Для нашего человека недвижимость всегда была и остается самым желанным приобретением, причем многие уверены, что квартиры и дома можно использовать не только для проживания, но и для преумножения капитала; иными словами – в целях инвестирования. Причем даже кризисное падение цен в 2008-2009 гг. практически не ослабило тягу россиян к собственным квадратным метрам и не поколебало уверенность большинства граждан в высокой доходности этих вложений.
Но так ли прибыльны инвестиции в жилье, на какой доход можно рассчитывать и насколько просто его получить? В этих вопросах постарался разобраться «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru».
Возможности заработка
Заработать на недвижимости можно, либо перепродав ее через какое-то время, либо сдавая в аренду. Но солидный доход при этом совсем не очевиден.
В первом случае прибыль зависит от ситуации на рынке и возможна только в том случае, если цены растут. Конечно, вспоминаются предкризисные годы (2006 - начало 2008 гг.), когда квартиры в столице дорожали не по дням, а по часам, и в результате годовой доход доходил до 100%. Но ведь недвижимость может не только прибавлять в цене, но и терять. В 2009 году, согласно оценке специалистов аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», недвижимость в среднем подешевела на 30% («Почему недвижимость подешевела на треть, а не в 3 раза»).
А за последние годы (2011-2013 гг.) цены на квадратные метры хоть и растут, но совсем не так однозначно и быстро, как до кризиса: в какие-то месяцы и на отдельные виды недвижимости они даже падают, и в целом за год удорожание составляет 5-7-10%, что соответствует темпам инфляции. И в ближайшем будущем, по мнению экспертов рынка, ситуация вряд ли изменится – во всяком случае для этого нет никаких предпосылок. «В общем, после кризиса инвестиции в недвижимость из высокодоходного инструмента, позволяющего зарабатывать до 100% в год, превратились в «квартирный депозит», то есть в нечто надежное, но не слишком прибыльное», - отмечает Олег Репченко, руководитель www.irn.ru.
Сегодня существует практически единственный способ заработать на перепродаже: покупать квартиры в новостройках на начальных этапах строительства, а продавать их, когда дом уже построен или даже введен в эксплуатацию. В среднем рост цен в подобных случаях составляет 20-25%, а иногда доходит и до 40-50%.
Многие покупатели жилья свой доход от инвестиций в недвижимость желают получать от сдачи жилья в аренду. Но рассчитывать на золотые горы тут не стоит. Как отмечает Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE, средняя доходность по аренде квартир с учетом налогообложения сегодня составляет 6-7% в год. Таким образом, квартира стоимостью около 6 млн руб., расположенная в столичном спальном районе, окупится лишь через 15-17 лет, и только потом начнет приносить чистую прибыль. Да и самые востребованные на рынке варианты, расположенные в центре Москвы, окупаются не ранее чем через 10 лет. Но что может радовать инвесторов в этом случае, так это стабильность дохода: спрос на арендуемое жилье в столице и в Подмосковье оставался довольно высоким даже в кризисные времена, а ставки если и падали, то не более чем на 5-10%.
Плюсы и минусы
Издержек у инвестирования в недвижимость хватает. Если говорить о перепродажах жилья, то очень сложно угадать конъюнктуру рынка и поведение российской и мировой экономики: «Например, в нынешней ситуации отдельные предложения не то что медленно растут в цене, но даже дешевеют на 5-7%. Поэтому если через год человек захочет продать, квартиру, купленную сегодня за 7 млн рублей, он, возможно, реализует ее лишь за 6,5 млн руб. И даже если в течение года жилплощадь будет сдаваться и тем самым принесет доход в 480 тыс. руб., в конечном счете инвестор все равно ничего не выиграет», - говорит Андрей Богословский, руководитель офиса «Сокол» компании «ИНКОМ-Недвижимость», тем более что ему придется нести дополнительные расходы на налоги и коммунальные платежи. А если ждать с продажей 5-10 лет, то придется еще тратиться и на косметический ремонт, и в результате даже более существенный рост цен может сойти на нет.
Кроме того, довольно сложно выбрать правильный объект инвестирования, особенно на рынке новостроек, ведь здесь очень высоки риски недостроя или долгостроя. Еще труднее понять, когда выходить из актива. То есть нужно поймать тот самый момент, когда можно продать свое инвестиционное жилье с максимальной прибылью. А сделать это подчас проблематично, ведь всегда возникает соблазн: а вдруг как завтра цены подрастут еще немножко. И вырасти они действительно могут, вот только недвижимость – далеко не самый ликвидный товар: «Выражаясь биржевым языком, вывести деньги из этого инструмента не так просто и не так быстро. Сроки реализации квартир могут затягиваться, срывая все планы», - отмечает Римма Балясникова, директор отдела информации ЕГСН. А значит, пока жилье будет продаваться, есть вероятность, что цены снова пойдут вниз. Ускорить продажу обычно помогает дисконт, но скидки в период снижения рынка чреваты еще большими потерями.
