет дороже. А временно свободную квартиру можно и сдавать в аренду, считает Наталья Усова, заместитель директора департамента реализации компании «МИАН-Девелопмент», даже при минимальной арендной ставке прибыль будет достаточно ощутимой.
Фото: GI, A002
