Почему даже при сопоставимых ценах покупатели подмосковных новостроек предпочитают таунхаусам и коттеджным посёлкам типовые многоэтажки?
Давно развеян миф о том, что слово «таунхаус» означает только дорогое жильё, доступное лишь богатым. Сегодня в активно застраиваемых зонах Подмосковья стоимость квадратного метра у многих таунхаусов не выше, а порой даже ниже, чем у возводимых неподалёку многоэтажек. Однако динамика продаж таунхаусов, «дуплексов» и коттеджей эконом-класса едва ли не на порядок уступает продажам квартир в многоэтажных домах.
На обсуждении в рамках круглого стола «Девелоперские проекты 2013–2015: Москва и Подмосковье» тема предпочтения покупателей вызвала бурные дебаты. Тон задал управляющий партнёр АГК «ФинЭкспертиза» Агван Микаелян.
– Мне, как не девелоперу, совершенно не понятна такая тенденция, – признался Микаелян. – Ведь согласно соцопросам, большинство москвичей хотели бы жить на природе, имея кусочек земли рядом с домом. Почему же тогда при выборе новостроек в Новой Москве или в Подмосковье люди опять стремятся в «муравейник»? Почему предпочитают многоэтажки?
Действительно, почему? Да, предложений квартир в многоэтажных домах на сегодня значительно больше. Оно и понятно: девелоперу выгоднее «снять» с выделенной под застройку земли как можно больше квадратных метров. Но если бы интересы застройщика расходились с предпочтениями покупателя, на рынке возник бы дефицит малоэтажного жилья, и его-то, этого дефицита, как раз и нет.
– Девелопер строил и будет строить то, на что сегодня есть спрос, – пояснил директор по продажам «KR Properties» Александр Подусков. – Если покупатель хочет в панельный «муравейник», он его и получит. И никакими рассуждениями эту ситуацию не изменишь.
Для сегодняшнего покупателя решающую роль по-прежнему играет стоимость жилья. Понятно, что с самыми дешёвыми однокомнатными квартирами в многоэтажках, которые в Новой Москве, в 10 км от МКАД можно найти в пределах 2 млн руб., никакой таунхаус конкурировать не может. Но уже в ценовом диапазоне 3–5 млн руб. у покупателя новостроек есть реальный выбор: взять стандартную «двушку» метров в 50–60 или комфортабельное жильё на 1–3 этаже таунхауса, площадью около 100 кв. м, с участком 2–3 сотки, где есть место и для парковки, и для зоны отдыха, и для цветника.
А теперь рассмотрим те минусы малоэтажного жилья, из-за которых массовый покупатель от него пока что отворачивается. До последнего времени жирным минусом посёлков такого типа оставались коммуникации. Газ, вода, канализация – без них вариант подмосковной квартиры просто не рассматривается. Даже если трубы уже подведены к посёлку, разводка к отдельным домам могла затянуться и потребовать дополнительных затрат. Так было прежде, но сегодня в подавляющем большинстве проектов девелопер гарантирует: таунхаус продаётся только со всеми подключёнными коммуникациями, которые, как и внутрипоселковые дороги, и благоустройство территории, входят в стоимость жилья.
Минус следующий – безопасность. Наш человек привык чувствовать себя защищённым только в окружении: сосед слева, сосед справа, сверху и снизу. И неважно, что с соседями бывают весьма натянутые отношения, всё равно с ними спокойнее. Охраняемая территория малоэтажного посёлка такого ощущения пока не даёт. Чего здесь больше, фактов или предубеждения, судить трудно.
Третий минус – социальная инфраструктура. Мы по-прежнему считаем, что уж там, где густо растут многоэтажки, обязательно построят и школу, и детсад, и поликлинику, а из небольшого малоэтажного посёлка до любого социального объекта – добираться и добираться. Однако даже беглое знакомство с проектами, выставленными сегодня на продажу, убеждает как раз в обратном: большинство из них включает вышеназванную инфраструктуру, причём её загруженность предполагается гораздо меньшей, чем в зонах интенсивной многоэтажной застройки.
Наконец, минус последний – сроки. В многоквартирном доме нормальная жизнь налаживается где-то через полгода-год после заселения, когда уберут всю грязь, благоустроят территорию, а у соседей прекратятся стук и сверлёж, связанные с доводкой отделки. С малоэтажными посёлками сложнее: заселение в них происходит медленно, а стройка может продолжаться и через два, и даже через пять лет после сдачи первых домов. Но сегодня девелоперы стараются максимально учесть это и свести к минимуму неудобства для первых поселенцев, связанные с завершением строительства. Обычно это решается путём чёткого разведения площадок первой и последующих очередей застройки.
Станет ли Подмосковье малоэтажным? Возможно – если и власти, и жители сами захотят этого. Пока же рынок показывает: перевес спроса на жильё в многоэтажных «муравейниках» определяется как экономическими, так и психологическими факторами.
