На сайте Единого реестра застройщиков РФ на днях были опубликованы данные опроса руководителей строительных организаций во II квартале. При этом вывод был сделан очень пессимистический: «такой негативной оценки портфеля заказов не наблюдалось с 2004 года». Опрос проводился Центром конъюнктурных исследований Института статистических исследований и экономики знаний НИУ ВШЭ и базировался на результатах опросов руководителей более 6 тыс. подрядных организаций из 82 субъектов Российской Федерации.
Далее процитируем: «Результаты опроса показали рост пессимистических настроений. Индекс предпринимательской уверенности в строительстве, характеризующий текущее состояние делового климата в отрасли, снизился по сравнению с предыдущим кварталом на 4 п. п. и составил (–20%). Столь низкого значения ИПУ не наблюдалось последние девять лет, со времени эпицентра предыдущего кризиса во II квартале 2009 г. (–21%).
Авторы исследования обобщили в одном документе различные официальные источники данных, характеризующие прямо или косвенно состояние дел в строительстве. Кратко их можно перечислить по пунктам:
1. Серьезным ограничителем спроса на строительные услуги в настоящее время является дефицитный Федеральный бюджет, продолжающееся уже два с половиной года хроническое падение реальных располагаемых денежных доходов населения и крайне слабая инвестиционная активность корпоративного сектора.
2. Проблемной является вся цепочка строительной деятельности. 115 место из 190 рейтингуемых стран по рейтингу Doing Business. Россия между Суринамом и Демократической Республикой Конго (выше по рейтингу) и Мавританией, Кирибати и Джибути (ниже по рейтингу).
3. Рентабельность подрядных работ по виду экономической деятельности «Строительство» — самая низкая среди базовых отраслей экономики (2,5%).
4. Размер просроченной задолженности по кредитам банков и займам в строительстве на конец марта — 57,5 млрд. руб., или 14,4% от общей задолженности по экономике в целом (худшие показатели отмечены лишь в промышленности).
5. Общая инфляция за январь–май по сравнению с соответствующим периодом прошлого года — 104,4%, а реальные ставки по кредитам для строительных организаций сохраняют двузначное значение, то есть оба указанных показателя выше рентабельности основного производства.
6. Объем инвестиций в основной капитал по виду экономической деятельности «Строительство» за I квартал по данным Росстата — 38,7 млрд. руб., или 2,3% общего объема по экономике в целом, что является наименьшей долей среди базовых отраслей.
7. Вид экономической деятельности «Строительство», по данным ЦБ РФ, обладает самой высокой долей «плохих» долгов. Доля «токсичных» кредитов четвертой (проблемные ссуды с высоким кредитным риском) и пятой (безнадежные кредиты) категорий в строительстве на 1 марта 2017 г. составляла 27,5% в рублях и 26,5% в иностранной валюте. Зона повышенного риска начинается с 10%.
8. Позитивные сигналы в последнее три-четыре месяца начали подавать производители стройматериалов. Данная подотрасль обрабатывающей промышленности еще в 2016 году была одной из самых депрессивных в промышленности. Однако уже в мае она показала темп роста 105,5%.
Комментарий Директора Центра конъюнктурных исследований Института статистических исследований и экономики знаний НИУ ВШЭ Георгия Остапковича:
- Сегодня по-прежнему основными проблемами для строительства, да и для экономики в целом, остаются хроническое сокращение реальных располагаемых денежных доходов населения и несбалансированный государственный бюджет, формирующие спрос на строительные услуги. Восстановление платежеспособности населения в настоящее время, по-видимому, одна из главных задач, стоящих перед Правительством РФ в лице его регуляторов экономической деятельности и Банка России. Причем экономический вид деятельности «строительство» заинтересован не только в восстановлении доходов всех категорий населения, но и, в первую очередь, в увеличении доходов среднего класса, который, наряду с низкодоходной категорией населения, понес наибольшие финансовые потери в последние два-три года. Именно средний класс является для строителей самым востребованным потенциальным клиентом в приобретении недвижимости. Все-таки, низкодоходное население без помощи государства и даже с учетом возможного снижения ставок по ипотеке вряд ли сможет активно участвовать в приобретении нового собственного жилья.
Мы попросили прокомментировать результаты опроса нижегородских застройщиков
Позитивные тенденции на рынке строительства в нашем городе очевидны
Малыгина Ирина Евгеньевна, вице-президент НП НГСР, член Экспертного совета сервиса «Аккредитованный объект», директор АН «Кварц» и РК «Академия жилья»
- Опрос, и особенно комментарии к нему, у меня вызывают серьезные сомнения. Данные, «характеризующие положение дел в строительстве», собраны из совершенно разных и не вполне проверяемых источников - здесь и особенности параметров Федерального бюджета, и тенденции рынка стройматериалов, и доля просроченной задолженности и т.д. и т.п. Информация выдается противоречиво. Например, в первоисточнике (на сайте Единого реестра застройщиков) в этой аналитической статье я нашла такой абзац: «Общую сложившуюся экономическую ситуацию в отчетном периоде 19% руководителей оценили как «неблагоприятную». Доля респондентов, посчитавших ее «благоприятной» и «удовлетворительной», составила 81% (9 и 72%, соответственно). Кварталом ранее оценки показателя распределились следующим образом: 18, 10 и 72%.» То есть, налицо устойчивая стабильность ситуации в строительстве?! Даже с формальной точки зрения, опрос о состоянии дел в строительной отрасли проводился среди руководителей подрядных организаций. Возможно, именно этот сегмент бизнеса испытывает серьезные проблемы? У нас в Нижнем Новгороде значительная доля работ на стройплощадках выполняется застройщиками самостоятельно. Такие компании обладают собственными строительными мощностями, а многие и производством строительных материалов. Могу сказать про свою организацию: ОАО «ДСК-2», входящий в группу компаний «Кварц», имеет в своем составе:
• завод крупнопанельного домостроения;
• строительно-монтажное управление;
• ремонтно-строительное управление;
• участок башенных кранов;
• отдел капитального строительства;
• участок спецмашин;
• асфальтовый завод;
• гаражное хозяйство.