Также не просто выбрать объект и для последующей его сдачи в аренду. В общем-то, сдаваться может практически любая квартира, но вот хорошую прибыль принесет не каждый вариант. Да и вообще, аренда - дело хлопотное: «Это только кажется, что арендодатели гребут деньги лопатой и ничего не делают. Если подходить к делу ответственно и профессионально, то придется периодически ремонтировать квартиру, менять мебель, сантехнику и бытовую технику. А иногда к расходам добавляются траты на лечение нервных заболеваний, которые вполне могут возникнуть в результате общения с некоторыми жильцами», - говорит Вадим Ламин (SPENCER ESTATE). Как отмечает Валерий Аристархов, старший менеджер отдела реализации компании «Русский дом недвижимости», собственник-арендодатель может столкнуться и с просрочкой оплаты, и с порчей имущества, и с неоплаченными счетами за междугородние телефонные переговоры.
Нивелировать риски в некоторой степени можно с помощью договора аренды, но тогда помимо налога на недвижимость придется платить еще и НДФЛ: «Его ставка для физических лиц, являющихся гражданами РФ, составляет 13%. А чтобы сократить размер налоговых выплат, можно зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя либо приобрести арендный патент», - рассказывает Инна Игнаткина, директор отделения компании «МИЦ-Недвижимость» на Пресне. В любом случае все это – дополнительные расходы.
И все-таки покупка недвижимости в целях инвестирования является неплохим вложением средств. Во-первых, это надежно: как отмечает Валерий Аристархов («Русский дом недвижимости»), остаться без квартиры, а значит, без вложенных денег, практически невозможно. И даже если придется продавать жилье в самый неподходящий момент, когда цены на недвижимость будут минимальны, потери вряд ли составят больше 20-30%, а при сдаче его в наем потери вообще маловероятны, может лишь снизиться норма прибыли и увеличиться срок окупаемости. А во-вторых, даже если рынок недвижимости не показывает существенного роста, стоимость жилья, как правило, следует за инфляцией, и таким образом данный актив фактически не обесценивается.
Правильные инвестиции
Получить выгоду от инвестирования в недвижимость можно только при соблюдении определенных правил.
Выбирая жилье в целях инвестирования, нужно понимать, что оно покупается не для собственного проживания, а значит, не нужно ориентироваться на собственные предпочтения, надо покупать самые востребованные варианты, которые могут заинтересовать наибольшее количество людей. Если это квартира для дальнейшей перепродажи, то лучше приобретать 1-2-комнатные объекты эконом- и комфорткласса с удобными планировками, так как они пользуются самым высоким спросом.
Причем нужно искать недооцененные и перспективные районы, для чего рекомендуется отслеживать планы властей по строительству метро и благоустройству территорий. «Примерами наиболее инвестиционно привлекательного жилья могут быть новостройки на начальной стадии строительства, расположенные в Пушкино, Подольске и Видном. В этих городах развит первичный рынок жилья, есть достаточный выбор квартир, а средняя цена квадратного метра пока не «дотягивает» до уровня более «раскрученных» городов Московской области - Химок, Красногорска, Реутова и других», - говорит Павел Лепиш, генеральный директор компании «Домус финанс». Также эксперты советуют покупать в Новой Москве: «По мере освоения присоединенных территорий, строительства здесь объектов социальной инфраструктуры и развития транспортной составляющей, спрос на жилье будет только расти», - уверяет Инна Игнаткина («МИЦ-Недвижимость» на Пресне), а значит - и цены тоже.
Если же основная цель инвестирования – последующая сдача недвижимости в аренду, то надо учитывать, важные для арендаторов моменты. «Подавляющее большинство людей, снимающих квартиры, предпочитает недвижимость, расположенную ближе к метро или в районе с хорошей транспортной доступностью», - утверждает Римма Балясникова (ЕГСН). Поэтому идеальным вариантом будет 1-2-комнатная квартира в спальном районе Москвы в 5-10 минутах ходьбы от метро. «И лучшего всего покупать в наиболее востребованных районах столицы, там, где существует значительный спрос при небольшом предложении аренды. В таких зонах арендные ставки выше и риски простоя сводятся к нулю. А в качестве примера можно привести район Отрадное, где выбор квартир довольно мал, и за счет этого стоимость найма в среднем несколько выше, чем в соседних районах Бибирево и Медведково», - советует Мария Жукова, первый заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда».
