Все чаще в прессе читаю о том, что на рынок недвижимости вернулись частные инвесторы. Правда ли это? Сколько сегодня может заработать частный инвестор, купив новостройку на стадии котлована и продав ее на стадии сдачи госкомиссии?
Александр ЭНГЕЛЬ, руководитель отдела новостроек ГК «МИЦ»:
Действительно в условиях финансовой нестабильности многие частные инвесторы рассматривают рынок недвижимости в качестве одного из самых удачных вариантов вложения денежных средств. На сегодняшний день большим инвестиционным потенциалом обладают квартиры в новостройках, в том числе и в проектах, вошедших в состав «новой Москвы». По мере развития этих территорий стоимость квадратного метра жилья здесь будет расти. На примере ЖК «Коммунарка» можно проследить процесс ценообразования и размер прибыли - уже сейчас приобретая здесь квартиру на этапе строительства, к моменту сдачи дома в эксплуатацию (как правило, два года) потенциальный покупатель получает доходность в размере 60%.
Дмитрий ОТЯКОВСКИЙ, директор по маркетингу и развитию ГК «Пионер»:
Если говорить о рынке новостроек в сегменте эконом и комфорт-класса, то нужно признать, что был период, когда частные инвесторы снижали свою активность и более консервативно относились к вложению денег, стараясь больше выводить, нежели вкладывать. Но на сегодняшний день можно сказать, что интерес к вложениям в новостройки, особенно в административных границах старой Москвы, вернулся и в последние месяцы очень активен.
Даже по нашим проектам, которые предназначены в первую очередь для конечного покупателя, у нас появились частные соинвесторы, которые оптом покупают у нас квартиры в достаточно значительных количествах.
Практика показывает, что при вложении на начальной стадии строительства в квартиру в новостройке комфорт-класса, из изделий ДСК со сроком возведения год, в течение года можно легко заработать порядка 25-30% годовых. Например, на проекте ГК «Пионер» «LIFE-Сходненская» за три месяца уровень текущих цен изменился на 15%. За год эта сумма будет еще больше.
Можно однозначно говорить о том, что инвестиции в строительство новостроек комфорт и эконом-класса перспективны и доходны.
Сергей МИГУНОВ, руководитель управления маркетинга и развития ГК «КОНТИ»:
Тенденцию возвращения инвесторов на рынок недвижимости можно назвать справедливой. Инвесторы составляли достаточно большую часть рынка недвижимости в докризисный период. Естественно количество этих инвесторов существенно сократилось в кризисный период, поскольку цены на недвижимость снизились. А риски, связанные с недостроем объектов, были достаточно высоки. Помимо этого в кризисный период на сокращение количества инвесторов повлияла ситуация с ипотекой. В настоящий момент рынок недвижимость стабилизировался. И по ряду показателей стал достаточно привлекательным для инвесторов.
Прежде всего, инвестора интересует сопоставление рисков и доходности по объекту инвестиций. Поскольку мы говорим о частных инвестициях, то в первую очередь, речь идет о рынке жилья. Цены на недвижимость уже в течение последних двух посткризисных годов (2010-2011) демонстрировали стабильный рост. Он был не столь существенным как в докризисный период, но отыгрывал официальные темпы инфляции. Здесь важно отметить стабильность этого роста, что для инвестора является хорошим индикатором. Помимо этого недвижимость является рынком достаточно инертным по всем показателям, что также является для инвесторов достаточно привлекательным, с точки зрения предсказуемости. И еще один важный фактор - само по себе жилье является продуктом первой необходимости. Есть основания полагать, что даже если реализуется кризисный сценарий развития рынка, то цены все-таки не снизятся до нуля, а останутся на некоем равновесном уровне, что является гарантией сохранения, по крайней мере, части инвестиций. То есть в некотором роде это защищенные инвестиции. Также немаловажным фактором является то, что ипотечные ставки продолжают снижение. К сожалению, не теми темпами, которые ожидаются инвесторами, но тем не менее снижение наблюдается.
Все вышеперечисленные факторы явились основой благоприятного фона для начала возвращения частных инвесторов на рынок недвижимости.