Согласно информации городской администрации, объем реализации товаров строительными компаниями в общем объеме товаров собственного производства нижегородских предприятий составляет порядка 50 млрд. руб. в год. Позитивные тенденции на рынке строительства в нашем городе очевидны любому нижегородцу - достаточно оглядеться вокруг и увидеть подъемные краны, возводимые высотки, многоквартирные жилые комплексы. Их сейчас строится, без преувеличения, десятки.
На сайте администрации г. Нижнего Новгорода ежеквартально публикуются адреса домов, введенных в эксплуатацию.
Наша группа компаний также сдала в этом году дом первой очереди ЖК «Сормовская сторона» на красной линии ул. Федосеенко и готовится к началу строительства дома второй очереди.
Положительная тенденция строительного рынка Нижнего Новгорода в первом полугодии 2017 года - ввод нескольких «долгостроев», которые стояли годами. У нижегородских строителей - надежных застройщиков, имеющих солидную репутацию, тех, кто реально строят и сдают дома в нашем городе, в 2017 г. есть основания для умеренно оптимистичного взгляда на ситуацию в отрасли.
Предпосылки к росту есть
Михаил Иванов, генеральный директор ООО «Стрижи»:
- В этом году по данным статистики объем ввода жилья падает, соответственно, заказов на производственные работы у строителей становится меньше. Реальные доходы населения также продолжают сокращаться. Застройщики вынуждены демпинговать, соответственно, им приходится работать на грани рентабельности. При этом сохраняется высокая конкуренция. В результате многие подрядные организации сидят без заказов. Во всяком случае, к нам постоянно приходят коммерческие предложения на выполнение различных работ. Сейчас многие готовы работать без прибыли, лишь бы сохранить свои предприятия и удержать специалистов.
У китайцев есть поговорка: «Не дай вам Бог жить в эпоху перемен». Так вот на рынке жилья законодательство в последнее время принципиально меняется примерно раз в полгода. Поэтому застройщикам приходится постоянно адаптироваться к новым условиям, что, конечно же, влияет на сроки реализации проекта. А в инвестиционно-строительной деятельности цикл любого проекта и так немаленький - 3-4 года. Соответственно, каждый раз при изменении требований законодательства застройщику требуется дополнительное время для выполнения всех нововведений. Сейчас мы, например, увеличиваем уставной капитал, чтобы он соответствовал тому объему жилья, который ООО «Стрижи» планирует построить. Еще готовится к вступлению в силу закон о компенсационном фонде. То есть, нам постоянно приходится подстраиваться.
Положительная динамика, тем не менее, наблюдается. Есть предпосылки для того, чтобы сказать: на рынке началось восстановление. Закладываются новые проекты, идет строительство на новых площадках. Мы также готовимся к реализации нового масштабного проекта. По новой редакции закона 214-ФЗ я не имею права рекламировать этот объект до получения заключения от Минстроя о соответствии законодательству всех документов для строительства. Могу только сказать, что в Сормовском районе компания ООО «Стрижи» планирует начать строительство первой очереди жилого комплекса в границах улиц Лобачевского-Коммуны, Циолковского. Это порядка 40 тыс. кв.м жилья класса эконом плюс, всего 6 высотных домов, административное здание и двухуровневая парковка. Надеюсь, что к концу лета – началу осени мы начнем строить.
Напомним об изменениях в федеральном законе № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» вступивших в силу 1 июля 2017 г.
Рассказывает Елена Никоненкова , директор юридической фирмы «Прецедент»
1.) Минимальный размер уставного капитала застройщика определяется в зависимости от максимальной площади всех его объектов долевого строительства:
• – 2,5 миллиона рублей при площади до 1,5 тысячи кв.м;
• – 4 миллиона рублей при площади до 2,5 тысяч кв.м;
• – 10 миллионов рублей при площади до 10 тысяч кв.м;
• – 40 миллионов рублей при площади до 25 тысяч кв.м;
• – 80 миллионов рублей при площади до 50 тысяч кв.м;
• – 150 миллионов рублей при площади до 100 тысяч кв.м;
• – 400 миллионов рублей при площади до 250 тысяч кв.м;
• – 800 миллионов рублей при площади до 500 тысяч кв.м;
• – 1 миллиард рублей при площади более 500 тысяч кв.м.
2.) В случае, если уставной капитал застройщика, не соответствует минимальным размерам, предусмотрен режим поручительства юридических лиц, уставной капитал которых соответствует требованиям Закона ФЗ 214. И ответственность перед дольщиком (по всем обязательства застройщика, включая гарантийные) уже будут нести и застройщик и его поручитель/сопоручитель. Договор такого поручительства подлежит нотариальному удостоверению и заключается до госрегистрации первого договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома. Срок договора поручительства должен быть не менее чем на два года больше срока передачи объекта долевого строительства дольщику.
3.) Вступают в силу положения Закона ФЗ 214 о размещении денежных средств дольщиков на счетах – эскроу. Это означает, что застройщик вправе заключить с российской кредитной организацией договор целевого кредитования, в рамках которого денежные средства дольщиков будут храниться в данной кредитной организации на депозитных счетах и расходоваться застройщиком только после окончания строительства. Дольщики, безусловно, смогут вернуть свои денежные средства в случае расторжения договора долевого участия или соответствующего решения суда.
