Московские инвесторы стали активно осваивать петербургский рынок коммерческой недвижимости. В северной столице природа беднее, а власть добрее, объясняют экспансию москвичей местные игроки. Через год инвестиционный бум может утихнуть, грозят питерцы.
На прошедшем в Москве Форуме лидеров рынка недвижимости MREF-2006 газета «Деловой Петербург» и портал dp.ru представили деловым кругам России справочник «Петербург: Территория развития». На одноименном круглом столе ведущие игроки рынка коммерческой недвижимости северной столицы рассказали участникам форума о ситуации и тенденциях на рынке офисных, торговых и складских площадей Петербурга.
Александр Шарапов, президент группы компаний «Бекар»: «Московские идут!»
Главным преимуществом Петербурга перед Москвой для девелоперов является тот факт, что при покупке участка в собственность и строительстве на нем коммерческой недвижимости, инвестор городу ничего не отчисляет. В отличие от Москвы, где 30-50% строящегося объекта переходит в собственность города. Конечно, преодолевать властные инстанции бизнесу тяжело в обеих столицах, но в Питере все-таки полегче.
С петербургскими властями иногда и договариваться не надо. Приходишь и говоришь, что намерен вложить в город большие инвестиции, а чиновники начинают тебе помогать. И это приятно.
Большой популярностью у московских инвесторов пользуются промзоны Петербурга. Сегодня от москвичей поступает заказов на покупку питерских предприятий больше, чем самих предприятий. Однако они, в основном, переходят в частную собственность по рейдерским схемам. Лишь три-четыре предприятия были реализованы через прямые продажи. К тому же они имели серьезные обременения, так как относились к памятникам федерального значения.
Очень опасно приходить в Петербург с новыми торговыми проектами. По количеству торговых площадей Петербург обогнал Москву. За первое полугодие 2006 года в северной столице было введено больше торговых центров (282 тыс. м2), чем в Белокаменной (221 тыс. м2). Питерский рынок ритейла близок к насыщению. Скоро остро встанет проблема доходности торговых центров.
Качественных складов в городе сейчас нет. Однако, судя по заявленным проектам, через два года их будет избыток. В Петербурге грузы не хранятся, мы являемся транзитным пунктом. К нам приходят товары, и они тут же перемещаются в Москву, где происходит их распределение по всей России. Прогнозируют, что скоро изменится логистика, грузы будут «растамаживаться» в Питере, а это в свою очередь в разы увеличит потребность в складских комплексах.
Динара Усеинова, заместитель генерального директора по приватизации ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга»: «Продаем в открытую!»
Единственным уполномоченным продавцом имущества Санкт-Петербурга является ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга», 100% акций которого принадлежат Комитету по управлению имуществом города. Мы продаем как государственную недвижимость, так и объекты, находящиеся в частной собственности.
Основной способ продажи сегодня – открытые аукционы. Из 995 аукционов, которые прошли в 2006 году, 98% торгов имели открытую форму подачи предложений по цене. При выборе открытой или закрытой формы в пользу первой будет говорить наличие у объекта обременений, например, арендаторов.
Наибольшее количество продаж приходится сегодня на встроенные помещения. За 2006 год мы планируем продать порядка 1 тыс. таких объектов.
На закрытых аукционах могут реализовываться пакеты акций и свободные помещения.
Борис Юшенков, генеральный директор петербургского представительства консалтинговой компании Colliers International: «Новые выкинут старых!»
Рынок торговой недвижимости Петербурга вступает в цивилизованную, европейскую фазу развития. Прошли те времена, когда мы варились с собственными девелоперами и операторами. Сегодня в Питер приходят опытные международные игроки, крупные инвестиционные фонды. Выбор операторов еще ограничен, но более оптимистичен, чем 2-3 года назад. В Петербурге появляются и будут появляться международные торговые сети.
Насыщение не грозит рынку ритейла. Если в Петербурге сейчас строится 500 тыс. м2 современных торговых помещений, это не значит, что после их ввода следует ждать насыщения рынка. Наоборот, это значит, что 400-600 тыс. м2 старых, некачественных торговых центров либо уйдут с рынка, либо займутся «реконцепцией». Хорошие, современные помещения будут востребованы.
Знаковым событием для петербургского рынка станет открытие в ноябре-декабре двух «Мег» общей площадью 270 тыс. м2. Если они существенно повлияют на рынок торговых площадей, лишь тогда можно будет задуматься о его насыщении.
Вал Жердес, руководитель отдела консалтинга и маркетинга Praktis Consulting&Brokerage: «Качество решает все!»
Петербург сегодня – это Москва пятилетней давности. Прогнозы, которые в 2001 году делались относительно московского рынка, можно смело применить к Питеру-2006. Главный вопрос сегодня – это вопрос классности объектов коммерческой недвижимости: когда офисы, склады и магазины перейдут с класса С и D на уровень А и В?
Сегодня в Москве 40-45 торговых центров, соответствующих международным стандартам. В Петербурге их не больше пяти, поэтому строительство «хай-класса» (мегамоллы с новыми операторами) будет только расширяться. Другой вопрос: что произойдет с торговыми и складскими помещениями класса С и D, будут ли они уходить с рынка?
