Или как извлечь максимум дохода при минимальных рисках
на рынке недвижимости
Достаточно большое количество людей сегодня стали задумываться над тем, как эффективно сохранить свои деньги и увеличить их количество. Помимо традиционных способов - банковских вкладов и депозитов - многие стали открывать для себя инвестиции в объекты коммерческой недвижимости - как надежное размещение капитала и высокодоходный стабильный бизнес. К тому же, если средняя ставка по банковским вкладам на год составляет сейчас 8-14% годовых, то рынок коммерческой недвижимости сулит более солидный доход при значительно меньших рисках, чем, скажем, на фондовом рынке. Попробуем разобраться, каким образом извлечь максимальную прибыль из этого минимально рискованного инструмента.
Инвестиционная цепочка
Для того чтобы начать инвестировать в объекты недвижимости необходимо сначала решить, в какой сектор недвижимости целесообразнее вкладывать свои средства: жилье или нежилые помещения. Нужно отметить, что популярные квартиры значительно медленнее растут в цене, да и доходы, которые может обеспечить коммерческая недвижимость, намного выше доходов от сдачи в аренду жилых помещений. Жилье дает доход от эксплуатации (т.е. от аренды) порядка 10% в валюте, а нежилые помещения 16-20% в валюте, а в отдельных случаях и все 25%.
Вторым шагом является выбор инвестиционной стратегии. Здесь существует два варианта: девелопмент, т.е. создание объекта недвижимости «с нуля», и покупка уже готовых помещений.
Цель девелопмента – создание объекта доходной недвижимости, что в контексте индустрии торговой недвижимости означает получение стабильных арендных платежей от операторов.
Для начала нужно получить контроль над привлекательным участком. Затем надо найти инвесторов, нанять подрядчиков и следить за реализацией проекта. И, наконец, сдать объект и распорядиться им в соответствии с планом — продать, целиком или по частям (это может быть сделано и на более ранних стадиях) или найти арендаторов.
По срокам девелоперская деятельность – дело весьма длительное. Парадокс состоит в том, что из стандартных усредненных трех лет большая часть может уйти на получение разрешений и согласований. Период строительства простого объекта типа ритейл-парка – 6-8 месяцев, для полноценного торгового центра – от 12-18 месяцев. Срок ведения работ может увеличиться ввиду краткости сезона строительных работ, что особенно актуально для Пермского региона, в последнее время, однако, это нивелируется за счет новых технологий.
После того, как начался процесс строительства, все большее значение приобретают вопросы коммерциализации, то есть получения арендного дохода.
Вариант первый – инвестиционная продажа объекта. Для справки: несколько сделок покупки денежного потока (что, по сути, и есть инвестиционная продажа) осуществлялись в последний год по ставке 12–13%. Вариант второй – так называемый sustained development, то есть сохранение собственности на объект и стабилизация качества его последующей эксплуатации.
Если же инвестор не хочет или не может инвестировать в девелопмент, то в настоящее время на рынке наиболее популярны следующие стратегии:
1. Покупка объекта недвижимости с целью дальнейшей ее перепродажи. Цены на недвижимость не стоят на месте. По данным Лаборатории анализа и прогнозирования Пермского торгового дома недвижимости за прошлый год рост цен на жилые помещения в среднем составил 32%, тогда как коммерческая недвижимость подорожала на 45%. То есть именно столько (за вычетом налогов) заработал бы инвестор, купивший объект недвижимости в прошлом году и продавший его сейчас.
2. Покупка объекта недвижимости с целью последующей сдачи ее в аренду. Эта стратегия поведения инвестора относится к долгосрочным формам инвестирования средств.
3. Покупка объекта недвижимости с целью использования его в качестве залога при получении кредита в банке. Инвестор приобретает на собственные средства объект доходной недвижимости, закладывает его, т.е. берет кредит. На данном объекте инвестор получает доход равный разнице между арендной платой и выплатой по кредиту. Также он получает некую сумму денежных средств (в большинстве случаев меньше рыночной стоимости залога), которую опять инвестирует в объект доходной недвижимости. А далее процедура повторяется почти до бесконечности.
Объекты инвестирования
Из всех несырьевых секторов экономики, коммерческая недвижимость является одной из самых перспективных в плане роста. Это обусловлено двумя фактами: неудовлетворенный спрос и высокий уровень доходности.
Пермский рынок коммерческой недвижимости является одним из самых ёмких рынков на территории России, как по суммарной площади участвующих в обороте объектов недвижимости, так и по общим финансовым показателям.
По данным Лаборатории анализа и прогнозирования рынка недвижимости ПТДН, административно-офисные помещения занимают наибольшую долю рынка коммерческой недвижимости – 74%.
Девелопмент офисных помещений, по мнению экспертов, - лучший вариант вложений в коммерческую недвижимость. Офисы имеют более выгодную (по срокам) окупаемость по сравнению с гостиницами или складами. Сегодня оптимальный средний срок окупаемости проекта – 5-7 лет.
Кроме того, вложения в офисную и торговую недвижимость наименее рискованны. На сегодняшний день уровень доходности в секторе офисной недвижимости составляет 14-17% при инвестициях в «готовый продукт» и порядка 20-25% при девелопменте.
