Снижение покупательской активности на рынке загородной недвижимости Подмосковья уже стало вполне привычным явлением. Однако продавцы и девелоперы коттеджных поселков не собираются с этим мириться. Вместе с падением спроса, на рынке возникла параллельная тенденция — специальные акции и предложения на покупку коттеджей и земельных участков. По мнению большинства игроков, это одна из немногих мер, которая может хоть немного «оживить» рынок. Давайте разберемся, так ли это на самом деле.
Типология спецпредложений
Если «окинуть взором» весь ассортимент акций и предложений, то поначалу глаза начинают разбегаться, создается ощущение, что каждый застройщик старается выдумать что-то свое, отличное от конкурентов. Но при более пристальном рассмотрении можно найти сходства у ряда предложений, что дает возможность разделить их на несколько групп. Наиболее распространенное явление — это скидка при 100% оплате домовладения. Такой дисконт можно получить практически в любом поселке, даже если застройщики не сообщают о бонусе в открытых источниках, не рекламируют его. Оно и понятно, в условиях, когда спроса и так нет, а средства на продолжение строительства нужны как воздух, сложно отказать покупателю в скидке. «Размер антикризисной скидки в среднем составляет 15-20%, при 100% оплате ее размер в отдельных случаях может достигать 50%», — комментирует руководитель аналитического центра корпорации «ИНКОМ» Дмитрий Таганов. Как отмечают эксперты рынка загородной недвижимости, «торговаться до последнего» — это одно из главных правил сегодня. Даже если в своих рекламных материалах девелопер обещает скидку в 10% при полной оплате, то при обсуждении конкретной сделки можно спокойно выторговать еще 3-5% дисконта.
Вторым по степени распространенности типом акций можно назвать рассрочку платежа, которая уже получила название «ипотека от застройщика». «Ипотека от застройщика — одно из главных изобретений кризиса 2008 года. Раньше застройщики не прибегали к таким мерам лишь потому, что подобные услуги оказывали банки. Сегодня ситуация иная. Но акции стимулирования сбыта путем предоставления многолетней рассрочки платежа объявили пока немногие застройщики», — говорит управляющий партнер компании Panorama Estate Омар Гаджиев. Среди тех, кто все-таки использует такую схему на загородном рынке, корпорация «ИНКОМ». Так, для покупателей таунхаусов в поселке «Маленькая Шотландия» корпорация «ИНКОМ» создала уникальные условия оплаты, которые позволяют приобрести домовладение в рассрочку на 10 лет под 15% годовых в рублях. После того, как этот опыт оказался успешным, его распространили на второй поселок таунхаусов «Покровский» и проекты элитного девелоперского подразделения корпорации Villagio Estate. «Схема долгосрочных платежей с фиксацией стоимости дома и сравнительно низкими процентными ставками, которую мы применили для недорогих поселков таунхаусов, доказала свою эффективность для клиентов. Проанализировав ситуацию, мы решили предложить подобную услугу и покупателям домовладений от Villagio Estate», — отмечает Сергей Козловский, совладелец Корпорации «ИНКОМ», Президент Villagio Estate. Кроме поселков этих компаний, рассрочку платежа также можно получить в поселках «Барселона» (на 2 года без процентов), «Ангелово» (18 месяцев без процентов), «Княжье Озеро» (2 года без процентов), «Графская усадьба» (без процентов), «Спасские дачи» (до двух лет), «Немо» (6 месяцев без процентов), «Мартемьяново» (на 6 месяцев), и ряде других.
Третья группа спецпредложений — это подарки, которые вручаются покупателю в дополнение к дому. Выбор тут практически неограничен, зависит только от фантазии застройщика. К примеру, в поселках «Ивакино-Покровское» и «Былово» можно получить бесплатный дизайн-проект дома и скидку 10% на внутреннюю отделку. Бонусом к таунхаусу в жилом комплексе «7 миля» идет автомобиль Пежо-307, а в элитном поселке «Polyanka De Luxe» это уже будет статусный Мерседес, БМВ или Ауди. Распространены также бонусы в виде бесплатной дополнительной полезной площади в покупаемом доме, однако большиство экспертов рынка скептически относятся к подобным предложениям. «Акции "Мансардный этаж, цокольный этаж и так далее в подарок" следует воспринимать не более как маркетинговый ход по привлечению внимания покупателей, себестоимость этих помещений со всей очевидностью заложена в цену домовладения. Площадь мансарды в принципе не должна входить в цену дома», — говорит директор по развитию компании Urban Group Роман Большаков.