При покупке жилья на стадии котлована, как правило, девелоперы дисконтируют цены на уровень примерно 20-30% от среднерыночных показателей по аналогичному готовому объекту недвижимости. Соответственно при приближении срока сдачи дома данные дисконты сокращаются, цены растут, и на момент сдачи объекта цены выравниваются со среднерыночными показателями. Таким образом, если девелопер с момента получения разрешения на строительство начинает открывать продажи по ФЗ-214, то к моменту окончания строительства и сдачи объекта средний уровень цен по данному объекту будет существенно превышать средний уровень роста цен на рынке недвижимости. То есть рост цены на строящемся объекте равняется сумме среднего роста рынка и степени готовности объекта.
В качестве примера можно взять панельный дом, который строится достаточно быстро (год-полтора). Инвестор, вложившийся на этапе котлована, сможет получить на данном объекте недвижимости доходность порядка 30%. Безусловно, это более рискованное вложение, чем вложение на вторичном рынке, но с более высокой доходностью.
Григорий АЛТУХОВ, советник президента финансово-строительной корпорации «Лидер»:
Действительно количество частных инвесторов на рынке заметно увеличилось. Впрочем, началось это еще около полугода назад, одновременно с ростом спроса на относительно дешевые квартиры в эконом- и комфорт-классе. У ряда граждан появились средства, а умеренный входной билет в размере от 3 до 10 млн рублей позволил размещать деньги в недвижимости. По нашей оценке, около 20% покупателей квартир на начальной стадии строительства рассматривают квартиру как источник дохода или как вложение. В среднем за период активного строительства (1,5 года) квартира дорожает на 40-45%, в том числе на 25% за счет стадии строительства и на 20% за счет роста средних цен на недвижимость. К примеру, в Москве еще год назад был достаточный выбор квартир по цене до 130 000 руб/кв.м. Сегодня же почти все новостройки даже эконом-класса продаются по 140 000-160 000 руб. за «квадрат». Аналогичное подорожание произошло в некоторых городах Подмосковья: на юго-западе после объявления планов о расширении Москвы и на востоке, в Балашихе. По Балашихе ситуация вообще довольно интересная. Год назад мы продавали квартиры в ЖК «Балашиха-Сити» по цене 50 000-55 000 руб./кв.м на стадии «устройство фасада» - и это было на уровне средних цен по рынку. Сегодня же в соседнем микрорайоне «Новое Измайлово» квартиры по цене 50 000-70 000 руб./кв.м продаются весьма высокими темпами даже на стадии «фундамента», так как это самое дешевое предложение на рынке. Квартиры в готовых домах стоят уже по 70 000 -85 000 руб./кв.м.
Андрей БИРЖИН, управляющий партнер компании Tekta Group:
Действительно на рынок недвижимости обратили внимание инвесторы. Это касается и крупных институтов, и частных лиц, рассматривающих различные варианты вложения средств. В кризис практически прекратили существование ЗПФН как инструменты инвестирования. Фондовый рынок, демонстрирующий сумасшедшую волатильность, связан с существенными рисками. В этих условиях инвесторы переходят в сферы с более прогнозируемой доходностью и рассматривают в числе вариантов вложений облигации, депозиты банков второго эшелона, доходность которых сегодня достигает 13%. Недвижимость для инвесторов – в числе приоритетных инструментов. Сегодня владельцы крупного капитала готовы выкупать квартиры в наших объектах этажами, секциями, входить в большие объемы соинвестирования проектов. Так, в жилом комплексе «Да Винчи» в Одинцове около 13% покупок принадлежит институциональным инвесторам, в проекте «Акварели» в Балашихе этот показатель достигает 9%. По крупным инвестиционным лотам стоимостью от 100 млн рублей наша компания показала доходность около 35% годовых с учетом дисконта за объем. Для частных инвесторов можно говорить о доходности 20-25% годовых. Таким образом, доходность с момента выхода объекта на рынок до сдачи его госкомиссии для этих клиентов достигает 50% при среднем сроке реализации проекта два года.
Фото: realty.irr.ru
