Технопарки – направление в девелопменте коммерческой недвижимости, активное развитие которого началось года три назад. Тогда с этим форматом связывали большие надежды, но сейчас, на фоне кризиса, будущее индустриальных парков выглядит туманным. Однако это не означает, что у таких проектов нет будущего. Мало того, один из индустриальных парков был анонсирован буквально на днях.
Экскурс в прошлое
Как мы уже сказали, развитие сегменту прочили масштабное: согласно планам ряда девелоперов, к 2009-2010 году в строй должны были ввести множество проектов в ряде областей России. К 2010 году в Подмосковье, как итог программы развития промышленных округов, должно было появиться 10 млн. кв. м площадей под размещение производств, около 7 млн складских и примерно 4,5 млн офисных кв. м. По сведениям министерства экономики региона, инвестиции в программу должны были составить порядка 341,6 млрд руб.
Компании также заявляли о своих планах в данном направлении. Так, по данным исследования компании «Миэль-Коммерческая недвижимость», «Новая Площадь» начала строить индустриальный парк на севере страны, в Архангельской области. «Комстрин» планировала заняться возведением в Ступинском районе Подмосковья парка для предприятий легкой промышленности и наукоемких технологий. Во Владимирской области Noble House собиралась построить V-Park, в Вологодской первая очередь индустриального парка «Шексна» была намечена ко вводу уже в 2009 году. В Дмитровском районе Подмосковья Ассоциация АМР «Марке-Руссия» собиралась построить «Итальянский промышленный парк». Возведение индустриальных парков было в планах также в Новосибирской и Калужской областях (о последнем проекте речь пойдет ниже).
Суровое настоящее
Увы, как констатируют аналитики «Миэль-Коммерческая недвижимость», многие проекты из перечисленных выше (и не только) так и остались на бумаге. Это, в частности: индустриальный парк «Ступино» в Московской области, парк логистики «Малино», промышленный парк «ИРЕС» (оба в районе поселка Малино), индустриальный парк «Пересвет» в Сергиево-Посадском районе, индустриальный парк «Можайский».
Среди перешедших «бумажную стадию» проектов – индустриальные парки «Шереметьево» в Химках, «Восточный» в Ногинске, «Северное Домодедово», ТЛК «Томилино» в Люберецком районе, «Купавна» на Горьковском шоссе.
На днях к ним присоединился и «А-парк» в Калужской области. 16 июля журналистов пригласили на церемонию закладки первого камня этого индустриального парка, который строится на участке в 20 га в промышленной зоне «Грабцево».
В целом, проект предусматривает возведение 100 000 кв. м производственных, складских и офисных площадей. «А-парк» задуман как парк поставщиков и производителей автокомпонентов, который будет обслуживать нужды завода Volkswagen. Первой очередью, завершить которую собираются уже через год, подразумевается введение 3000 кв. м офисов и 31 000 кв. м производственных площадей. Впрочем, даже эта, относительно небольшая цифра (3000 кв. м не самого востребованного продукта по нынешним кризисным временам – офисов) априори вызывает сомнения: надо ли?
Туманное будущее
Судя по словам заместителя губернатора Калужской области Максима Акимова, эта мысль в голову пришла не только нам: как рассказал чиновник, 3000 кв. м новых офисов будут предлагаться в аренду по льготным условиям. Полностью завершить возведение «А-парка» собираются к 2012 году – судя по всему, участники проекта (организованная правительством региона «Корпорация развития Калужской области» и компания «Эспро Девелопмент») рассчитывают на то, что к этому моменту занять офисные и складские площади не будет слишком сложной задачей.
Генеральный директор «Эспро» Иван Потехин заявил о том, что 30% необходимого финансирования у компании уже есть, в данный момент ведутся переговоры по привлечению оставшихся средств. Идут и переговоры с крупными автомобильными брендами (в т.ч. Visteon и Benteler, одни из ведущих поставщиков автомобильных компонентов). Предполагается, что в результате реализации проекта будет создано более 1000 рабочих мест, в основном – за счет партнеров крупных автомобильных производителей. Правда, как поделился своими соображениями в частной беседе один из представителей Volkswagen, если это будут местные специалисты, их все равно для начала придется учить минимум полгода, причем в идеале – за границей.
Мнение эксперта
Константин Королев, генеральный директор компании Smart Property:
Индустриальный парк при наличии тщательно продуманной концепции может быть весьма выгодным местом для разместившихся на его площадях арендаторов. Основная цель ИП — обеспечить присутствие различных звеньев общей производственной цепи в непосредственной близости друг от друга.
Для арендаторов это может быть выгодно за счет сокращения издержек на логистику, уменьшения продолжительности непроизводственных этапов технологического процесса, а так же благодаря тому, что офисы компаний партнеров находятся также в одном здании (что ускоряет различные согласования и т.п.). Кроме того, как и любой другой промышленный проект, арендаторы получают удобную готовую инфраструктуру: коммуникации достаточной мощности и производительности, необходимые подъездные пути (авто и ж/д, например), склады, столовые, офисы и иногда даже общежития. Это довольно сильно похоже на огромные заводы постройки времен советской власти, с той лишь разницей, что на этой территории работает сразу несколько компаний.
Считаю, что в любое время, а особенно в кризисное, расположение совместимых предприятий на общей площадке может дать существенное снижение себестоимости производства.
Офисы «А-парка» будут востребованы, однако нужно понимать, что их захотят занять разве что компании, чьи производства расположены здесь же, а так же, возможно, связанные с технологическими цепочками ИП компании, непосредственно не занятые в них (например, оптовые продавцы готовой продукции).
Складские помещения однозначно будут востребованы. Объем можно рассчитать совместно с будущими арендаторами, учтя их потребности в сырье и объем производимой продукции. В любом случае, склад будет проще сдать сторонним компаниям, чем, например, офисы.
У меня есть некоторые сомнения относительно той отрасли производства, которая выбрана для образования концепции подбора арендаторов. По недавним сообщениям в СМИ, объемы продаж автотранспорта упали в этом году не менее чем на 60% от аналогичного периода прошлого года, и каждый день появляются сообщения о сокращении и приостановке производства на заводах иностранных автопроизводителей, расположенных на территории РФ. Достаточна ли будет загрузка предприятий возводимого ИП, сейчас сложно сказать. Тем не менее удачная реализация проекта «А-Парк» могла бы послужить примером принципиальной возможности организации столь масштабных концептуальных проектов в России вообще.
Фото: icube
