«Многоэтажки», возведенные частными лицами, стали массовым явлением в Подмосковье, считают эксперты Аналитического центра Гильдии риэлторов Москвы. По разным оценкам, их уже насчитывается около сотни, и в последнее время их количество только растет. По данным компании Penny Lane Realty, значительная часть таких построек сосредоточена в районе Киевского шоссе.
«Все чаще к нам обращаются и продавцы, и покупатели «интересных» объектов, когда на относительно небольшом земельном участке (допустим, 6 соток) стоит огромный дом с несколькими входами или с одним подъездом на несколько квартир», – говорит Юлия Плетнева, генеральный директор АН «Мэтр Роше Юго-запад». Как правило, заказчиками проектов выступают – частные лица или индивидуальные предприниматели. Участки для таких домов выбираются очень хорошие и по транспортной доступности и инфраструктуре. Но встречаются и исключения. Покупателей, в первую очередь, эти предложения привлекают бросовыми ценами – от 20 000 рублей за квадратный метр.
Обычно подобные варианты находятся на расстоянии до 25-30 км от МКАД, именно тогда они будут востребованы и смогут конкурировать по комфорту и ценам с обычными квартирами. Например, такие объекты можно найти в Ленинском, Подольском, Красногорском, Одинцовском районах, Балашихе, Щербинке и т.д.
В прессе часто можно услышать, как подобные объекты называют незаконными и грозятся снести. Как, например, это случилось с домом на территории Одинцовского МЖК «Отрада Де Люкс».
Однако Юлия Плетнева советует не торопиться с выводами: «В связи с действием «дачной амнистии» в настоящее время для частных лиц не требуется разрешение на строительство жилого или садового дома и не требуется ввод его в эксплуатацию. Воспользовавшись этой возможностью, частные инвесторы и застройщики возводят 3-4 этажные объекты на небольших участках земли. Дом, как правило, занимает всю площадь участка, с пешеходными дорожками по периметру и входной группой. Часто, это даже весьма привлекательные архитектурные объекты. Но бывает, что такие дома просто напоминают бараки.
Далее следует оформление документов, т.е. признание судом права собственности на строение. Суд не интересует, как выглядит объект и подведены ли к нему коммуникации», – объясняет эксперт. После того, как застройщик (частное лицо) получает свидетельство о регистрации права собственности, он может распоряжаться им, как ему хочется. На практике, инвестор делит этот дом, например, на 15 частей – квартир – и продает их, как 1/15 долю в праве собственности. «Мы встречались с объектами, где люди были собственниками целой 1/99 доли! Замечу, что при перепродаже такой «квартиры» нужно сначала предложить ее выкупить 98 соседям», – отмечает Юлия Плетнева. При этом на сегодняшний день выделить купленную квартиру не получится даже через суд, нет законодательной базы!
Во-вторых, зачастую такие объекты возводятся в местах, не предназначенных для многоквартирной застройки. Часто, даже если и коммуникации имеются, то их мощность не рассчитана на подобные строения. Например: в Красногорском районе в доме, в котором 60 однокомнатных квартир, септик просто не справляется с объемом, а центральных коммуникаций в деревне нет, либо нет разрешения на подключение к ним. В Ленинском районе дела обстоят лучше: есть центральный водопровод, канализация, даже городской телефон. Иногда только бывают проблемы с газом, а обогревать жилье нужно, вот и носят люди баллоны каждые 2 недели на 3-й этаж, рассказывает Юлия Плетнева.
И конечно, не всегда есть возможность прописаться в квартире, купленной в таком доме. Это зависит от категории и назначения земли, на которой построена «многоэтажка».
На землях населенных пунктов, предназначенных для жилищного строительства – зарегистрироваться можно. На землях сельскохозяйственного назначения, для личного подсобного хозяйства – нет.
«Получается, что дом вы можете построить на любых землях, а вот прописаться – не везде, – говорит Юлия Плетнева. – Возможно, с развитием законодательства и присоединением определенных территорий к Москве, ситуация изменится».
«Я бы сказал, что главное при покупке «квартиры» в таком объекте, важно наверняка знать две основные вещи: покупаете Вы квартиру или долю в доме (поскольку это влияет на последующую продажу), и подключат ли данный дом к общегородским инженерным сетям хоть когда-нибудь. Ведь никому не нужна дешевая квартира в поле, без тепла, света и воды, а местные власти не обязаны подключать дом, строительство которого не было согласовано ими», – отмечает Илья Шкоп, председатель Совета Гильдии риэлторов Москвы.
«Поэтому к покупке квартиры, особенно по очень привлекательной цене, нужно подходить с максимальной ответственностью – обязательно проверять наличие у застройщика всех необходимых документов и соответствие того, что в них прописано и что в действительности происходит на стройплощадке. Информацию о назначении земли, на которой возводиться объект, можно самостоятельно запросить в ЕГРП», - советует Александр Зиминский, директор департамента продаж элитной жилой недвижимости компании Penny Lane Realty.
Фото: www.konditerburg.ru
