Доля вакантных офисных площадей в центральном деловом районе Москвы начала незначительно снижаться, что послужило причиной осторожного роста ставок аренды в центре столицы.
Как отметила руководитель направления аналитики CB Richard Ellis Ирина Флорова на VIII ежегодном саммите Института Адама Смита «Недвижимость в России», рост ставок в первом квартале составил 15%.
Впрочем, здесь пока пустуют 26% площадей офисных площадей класса А. Несмотря на небольшое оживление спроса, долю вакантности поддерживает ввод новых площадей прайм-класса. В 2010 году их будет введено столько же, сколько и в 2009 году – 300 тыс. кв. м.
И хотя это может сильно повлиять на долю вакантных площадей, процесс поглощения все же продолжится, и в 2011 году пустующие площади в центральном деловом районе будут на уровне 20%. «Все же отложенный спрос будет формировать увеличение спроса», - уверена Флорова.
«Я вот не вижу макроэкономических показателей, чтобы такой спрос происходил, - возразил управляющий партнер Blackwood Константин Ковалев, - все находятся в ожидании, и я не вижу, чтобы компании расширяли арендуемые площади».
С ним в свою очередь не согласился Михаил Гец, управляющий директор Praedium Oncor International: «Компании сегодня прекратили увольнять персонал, возвращают сотрудников и площади, от которых отказались в разгар кризиса». И даже очень консервативные планируют рост на 10-15% в ближайшие 2-3 года. А сегодня уже некоторые сектора экономики демонстрируют рост: IT, фармацевтика.
Тем не менее, если рынок показывает рост, то очень медленный, сошлись во мнении участники дискуссии. Структура российской экономики и бизнеса в России, которая не развивается, за исключением нефтяного и газового сектора, говорит о том, что в ближайшие 2-3 года процент вакантных площадей в офисном сегменте не снизится, заверил Константин Ковалев.
В этих условиях особенно трудно приходится непрофильным девелоперам, собственникам офисных объектов, построенных в период бурного развития рынка недвижимости. Скорее всего, предположил Ковалев, они будут избавляться от тех активов, которые сегодня стали рисковыми. «И это хорошо согласуется с общемировым трендом, когда недвижимость переходит в руки фондов и управляется профессиональными УК, - сказал он. - Так, 80% недвижимости в США принадлежит фондам, включая производственные площади, полицейские участки». Муниципалитеты просто избавляются от этих объектов. В Европе эта цифра составляет 60%. Таким образом, кризис подстегивает проникновение цивилизации в девелоперский бизнес, и в России в том числе.
На заключительных дебатах о будущем рынка недвижимости девелоперы и инвесторы подвели итог своим ошибкам в докризисный период.
«Мы слишком торопились, - посетовал Дэвид Джованис, гендиректор по инвестициям в Россию London & Regional Properties Fund, - особенно зря мы торопились в регионы. Лучше бы нам оставаться в Москве».
«А мы думали, кризиса вообще не будет, - ответил гендиректор Capital Partners Эркан Эрек. – Или он пройдет стороной».
«Кроме того, все хотели быть девелоперами, - согласился гендиректор AFI Development Александр Халдей. – даже те, кто однажды наклеил обои в своей квартире».
Сегодня еще рано говорить о росте и новых проектах, заявили участники дебатов. Пока игроки корректируют свое поведение и подстраиваются под новые условия, снижая ставки, проводя корректировку строящихся объектов. Инвесторы, которые остались на российском рынке, готовы к развитию, но это не так скоро начнется, говорят они.
Те, кто покинул Россию, вернутся. Более того, уже возвращаются, подчеркнул Александр Халдей, правда, они не хотят рисковать.
«Инвесторы двигаются как немцы в войну, - проиллюстрировал гендиректор Storm Properties Евгений Алешин, - Сейчас они в Восточной Европе - Польше, Чехии – и в Турции».
«Появилась информация, что они уже заняли Варшаву», - добавил председатель сессии Даррэлл Станафорд, управляющий директор CB Richard Ellis. Значит скоро будут здесь.
Инвесторы еще не готовы массово возвращаться в Россию, подвел итог дебатам председатель, однако маленькие ростки оживления мы наблюдаем уже сегодня. Об этом говорит хотя бы то, что арендные ставки стабилизировались, дальнейшего падения не ожидается. Возрождение будет очень медленным, но процесс начался. Кроме того, во властных структурах, в том числе региональных, появляются молодые менеджеры и команды, нацеленные на привлечение инвестиций и реализацию качественных амбициозных проектов. Это внушает хоть и осторожный, но оптимизм.
Фото: woure.com
