Ситуация в Крыму развивается по классической поговорке «Кому война, кому мать родна». Пока силы самообороны уговаривают украинских солдат перейти на сторону России, коммерсанты уже оценивают инвестиционную привлекательность Крыма. Ничего плохого в этом нет: каждый должен заниматься своим делом.
Мы расспросили авторитетных специалистов, действительно ли недвижимость в Симферополе, Севастополе, мелких городах и сельской местности Крыма будет бурно расти в цене. Ведь российский инвестор, измученный московскими ценами и провинциальным унынием, готов наброситься на Крым и вложить туда всё лучшее, что у него есть, – деньги.
Пропустите вперёд государство
Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп», охотно оперирует конкретными цифрами. Без помощи государства, по её мнению, Крым так и останется симпатичным, но диким местом, так что мелким частным инвесторам она советует подождать, пока земельные отношения на полуострове не вернутся на цивилизованный уровень:
Крымская недвижимость – крайне интересная, привлекательная и даже в некоторой степени недооценённая по ряду причин. Сейчас средняя стоимость жилья на полуострове составляет 30–35 тыс. рублей за кв. м, в курортной зоне она доходит до 45–50 тыс. рублей за кв. м. И в перспективе действительно можно ожидать роста цен, однако только при условии, если власти начнут развивать Крым, модернизировать действующую инфраструктуру или строить новые объекты.
А просто так инвесторы Крымом не заинтересуются. Та же действующая дорожно-транспортная сеть на полуострове оставляет желать лучшего. А вкладываться в её развитие никто, кроме государства, не будет, поскольку для этого потребуются внушительные средства. И власти, и частные инвесторы должны приложить совместные усилия для развития региона: первые займутся инфраструктурой, вторые – жилой и коммерческой недвижимостью. И если такое партнёрство действительно будет реализовано, цены могут вырасти на 20–30% в течение короткого промежутка времени.
Если же мы говорим об инвесторах, которые покупают недвижимость с целью дальнейшей перепродажи или сдачи её в аренду, то в данный конкретный момент я бы советовала быть крайне осторожным с приобретением каких-либо активов. Время сейчас очень тяжёлое, переходное, и в текущих условиях я слабо представляю, как можно провести сделку с недвижимостью в Крыму. Вряд ли её вообще можно будет зарегистрировать, а значит, велик риск нарваться на мошенников.
Что касается инвесторов-девелоперов, то всплеск их интереса к Крыму мы будем наблюдать, если после присоединения государство придумает программу для развития региона (как это было в случае с Новой Москвой), выделит определённые бюджетные средства и т. д. Крымский полуостров – это уникальная территория с точки зрения природных ресурсов. Здесь есть горы, море, реки, солёные озёра, лесные массивы. Причем всё это не разбросано, как, например, в Краснодарском крае, а расположено очень компактно. Данный регион обладает серьёзным земельным ресурсом. До кризиса здесь было заявлено множество интересных проектов, которые, к сожалению, впоследствии были заморожены. Однако свободные участки остались. Кроме того, в Крыму, по сути, нет современной курортной недвижимости – в основном, здесь расположены пансионаты, построенные ещё в советский период. Поэтому для девелоперов Крым – золотая жила.
Кому надоело в Сочи
Ведущее агентство недвижимости «НДВ-Недвижимость» прислало ответ от имени компании:
Крым можно считать перспективным регионом: после присоединения к России эту территорию ждут значительные преобразования, причём в положительную сторону. Вырастут доходы (в том числе пенсии) у населения, увеличится качество жизни. Конечно, будет обеспечено транспортное сообщение, в том числе железнодорожное. Строительство моста упростит поставки товаров и различных материалов в Крым. Однако нужно понимать, что какие-то изменения будут заметны сразу, а другие – лишь в долгосрочной перспективе.
Ведь то же строительство моста планируется осуществить за 3,5 года. А за это время полуостров, считай, будет «оторван» от России. Тем не менее, ряд факторов всё равно создаст дополнительный спрос на крымскую недвижимость.
- Во-первых, туда могут переехать представители русскоязычного населения, проживающего на территории Украины.
- Во-вторых, в Крыму базируется российский флот. Здесь много военных, и наверняка их будет ещё больше.
- В-третьих, самим россиянам может быть тоже интересна местная недвижимость, в особенности курортный сегмент. Сочи уже успели поднадоесть, к тому же это единственный субтропический курорт на всю большую страну. Таким образом, у населения, предпочитающего отдыхать в России, появится желание побывать в Крыму. Стоит ожидать и строительства загородных дальних дач на этой территории.
Рай для инвестора
Денис Бобков, руководитель аналитического центра ОАО «ОПИН», как и положено аналитику, с удовольствием оперирует конкретными цифрами. Он уверен, что Крым – это регион, куда можно и нужно вкладываться всеми возможными способами.
Сегодня цены на новостройки в Севастополе чуть выше, чем в Симферополе: если в последнем цена квадратного метра в новостройке колеблется в пределах 800–1100 долларов, то в Севастополе этот показатель равен 900–1200 долларов.
На вторичном же рынке разница составляет 15–20% в пользу Севастополя. Здесь однокомнатную квартиру можно купить за 30–50 тыс. долларов, в зависимости от района и дома, для сравнения – стоимость «однушки» в Симферополе составит 26–40 тыс. долларов.
Пока мы не наблюдаем значительного роста спроса и цен на недвижимость в Крыму – скорее всего, сказывается неопределённость в политической ситуации региона. Также нужно отметить, что спрос на недвижимость на побережье имеет ярко выраженный сезонный характер, так что первого скачка можно ожидать с началом курортного сезона. В дальнейшем, в течение года, можно прогнозировать увеличение спроса и цен в пределах 15–20%. В долгосрочной перспективе – в ближайшие 3-4 года – рост может составить 30–40%. Это будет связано со строительством моста через Керченский пролив.
Привлекательность Крыма для инвесторов после его вхождения в состав РФ, безусловно, повысилась. Теперь это стабильный российский регион с прогнозируемыми перспективами развития. Кроме того, на его территории действует российская система налогообложения, что повышает привлекательность инвестиционных сделок в этом регионе. Впрочем, скорее всего, Крым станет притягательным и для украинских инвесторов, так как они хорошо знают специфику региона, а стабильность на полуострове как минимум в ближайшие годы будет гораздо выше, чем на Украине.
* * *
Таким образом, можно сделать вывод. Первые пришедшие в Крым частные инвесторы сорвут самый большой куш, но и риски для них крайне велики. К тому же наши спикеры не упомянули важный крымско-татарский фактор: пока неясно, будут ли отбирать у «коренного населения» полуострова самозахваченные земли, а это может оказать сильнейшее влияние на общую обстановку.
Но и после нормализации ситуации, фактического введения в Крыму российских законов его недвижимость останется привлекательной для инвесторов всех уровней, хотя уже и без спекулятивной динамики.
