С каждым годом объем западного капитала в петербургский строительный сектор снижается. Эксперты считают, что причина - в высоком уровне управленческого риска и полнейшей незаинтересованности петербургских властей к привлечению инвестиций, сопоставимых с докризисными объемами.
Несмотря на то, что российский рынок недвижимости потенциально интересен многим иностранным инвесторам, реальное присутствие иностранцев на рынке девелопмента Петербурга на сегодняшний день единично.
Страшилки для инвесторов
Впервые ослабление интереса зарубежных инвесторов к петербургскому рынку было зафиксировано в кризис, когда было заморожено более 70% существующих на тот момент проектов коммерческой недвижимости. Однако и после того, как экономическая ситуация в стране более или менее стабилизировалась, прежнего потока инвестиций не случилось. К провисанию инвестиционной активности привела смена губернатора Санкт-Петербурга, последствием которой стали пересмотр и отмена десяти крупных проектов. С рядом компаний контракты были расторгнуты без возмещения ущерба, в связи с чем несколько международных инвесторов ушли из города. Например, окончательно попрощался с российским рынком венгерский холдинг TriGranit, который планировал строительство и последующую эксплуатацию Дворца искусств на Васильевском острове и торгово-выставочного центра на месте Бадаевских складов.
Уровень управленческого риска в Петербурге и сегодня зашкаливает, что, по мнению, главного аналитика ООО «Северо-Запад Инвест» Олега Громкова, является наибольшим препятствием для появления и развития новых проектов. Помимо беспрецедентной ситуации, когда правительство внезапно принимает решение о нецелесообразности реализации того или иного объекта, в который уже вложены средства, в Петербурге в течение двух-трех лет может не раз поменяться законодательство, что также вынуждает девелоперов вносить коррективы в проект.
«На рынке накоплен негативный опыт, пугающий инвесторов, - комментирует Олег Громков. - Существует немало примеров, когда инвесторы приобрели права на участок, на котором согласован какой-то объем, а потом оказывались в ситуации, когда или площадь объекта приходилось сокращать, или возникали дополнительные обременения, ухудшающие экономику проекта. Иногда потенциальные проблемы просматриваются заранее, и тогда их можно списать на риски инвестора или его несознательность, но бывают и непрогнозируемые ситуации. Хорошо еще, если у компании есть несколько проектов и можно попытаться как-то компенсировать потери, получив взамен «зеленый свет» по каким-то другим направлениям».
Впрочем, иностранцев, вкладывающих средства в единичные объекты, в Петербурге не наблюдается. Инвестиционные портфели самых ярких игроков – шведского строительного концерна «NCC Недвижимость», финской инвестиционно-строительной компании SRV Group, турецкого девелопера Renaissance Development, британской инвестиционной компании GHP GROUP Real Estate (до 2012 года - Fleming Family & Partners) и «Шанхайской индустриально-инвестиционной компании» (ШИИК) – насчитывают не менее двух крупных объектов. Однако это не избавляет их от проблем, сопровождающих любой петербургский проект еще на старте. «Получение разрешений и согласования на строительство, оформление земли, возведение инфраструктуры, запуск производства крайне затянуты. Все эти процессы не только в Петербурге, но и во всей в России занимают гораздо больше времени, чем в Европе», - говорит президент компании STEP Дмитрий Кунис.
Кардинальных улучшений не произошло и после того, как 1 января 2013 года была изменена структура исполнительной власти города. Разделение Комитета экономического развития, промышленной политики и торговли (КЭРППиТ) на три комитета и сокращение функционала комитета по инвестициям и стратегическим проектам (КИСП) предполагало ликвидацию существующих коррупционных цепочек и упрощение процедур согласований и получения разрешений по проектам.
Однако, по мнению начальника отдела финансовых рынков и инвестиций Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге Сергея Владимирова, период сбора и согласования документации для реализации проекта по-прежнему остается долгим и непредсказуемым. «Ни КЭРППиТ, ни КИСП не влияют напрямую на согласование проекта в сфере жилой или коммерческой недвижимости. Скорее требуется оптимизировать работу КГА, КГИОП и прочих структур», - объясняет эксперт.
С ним соглашается директор департамента управления активами Группы ПСН Татьяна Тикова. «На большей части территории Санкт-Петербурга действуют строгие нормы регулирования застройки. В связи с этим, любой новый проект отправляется не только к главному архитектору города, но и в КГИОП, где согласовываются архитектурные и объемно-планировочные решения объектов. Подобный орган действует исключительно в Санкт-Петербурге, хотя, учитывая глубину исторического наследия Петербурга, его существование вполне оправдано. Однако сроки рассмотрения проектов слишком уж длительные», - убеждена Тикова. По словам участников рынка, согласования разрешительной документации можно ждать несколько месяцев.
Руководитель практики земельного права, недвижимости и строительства санкт-петербургского офиса «Пепеляев Групп» Елена Рыжкова считает, что процесс утверждения проектов в значительной степени тормозится еще и из-за того, что петербургские чиновники до сих пор не отрегулировали принципы работы с памятниками истории и архитектуры. «Отсутствует и четкое регулирование правил застройки - для большинства инвестиционно-привлекательных территорий города так и не появилось утвержденных Правительством Санкт-Петербурга проектов планировок», - добавляет эксперт.
