Если в 2005-2006 годах высокий доход приносили вложения практически в любой сегмент недвижимости, в этом году ситуация изменилась. Стабилизация рынка жилья, снижение цен на переоцененные квартиры и пессимистичные прогнозы аналитиков требуют пересмотра инвестиционной политики. В какие же объекты недвижимости вкладывать деньги в этом году?
Спекулянты уходят с рынка
В прошлом году наиболее выгодными оказались вложения в недвижимость эконом-класса. По данным Елены Комовой, директора по маркетингу агентства недвижимости "Домострой", средний прирост цен в этом сегменте по Москве составил 86%, а в Подмосковье - 115%. "Самую большую прибыль получили продавцы инвестиционных квартир в подмосковном Реутове, где средний прирост цен с начала 2006 г. достиг 150%. В среднем за 2006 г. инвестиционные квартиры принесли своим владельцам по 80-100% годовых, - говорит она. - Сейчас рынок перестал расти такими темпами, время быстрых сверхприбылей прошло".
Но это не значит, что времена инвестиций в недвижимость миновали. Квартиры с инвестиционными целями люди покупают и сегодня. Правда, инвестиционных сделок на рынке недвижимости стало заметно меньше. По данным директора по маркетингу Группы компаний "Конти" Юрия Синяева, в прошлом году их было 20-30%, а в этом - не больше 10%. И большинство частных инвесторов приобретает недвижимость не в спекулятивных целях, а в расчете на получение долгосрочной прибыли. А вот, по данным ГК "Собор", в сегменте эконом- и бизнес-класса, например в Куркине, процент инвестирующих в жилье остается на прежнем уровне - примерно 25% квартир приобретается с целью дальнейшей перепродажи.
Избавляться от "недвижимых" активов и фиксировать прибыль инвесторы не спешат. "Если они реализуют квартиры, то вновь окажутся перед выбором, куда вкладывать средства, заработанные на купле-продаже жилья, и возможности их будут невелики, - объясняет Андрей Блажко, коммерческий директор девелоперской компании "Сити-XXI век". - Депозиты в банках дают слишком низкую доходность, которая даже не превышает уровень инфляции. Фондовый рынок для многих еще слишком сложен. Поэтому массового выхода инвестиционных квартир на рынок ожидать не стоит, поскольку серьезной альтернативы недвижимости как способу сохранения средств от инфляции практически нет".
Инвесторам, уже вложившим деньги в квартиру, Юрий Синяев советует оценить ее ликвидность и потенциал для роста. "Если эта оценка будет положительной, инвестору лучше пока не продавать жилье, а, например, сдать в аренду", - рекомендует он.
Тех, кто только собирается вкладывать деньги в столичное жилье, руководитель Аналитического консалтингового центра холдинга "МИЭЛЬ-Недвижимость" Владислав Луцков предупреждает, что огромных доходов ждать не стоит. "Сегодня инвесторы могут рассчитывать на 20-25% дохода. Правда, чтобы получить эти 25%, придется потрудиться. Если во времена ажиотажного роста цен можно было получить доход практически с любого объекта в размере не менее 50% годовых, то теперь к инвестированию нужно подходить очень осторожно", - говорит он.
Перспективные новостройки
Осторожность прежде всего нужна при выборе объекта. С точки зрения Владислава Луцкова, в условиях медленно растущего рынка оптимальным является вариант инвестирования в объекты, находящиеся на начальных этапах строительства. Еще лучше, если это будет уникальный объект, недооцененный на 10-15%. "Если на объекте завершены все монтажно-конструкторские работы и приобретенная квартира предназначена для перепродажи, то она уже идет по категории вторичного жилья. А разница между стоимостью дома на уровне котлована и стоимостью готового объекта составляет 15-25%. К тому же сам объект - новый, с новыми коммуникациями, инфраструктурой, облагороженной территорией. Это еще больше поднимает его стоимость на вторичном рынке жилья, - аргументирует он. - Понятно, что речь идет о нормальном объекте и о нормальном застройщике. Но нужно отчетливо осознавать, что инвестирование в недостроенный объект таит в себе определенные риски: завершится строительство или не завершится, а если и завершится, то в какие сроки".
Новостройки, способные принести хороший доход, Борис Флексер, руководитель Исследовательского центра управления новостроек холдинга "МИЭЛЬ-Недвижимость", советует искать в сегменте дорогого и качественного жилья - классов бизнес и бизнес плюс. "Такие квартиры более ликвидны, в любой момент их проще обратить в деньги, они будут пользоваться дальнейшим спросом и расти в цене. Ценовой разрыв между качественным и простым жильем будет увеличиваться, поскольку в сознании людей укореняется желание приобрести не просто квартиру, а жилье, соответствующее образу жизни, - говорит он. - Такое жилье должно включать всю необходимую социальную инфраструктуру: гараж, подземную парковку, магазины, спортивные центры, детские сады, школы и прочее".
А по мнению Натальи Новиковой, генерального директора Renaissance Realty, более выгодно вкладывать деньги в городскую элитную недвижимость, поскольку она обладает большой степенью надежности в сочетании с высоким уровнем доходности и меньше всего подвержена колебаниям рынка.
Где-то за городом
Неплохие доходы обещают инвестиции в загородную недвижимость. Самым надежным, но менее прибыльным вложением, как считает Елена Комова, будет покупка дома в организованном коттеджном поселке эконом-класса. Прогнозируемый средний прирост цен в этом сегменте не самый высокий - в 2007 г. он составит около 15%. Однако наибольший дефицит предложения сложился именно в этом сегменте - в конце 2006 г. на коттеджные поселки эконом-класса приходилось до 80% спроса. Поэтому с реализацией объекта проблем не возникнет, а следовательно, инвестор сможет "выйти из проекта" в любой момент.
Более прибыльной может быть покупка коттеджа бизнес-класса. По данным Аналитического центра агентства недвижимости "Домострой", средний рост цен за год в этом сегменте составит 18-20%. Однако нельзя забывать, что рынок уже насыщен предложением бизнес-класса. В силу этого сроки реализации могут значительно увеличиться.
Можно вкладывать средства просто в земельные участки под жилищное строительство. Для частных инвесторов наиболее эффективными будут инвестиции в крупные земельные участки в ближайшем Подмосковье - в этом сегменте можно рассчитывать на прирост до 25% в год - рост будет зависеть от динамики цен на недвижимость, темпов строительства объектов инфраструктуры поселка, строительства новых ликвидных коттеджных поселков на данном направлении.
Такие инвестиционные проекты потребуют больших вложений. "К примеру, если вы решили приобрести участок в коттеджном поселке "Президент" (7 км от МКАД по Калужскому шоссе), то ориентировочные расчеты могут выглядеть следующим образом. Минимальные вложения в инвестиционный проект составят $470 тыс. - в такую сумму обойдется самый маленький участок в 20 соток с учетом стоимости оформления. Максимальные вложения будут зависеть только от возможностей инвестора - можно покупать сразу несколько участков. Если речь идет об одном участке, то максимальная стоимость составит $2610 тыс. - это цена участка в 90 соток с учетом оформления, - приводит пример Елена Комова. - При продаже участка необходимо будет уплатить комиссионные агентству недвижимости (от 2 до 8%) или вознаграждение нотариусу, если инвестор занимается продажей самостоятельно (от 1.5 до 5%). На Рублево-Успенском или Ново-Рижском направлениях минимальный уровень вложений будет приблизительно в полтора раза больше".
