«Вернейший способ быть обманутым — это считать себя хитрее других», – сказал французский писатель XVII века Франсуа де Ларошфуко
Как известно, многие продавцы квартир, которые владеют ими менее трех лет (частые случаи – получение наследства, покупка квартиры для вложения средств, раздел имущества супругов) указывают в договорах заниженную цену по сравнению с реальной ценой продажи. Такой прием позволяет избежать уплаты 13% от суммы полученного дохода.
Вообще-то, продажа по искусственно заниженной цене создает предпосылку для применения ст. 198 Уголовного кодекса РФ – уклонение от уплаты налогов. При обнаружении данного нарушения налоговый орган взыщет с продавца сумму неуплаченного налога, пени, штраф, вплоть до привлечения к уголовной ответственности. Но на практике проблемы с налоговой инспекцией возникают у единиц, в то время как число фиктивных сделок довольно велико. Однако уже в ближайшем будущем налоговики собираются объявить беспощадную войну налоговым «уклонистам» с рынка недвижимости. Как пишет газета «Ведомости», до 15 декабря «открытое правительство» должно собрать с чиновников, бизнеса и экспертов идеи для «Основных направлений налоговой политики на 2015-2017 гг.». В промежуточном варианте документа содержится предложение ФНС о борьбе со схемами ухода от налогов при купле-продаже имущества. Как считают налоговики, если оно продается «по неоправданно низкой цене», то у покупателя образуется доход, с которого нужно удержать НДФЛ. Эти правила предлагается распространить на любое имущество, а для недвижимости считать ориентиром кадастровую стоимость. Тогда покупателю придется доплатить налог с разницы между кадастровой стоимостью и контрактной. Это увеличит поступления в бюджет, надеются налоговики.
По итогам кадастровой оценки от 15 января 2013 года, проведенной по заказу Комитета по земельным ресурсам и землеустройству, средняя кадастровая стоимость 1 кв.м петербургской квартиры составила 56,1 тыс. рублей. По данным БКН.РУ на 25 ноября текущего года, 1 кв.м жилья в Петербурге на вторичном рынке стоил в среднем около 102 тыс. рублей. Но даже если учесть, что кадастровая цена в два раза меньше рыночной, самое удивительное то, что пострадают от нового закона не продавцы, сознательно снижающие цену продаваемого жилья с целью уклонения от уплаты налогов, а покупатели! В налоговом ведомстве считают, что в результате действия закона покупателям станет невыгодно приобретать квартиры по заниженной цене, и их стоимость в договорах купли-продажи начнет расти.
Так-то оно так, но все дело в том, что в абсолютном большинстве случаев покупателям и сегодня невыгодно покупать квартиру за одну цену, а в договоре указывать другую. Во-первых, при совершении таких сделок покупатели не смогут рассчитывать на получение значительного налогового вычета (удастся вернуть лишь 13% от суммы, указанной в договоре). А во-вторых, если сделка купли-продажи в дальнейшем будет признана судом недействительной (из-за несоблюдения прав малолетних, продажи квартиры с существенными дефектами, не оговоренными в договоре, и т.д.), покупателя ждут проблемы с возвратом неподтвержденных денежных средств, полученных продавцом по договору купли-продажи с заниженной стоимостью недвижимости. Другими словами, при расторжении сделки продавец возвращает лишь указанную в договоре фиктивную сумму. Доказать оплату реальной суммы покупателю всегда крайне сложно. В данном случае можно говорить только о возмещении убытков (ст. 453 ГК РФ), которые покупателю еще надо документально подтвердить.
Почему же покупатели идут на такие риски, если все «плюшки» достаются продавцу, а новому хозяину квартиры – одна головная боль? Дело в том, что некриминальные предложения по «вкусным» ценам на вторичном рынке жилья наперечет, а нюанс с фиктивной стоимостью договора, как правило, выясняется в последний момент, когда покупатель уже мысленно готовится к новоселью. Человек, как известно, слаб. Можно надеяться, что только неминуемая угроза наказания избавит его в будущем хотя бы от этого искушения.