Действительно, статистика по количеству принятых проектов планировки совсем не радует. За время своей работы новая администрации утвердила всего 39 ППТ, в то время как в 2009 -2011 годах в городе было подготовлено почти 180 проектов планировок.
По словам Елены Рыжковой, не способствует активному притоку инвестиций и складывающаяся система, при которой городская администрация перекладывает на инвестора вопросы обеспечения территории, на которой он реализует свой проект, объектами инфраструктуры - сетями водопровода и канализации, инженерными сооружениями, подъездными дорогами, социальными объектами и т.д. «При этом существуют еще и законодательно закрепленные обязательные платежи на развитие инфраструктуры», - напоминает Рыжкова.
Аргумент для оптимистов
Весь этот букет негативных факторов привел к тому, что инвестиционный климат Петербурга по-прежнему оценивается на Западе как неустойчивый, и вкладывать в строительный рынок Северной столицы представители зарубежных компаний пока не спешат. В итоге, по подсчетам Петростата, к июню 2013 года доля прямых иностранных инвестиций в петербургский строительный сектор вновь снизилась - на 3,7% за год.
Исключением являются отдельные иностранные компании, которые в течение многих лет работают на российском рынке и уже смирились с местными реалиями. Так, в середине октября в Петербурге были анонсированы сразу два проекта с иностранным капиталом. О намерении приступить к реализации совместного проекта - возведению многофункционального комплекса «Септем Сити» в Красногвардейском районе, инвестиции в который предположительно составят 11 млрд рублей - заявили финский девелопер SRV и финский инвестфонд Russia Invest. Кроме того, шведский строительный концерн NCC планирует вложить 9,5 млрд рублей в строительство нового жилого комплекса в Петроградском районе. «Поскольку новые проекты от иностранных инвесторов все же появляются, то можно предположить, что суровых и непреодолимых препятствий они не видят», - заключает генеральный директор East Real Альберт Харченко.
По его мнению, в реальности этих инвесторов, прежде всего, привлекают положительные прогнозы и ожидания игроков рынка, связанные с уровнем спроса на реализуемые проекты. Генеральный директор проекта «Охта Молл» (входит в состав комплекса «Септем Сити») Микко Сёдерлунд подтверждает его слова. «Для нас очень важен уровень насыщенности рынка коммерческими площадями и потребительская активность», - говорит Сёдерлунд.
Кроме того, по словам Альберта Харченко, иностранцы всегда учитывают наличие на рынке проектов, которые несут стабильный денежный поток. В качестве примера можно вспомнить покупку ТРК «Галерея» американским фондом Morgan Stanley за 1,1 млрд долларов.
Дмитрий Кунис также считает, что инвесторов интересуют в первую очередь емкость рынка и удобство территории, на которой они планируют размещать свои объекты. «Из практики компании STEP можно привести такие примеры: при строительстве сервисного металлоцентра японского инвестора Mitsui привлек в первую очередь перспективный объем металлопотребителей – большое число автомобильных предприятий в городе и области. Корейского инвестора Hyundai, заводы поставщиков которого также строил STEP, заинтересовали развитая логистика и близость основных потребителей, каналы сбыта, которые находятся в Москве и Петербурге», - рассказывает эксперт.
Серьезным бонусом являются и льготы по налогам, а законопроект «О налоговых льготах», снижающий ставку по налогу на прибыль до 13,5% для компаний, инвестирующих более 15 млрд рублей за пять лет, вступил в действие еще в прошлом году.
Затянувшийся застой
Тем не менее, в целом инвестиционная активность на рынке Северной столицы находится на низком уровне. По оценке генерального директора ГК «Портал групп» Сергея Ореханова, в Петербурге этот показатель ниже, чем в среднем по России.
Подобного мнения придерживаются и другие эксперты. Глава практики «Недвижимость, строительство и девелопмент» юридической фирмы «Борениус» Майя Петрова отмечает, что застой в формировании благоприятных условий для ведения бизнеса слишком затянулся. «Мы по-прежнему наблюдаем закрытость местных властей, отсутствие их интереса к инвесторам, нежелание обсуждать возможное сотрудничество или идти на компромисс, - комментирует Петрова. - Во многих вопросах, связанных с инвестиционным климатом, город так до конца и не сформировал свою позицию, в результате чего проигрывает и недополучает в бюджет средств».
Впрочем, возможно, именно в этом – в создании ситуации неопределенности, которая длится уже более двух лет, и индифферентном отношении к источникам потенциальных инвестиционных поступлений - и состоит позиция петербургских властей. Внедрять какие-либо структурные экономические реформы и привлекать финансирование в город не только хлопотно, но и рискованно – вдруг что-то пойдет не так. Однако, если этого не делать, кривая инвестиционной активности в Петербурге будет продолжать опускаться все ниже и ниже.
Эти и другие вопросы будут рассмотрены на V Финансовом Форуме по коммерческой недвижимости 2014
