Удивительно, до чего разные тенденции показывают рынки недвижимости одной и той же страны – США. Инвестиции в некоторые города эксперты считают бесперспективными, а на элитку Манхэттена и Майами смотрят с оптимизмом. Рассмотрим подробнее, во что стоит вкладывать деньги российскому инвестору, а что лучше обойти стороной.
Вот новый поворот
Еще два года назад США не входили в десятку самых интересных для нашего покупателя направлений, однако с прошлой весны спрос начал расти лавинообразно, увеличившись за год более чем в 2,5 раза. По итогам 2009-го Штаты заняли 6-е место в рейтинге предпочтений наших соотечественников, составленном международным агентством недвижимости Gordon Rock. Чем же объясняется столь горячий интерес? Еще недавно ситуация на большинстве местных рынков была плачевной. По сообщению CNN, в 2009-м рынок жилья Лос-Анджелеса понес крупнейшие потери по стране — $60,8 млрд, рынок Чикаго упал на $49,6 млрд, Нью-Йорка — на $49 млрд. В некоторых городах образовались целые кварталы, где скидки достигали 80%.
Но власти приняли ряд мер, призванных реанимировать экономику. Чтобы перезапустить ипотечный конвейер, правительство выкупило MBS (Mortgage-backed securities – облигации, обеспеченные пулами ипотечных закладных) на сумму более $1 трлн, тем самым сняв все риски с банков и взяв их на себя. Банки вновь начали выдавать кредиты, и уже в 2009-м впервые за время кризиса продажи недвижимости в стране показали положительную динамику. «Осенний рост был вызван инициативой властей, в рамках которой покупателям первого жилья предоставлялись налоговые льготы на сумму $8 тыс. Кроме того, люди, уже владеющие жильем, но готовые его поменять, теперь имеют право на налоговую льготу на сумму до $6,5 тыс.», — говорит Елена Юргенева, руководитель отдела зарубежной недвижимости Knight Frank.
Что покупают россияне
По статистике 45% запросов от наших соотечественников приходится на Флориду. По итогам года россияне стали лидерами среди иностранных покупателей в этом регионе, обогнав англичан и представителей Ближнего Востока. Второй по популярности оказалась Калифорния — 30%, третьим Нью-Йорк — 15%. «Повышенный интерес объясняется резким снижением цен — до уровня психологического минимума, — объясняет Станислав Зингель, президент Gordon Rock. — Сегодня апартаменты недалеко от океана стоят в Майами от $110 тыс., в Орландо — от $70 тыс., а на Палм-Кост дома, за которые два года назад просили $400 тыс., сейчас можно купить за $160 тыс.».
Психологический минимум прошли и другие крупные города, в том числе Лос-Анджелес, Нью-Йорк, Сан-Франциско – всего 20. В январе уровень стоимости недвижимости там соответствовал показателям осени 2003-го. В течение последних семи месяцев эти города показывали положительную динамику цен и количества сделок. Исключение составил Лас-Вегас, который так и не смог переломить отрицательный тренд. «Мертвыми зонами» остаются также Аризона, Невада и жертва урагана Катрина — Новый Орлеан. Как показывают исследования Gordon Rock, большинство российских покупателей (55%) интересуются экономклассом стоимостью до $300 тыс., 35% готовы приобретать бизнес-жилье ($300-700 тыс.), 10% — элитку (дороже $700 тыс.).
Вечные ценности
Именно элитку эксперты называют наиболее надежным вложением. Высоколиквидные объекты на первой линии в респектабельном курортном Палм-Бич или пентхаусы на Манхэттене затронуты рецессией в наименьшей степени. По данным Knight Frank, в 2009 году цены на премиум-класс в Манхэттене снизились на 12,5%, однако уже со второго полугодия 2009 наметилась тенденция к росту, который составил к январю 2,2% (средняя стоимость квадратного метра колеблется сейчас в районе $30 тыс.). К элитке относятся современные частные резиденции под управлением международных гостиничных сетей, имеющие богатую инфраструктуру. Цены начинаются от $1,5 млн, причем владельцы не готовы демпинговать, говорит Е. Юргенева. Где же тогда стоит искать скидки? «Особняком стоят поместья с собственным участком береговой линии, причалом и обширными земельными угодьями, — продолжает эксперт. — Они довольно долго экспонируются даже в самые благоприятные годы, так что если владелец настроен продать жилье быстро, инвестор получает шанс на дисконт до 20-30%».
«Наступил один из наиболее подходящих периодов для покупки недвижимости — такое бывает не чаще одного раза в 10-15 лет. В Манхэттене просто из-за географических особенностей невозможно увеличить объем предложения. Вполне вероятно, что там повторится сценарий Монако, где средняя стоимость квадратного метра достигла 30 тыс. евро», — считает Наталья Завалишина, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-DPM». Е. Юргенева тоже утверждает, что для инвестирования лучше выбирать Манхэттен и другие престижные районы, а также курорты.
Последние тренды
Кроме всего прочего сегодня можно выгодно (с дисконтом до 60%) приобрести жилье, забранное банками за долги — так называемое distressed property. Не менее интересны аукционы (когда, например, объект, стоивший $2,4 млн, уходит за $900 тыс.) и mortgage notes (ипотечные закладные). Также актуально приобретение дешевой недвижимости, находящейся в плохом состоянии. Ее ремонтируют и перепродают. Интерес для россиян представляет и коммерческая недвижимость. Причин тут две. Во-первых, правительство США ввело новые правила получения Green Card при сумме инвестиций в нежилые объекты от $500 тыс. Во-вторых, на рынке появилось множество distressed property – коммерческих объектов с просроченной задолженностью и хорошим дисконтом. При этом россияне, способные оплатить покупку без привлечения кредита (cash buyers), в 2009 году могли рассчитывать на скидки. Больше всего наши соотечественники интересуются гостиничными объектами – по данным Gordon Rock, таких запросов 40%. На торговую недвижимость с долгосрочными арендаторами приходится 20%, на офисную — 15%, на проекты с гарантированным доходом — 15%. Несмотря на кризис, американские банки выдают ипотеку иностранцам — при наличии 50% собственных средств. Минимальная годовая ставка — 5%, срок — до 15 лет.
«Рынок недвижимости США первым вошел в кризис и одним из первых восстанавливается, — подытоживает С. Зингель. — По нашим прогнозам, в 2010 году рост цен составит не менее 10%. У россиян это направление останется одним из самых популярных». Ну а что потом? «Пока сложности в национальной финансово-кредитной системе отражаются на сфере недвижимости. Дальнейший тренд будет в основном зависеть от инициатив властей», — предполагает Е. Юргенева.
Источник фото: www.gorodkanta.ru, www.allpics.ru, www.bn.ru