Хороший доход приносят квартиры в ЦАО (Арбат, Патриаршие и Чистые пруды, Хамовники, метро «Смоленская»), в районах ЗАО и ЮЗАО, особенно в тех, что примыкают к Садовому кольцу или расположены у станций метро «Университет», «Алексеевская», «Кутузовская» и «Сокол». По мнению Вадима Ламина (SPENCER ESTATE), самым лучшим приобретением будет однушка, расположенная как можно ближе к центру Москвы и около метро. Срок окупаемости таких вариантов эконом- и комфорткласса может быть совсем не большим – около 10 лет.
Но чаще жилье в перечисленных районах более престижное и дорогое, поэтому оно может дольше простаивать в ожидании арендаторов, а значит, срок его окупаемости увеличится: «Вообще, чем больше сумма вложенных средств, тем ниже доходность. Например, если взять квартиру бизнес-класса стоимостью 12,6 млн руб., сделать в ней ремонт и сдавать даже за 55 тыс. руб., то срок окупаемости составит около 22 лет», - говорит Мария Жукова («МИЭЛЬ-Аренда»).
Как отмечает Валерий Аристархов («Русский дом недвижимости»), большинство обычных арендаторов все же стремится сэкономить на аренде за счет района или типа дома. Поэтому неплохой доход могут принести и квартиры в Подмосковье в городах с хорошей транспортной доступностью, где есть станция электрички и развита инфраструктура. «Это, к примеру, могут быть новостройки 2000-х годов, расположенные в Долгопрудном, Реутове, Московском, Красногорске, Люберцах», - перечисляет Павел Лепиш («Домус финанс»). Некоторые эксперты даже уверены, что подмосковные варианты с учетом их стоимости – самые оптимальные: «Лучше рассмотреть покупку нескольких квартир в Подмосковье, чем одной в Москве, - советует Римма Балясникова (ЕГСН), - так, столичный объект стоимостью 7 млн руб. будет приносить ежемесячно 35 – 45 тыс. руб., но за эти же деньги можно купить несколько квартир в Подмосковье и получать в среднем по 60 тыс. руб. в месяц, то есть на 25 – 40% больше».
Однако у такого варианта есть и противники: «Покупка нескольких квартир в Подмосковье нецелесообразна, так как за вышеуказанную сумму можно приобрести только пару малоликвидных объектов. И собственник может столкнуться с отсутствием спроса со стороны арендаторов, да и контролировать их будет сложнее», - уверяет Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп».
Но вот в чем солидарны все специалисты, так это в том, что для сдачи жилья в аренду лучше приобретать объект вторичного рынка, особенно если прибыль хочется получать как можно скорее и нет никакого желания ждать окончания строительства.
«Конечно, новостройка не нуждается в реконструкции, замене инженерных коммуникаций, там исправно работают лифты и внешний вид дома более привлекательный. А вторичное жилье может оказаться ветхим, с изношенными инженерными сетями. Но приобретая жилье на вторичном рынке, не надо беспокоиться об уровне развития инфраструктуры района. А кроме того, известно, кто живет в соседей квартире, в новостройке же это практически не предугадать. И еще в первые несколько лет эксплуатации нового дома могут «всплыть» проблемы, связанные с качественными характеристиками строительства. Например, не стоит забывать об усадке зданий», - рассуждает Мария Литинецкая («Метриум Групп»).
Также новостройка требует дополнительных расходов на ремонт, которые увеличат затраты покупателя-инвестора и период окупаемости. «Да и немногие арендаторы согласятся жить в доме, где активно идут ремонтные работы: даже если арендодатель быстро приведет квартиру в порядок, ремонт у соседей и все связанные с ним неудобства могут затянуться на год-два», - отмечает Павел Лепиш («Домус финанс»).
Поэтому если уж выбирать новостройку (в том числе чтобы выиграть еще и на росте стоимости жилья), то, как утверждает Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки», стоит покупать лишь варианты с чистовой отделкой. Ну а если выбор все-таки пал на квартиру без отделки, то не стоит вкладываться в ремонт: «Достаточно сделать недорогую, но качественную отделку в универсальном стиле», - уверяет Мария Литинецкая («Метриум Групп»), что справедливо и для недвижимости на вторичном рынке.
Резюме www.metrinfo.ru
Сегодня недвижимость – это в первую очередь возможность сохранить капитал. При правильном подходе и грамотном выборе объекта и целей инвестирования она, конечно, может принести неплохую прибыль, но для этого придется трудиться, немного рисковать и проявлять бдительность.