Однако надо учитывать, что рынок офисов постепенно насыщается, качественного предложения становится больше. Только за последнее время на рынке Перми в эксплуатацию были введены бизнес-центры по ул. Пушкина, 78а (3 000 кв. м), ул. Ленина, 9, Ленина, 22-24 (1500 кв. м), БЦ класса B на ул. Советская, 67 (3000 кв. м). В ближайшем будущем в Перми планируется ввод более 100 тыс. кв. м. офисных площадей. Вот лишь основные офисные объекты города: универсальный комплекс «Южный» на ул. Чернышевского,28 общей площадью 31,5 тыс. кв. м.; гостинично-административный комплекс «Городские горки» в 25 этажей на ул. Б. Гагарина,65; бизнес-центр «Славяновский» класса А на ул. Ленина,92а; 9 – этажное кирпичное офисное здание на ул. Осинская, 16; БЦ «Парус» А класса на Островского 59/1; ТАЦ «Привилегия» на Ленина, 26. При этом основная масса площадей остается у собственника в управлении, то есть сдается в аренду. Часть площадей реализуется.
Встречаются на пермском рынке и предложения квартир «под офис». Такой вариант может быть подходящим для малого бизнеса – покупка жилого помещения с дальнейшим переводом его в нежилой фонд. После окончания всех процедур стоимость недвижимости возрастет до 40%. Работает и такой механизм: покупка старых административных помещений, повышение их класса, а, следовательно, и увеличение арендной платы.
Сегодня многие компании предпочитают приобретать готовые объекты, либо те, которые находятся в стадии строительства. В течение 5-7 лет такие сделки полностью оправдываются.
Торговая недвижимость
Торговые центры – наиболее динамично развивающийся сегмент рынка торговой недвижимости. Уровень доходности торговых центров сегодня достигает 20%. Предложение в сегменте торговой недвижимости в ближайшее время будет в основном формироваться за счет нового строительства. В последнее время введено сразу несколько торговых центров: «Столица» (30 000 кв. м.), «Алмаз» (40 000 кв. м.), «Сибирский» (10 000 кв. м.), «Колизей»(28 000 кв. м.), «7 Пятниц» (20 600 кв. м.). Общий объем нового строительства крупных торговых объектов за период 2004 – 2005 г.г. в Перми составил около 150 тыс. кв. м. Необходимо отметить, что основной объем площадей вновь построенных торговых центров сдается в аренду, и лишь небольшая их часть поступает на рынок купли-продажи, то есть предлагается к реализации. Именно поэтому, несмотря на рост количества новых объектов, предложение на рынке купли-продажи по-прежнему остается ограниченным. Этим также обусловлены высокие цены предложения торговых площадей.
Гостиницы
Аналитики ПТДН отмечают растущую популярность данного сектора. Инвестиции в создание гостиницы намного выше инвестиций в прочие объекты коммерческой недвижимости, однако, и отдача от объекта более стабильна и надежна.
Отель – проект долговременный. Окупаемость небольшой (от пяти номеров) гостиницы при загрузке не менее 60 процентов составит примерно три года, а масштабной (современная гостиница уровня 4-5 звезд) – не менее пятнадцати лет.
Управляемые квартиры (апартаменты)
Рынок апартаментов является достаточно новым и переживает период бурного развития.
Выгодные условия аренды элитного жилья создают конкуренцию рынку гостиничных услуг. Солидные организации и крупные предприятия давно являются основными арендаторами подобного жилья. По данным ПТДН организации создают более 85% спроса.
Срок первоначальных инвестиций в создание управляемой квартиры составляет от 1 месяца до полугода. При этом рентабельность вложений – 30-32%, срок окупаемости – 3 -3,5 года. На сегодняшний день аналитики отмечают данный сегмент как один из наиболее рентабельных.
В заключение
Рынок недвижимости, по мнению его участников, является одним из наиболее привлекательных для инвесторов. Позитивные макроэкономические показатели подстегивают инвестиционный спрос со стороны региональных и международных инвесторов.
Причина того, что в настоящее время сырьевые, финансовые, банковские структуры занимаются активным инвестированием в рынок коммерческой недвижимости, кроется в избытке ликвидности, а также высоком уровне доходности инвестиционных проектов.
Однако не стоит забывать о рисках, связанных с инвестированием в недвижимость. Поэтому обращение в профессиональную инвестиционную или консалтинговую компанию необходимо инвестору на самом начальном этапе принятия решения. Только профессионалы могут дать инвестору квалифицированный совет, куда целесообразнее всего в данный момент направить его средства (жилье или нежилые помещения), смогут грамотно оформить сделку, провести финансовый анализ и оценку инвестиционной привлекательности проекта, подобрать объекты в соответствии с требованиями и предпочтениями клиента, помочь советом, урегулировать вопросы налогообложения, а также обеспечить наиболее выгодные условия продажи (покупки/финансирования), провести проверки, экспертизы, анализ документации, обеспечить необходимые согласования и разрешения, и многое другое. Обращение к профессионалам должно быть первым шагом на пути инвестора в сфере инвестиций в недвижимость. Тогда можно рассчитывать, что недвижимость принесет инвестору максимум дохода при минимальных рисках.
Зав. Центром маркетинговых
исследований и бизнес-проектирования ПТДН
Пермякова Ольга Вячеславовна
