В IV квартале 2012 года объем инвестиций в российскую коммерческую недвижимость составил 1,73 млрд. долларов США. Это на 32% больше, чем в III квартале 2012 года, однако уступает 21% показателю IV квартала 2011 года.
По данным нового исследования компании CBRE, в 2012 году офисный сегмент был наиболее популярным у инвесторов, приобретающих готовые объекты. Объем инвестиций в него составил 2,6 млрд. долларов США, что эквивалентно 52% от общего объема зарегистрированных инвестиций. По абсолютным объемам инвестиции в офисный сегмент находятся на исторических максимумах.
Основными покупателями офисной недвижимости были известные отечественные инвесторы, которые продолжили формирование своих портфелей недвижимости в центральной части Москвы. Иностранные инвесторы приобрели активы на сумму порядка 345 млн. долларов США, или 13% то общего объема инвестиций.
В целом за 2012 год объем инвестиций составил 4,98 млрд. долларов США, что на 22% ниже рекордных показателей прошлого года. Однако следует отметить, что, если бы все сделки, по которым переговоры начались в 2012 году, были закрыты, то 2012 год мог бы установить новый рекорд по объемам инвестиций.
Сохраняющиеся высокие цены на нефть, макроэкономическая ситуация и экономический рост в России во многом предопределили существенно лучшую динамику объемов инвестиций в коммерческую недвижимость России по сравнению с другими рынками Европы.
Объем зарегистрированных инвестиций в торговую недвижимость составил 1,38 млрд. долларов США, или около 28% об общей суммы инвестиций. В случае закрытия сделки по покупке ТРЦ «Мегаполис» доля данного сегмента увеличилась бы до 40% и по объемам была бы сопоставима с показателями офисного сегмента. Практически все крупные сделки в данном сегменте были связаны с продажей долей: ТЦ «Времена года», «Золотой Вавилон», «Лето», «Мегацентр Горизонт».
Третье место по объему инвестиций занял гостиничный сегмент с общей суммой сделок в 665,7 млн. долларов США. Это составляет 13% от общей суммы инвестиций в коммерческую недвижимость в 2012 году. Основной объем сделок в данном сегменты был связан с распродажей долей Правительства Москвы в гостиничных объектах, таких как «Метрополь» (272 млн. долларов США), «Рэдиссон САС» (50%, 171 млн. долларов США), «Интерконтиненталь» (111 млн. долларов США), «Красные холмы» (19,87%, 35.2 млн. долларов США).
Инвестиции в сегменте складской и индустриальной недвижимости составили 305 млн. долларов США, что эквивалентно 6% от общей суммы инвестиций. Активность в данном сегменте, в основном, соответствует исторически сложившимся трендам.
92% всех инвестиций пришлось на Москву. Из 391 млн. долларов вложений в региональную коммерческую недвижимость 364 пришлось на ритейл и 27 млн. долларов США на прочие объекты. Наиболее популярные направления включают Санкт-Петербург, Ростов-на-Дону, Нижний Новгород.
Ставки капитализации по объектам класса «прайм» после достаточно продолжительного периода горизонтальной динамики в IV квартале 2012 года несколько снизились. В офисном сегменте снижение составило 25 базисных пунктов с 8,75% до 8,5%. В ритейле, соответственно, 50 базисных пунктов, с 9.5% до 9%. В сегменте складской и индустриальной недвижимости ставка капитализации пока остается на уровне 11%.
Согласно CBRE, в IV квартале 2012 года инвестиционный рынок показал более высокий, чем ожидалось, рост активности. В первую очередь, это было связано с потоком позитивных новостей из Европы и США, которые благоприятно повлияли на настроения инвесторов и их готовность к риску. Интерес к рисковым активам показал рост, который может продолжиться и в 2013 году, и стать одним из драйверов роста цен. В фокусе инвесторов в 2013 году по-прежнему будут доминировать ритейл и офисы.
По мнению, Валентина Гаврилова, директора отдела исследований рынка CBRE в России, в настоящее время на рынке сформировались хорошие предпосылки для роста стоимости активов. «Поток позитивных новостей из Европы, равно как и снижение доходностей по облигациям, способствуют усилению аппетита инвесторов к рисковым активам. Не случайно, именно во второй половине 2012 года на рынке произошел всплеск инвестиционной активности, который находит продолжение в начале 2013 года. Тем не менее, следует отметить, что фундаментальные макроэкономические индикаторы в еврозоне пока остаются слабыми. По этой причине интерес к качественным активам класса А т.н. «второго эшелона» пока остается слабым, но может активизироваться ближе к концу 2013 года», - подчеркнул Гаврилов.