Как противоположность этого предложения, существуют также подарки в виде дополнительной жилплощади, но не в приобретаемом объекте, а как отдельная и самодостаточная недвижимость. К примеру, каждый, кто до нового 2009 года успел купить два таунхауса или один коттедж в поселке «12 месяцев ЭкоLife», получил в подарок однокомнатную квартиру-студию в том же поселке. Подобная акция была и у компании Mozaik Development. Ее участники, подписавшие с компанией пакет договоров на покупку коттеджа первой линии в поселке «Высокий берег» и внесшие первоначальный платеж, получали возможность после завершения строительства стать обладателями еще и квартиры площадью 43,5 кв. м. Уже в этом году, в феврале, стать обладателем условно бесплатного загородного дома могут клиенты компании «Стройарсенал», девелопера коттеджных поселков «Ривер Клаб» и «Заречный». Участники акции «Поживи в доме и получи его в подарок» имеют возможность заключить договор аренды коттеджа на 10 лет, а по прошествии этого срока получить его в подарок. Арендная ставка для дома площадью 200 кв. м на участке в 6 соток, стоимость которого при единовременной покупке составляет $360 тыс., установлена на уровне $6 тыс./месяц. Таким образом, за 10 лет арендатор выплатит сумму в размере $720 тыс., т.е. ровно в 2 раза больше первоначальной стоимости. «А как же бесплатный дом?», — такой вопрос может возникнуть у многих. На самом деле, «дом в подарок» — это только название акции, в качестве презента клиент получает не коттедж, а, по сути, ипотеку сроком на 10 лет под 10% годовых без первоначального взноса. Таких предложений и до начала финансового кризиса на загородном рынке было не найти.
Единичные случаи
Помимо акций, которые можно разбить на группы, существуют на рынке и уникальные спецпредложения, не имеющие аналогов. Безусловным лидером тут является корпорация «ИНКОМ». Кроме уже упомянутых рассрочек, клиентам компании есть из чего выбрать. В элитных загородных поселках, которые реализуются под брендом Villagio Estate, у клиентов есть возможность получить до 30% стоимости купленного дома, если цены на недвижимость, согласно данным Росстата, упадут на те же 30% за определенный промежуток времени. Кроме того, сейчас внедряется новая схема покупки коттеджей — своеобразный trade-in, распространенный на автомобильном рынке. Покупатель загородного жилья может использовать свою городскую квартиру в качестве частичной или полной оплаты домовладения в поселках. «Данная мера, бесспорно, позволит существенно упростить схему обмена жилья. Желающим купить новое жилье не придется ждать покупателя на свою квартиру, что должно активизировать покупательский спрос. Trade-in квартир выгоден также и риэлторам, которые смогут по этой схеме точно также зарабатывать на комиссии. Чем больше будет сделок — тем больше будет доход», — поясняет Омар Гаджиев.
Еще один «эксклюзив» предлагает компания «Пробизнес-Девелопмент» для активизации продаж в жилых комплексах «Королевские сосны» и «Зеленая роща». Здесь желающим приобрести таунхаус предлагается возможность вложить сумму покупки в качестве вклада в «Пробизнесбанк» на 6 месяцев под 14%. По истечению срока покупатель может перечислить деньги продавцу таунхауса, или же забрать их назад, отказавшись от покупки, тогда таунхаус возвращается на рынок. В любом случае покупатель получает доход в виде 14% годовых.
Коэффициент полезного действия
Несмотря на обилие акций и спецпредложений на рынке, эксперты до конца так и не сошлись во мнении, помогают ли они активизировать спрос на загородную недвижимость. По мнению Романа Большакова, КПД нужно рассчитывать исходя из соотношения плюсов и минусов различных вариантов покупки коттеджей. «Безусловно, выросло число покупателей, заинтересованных в зачете имеющейся недвижимости. Однако в этом случае необходимо, чтобы квартира обладала высокой ликвидностью. Иначе ее нельзя будет оперативно реализовать. Если застройщик сам выкупает жилье, то цена, предложенная им, может не устраивать клиента», — говорит он. Большаков уверен, что простейшее, самое ликвидное и действенное предложение для клиента — это все-таки скидки. Скидки — простейшее и самое ликвидное предложение для клиента. А Дмитрий Халин, руководитель департамента стратегического консалтинга и оценки компании IntermarkSavills, напротив, уверен, что эффект от различных акций весьма сомнителен. «Проводимые акции были бы эффективны в условиях высокого спроса и активного рынка. С точки зрения сегодняшнего покупателя самая лучшая «акция» застройщика — радикальное снижение цены на объект, в 2-3 раза от докризисной. Однако пока еще застройщики не готовы идти на подобные скидки», — говорит он.
Но таких мнений, все же, меньшинство, львиная доля игроков рынка не сомневается в том, что именно благодаря спецпредложениям рынок загородной недвижимости продолжает сегодня функционировать. «Большинство из разработанных различными компаниями акций в той или иной степени являются действенными, поскольку направлены на предложение клиенту более выгодных условий по сравнению с традиционными. Особой популярностью пользуются акции, предлагающие долгосрочную рассрочку платежа. Например, после запуска акции в поселке «Маленькая Шотландия» количество звонков увеличилось на 60%. Это значит, что акция является очень привлекательной для клиентов. Акции с долгосрочной рассрочкой позволяют покупателям, давно планировавшим покупку, но отказавшимся от этих планов с наступлением кризиса, осуществить свое желание», — говорит Дмитрий Таганов.
Что касается будущего подобных маркетинговых изобретений, то, по мнению Омара Гаджиева, они проживут, к сожалению, не долго. «Точнее — ровно столько, сколько продлится ”период турбулентности”. После кризиса, а он рано или поздно закончится, необходимость в столь неординарных маркетинговых ноу-хау отпадет. Ведь это дополнительные затраты, которые оправданны лишь в трудные времена, при катастрофическом снижении спроса. А если спрос высокий, то смысла идти на дополнительные издержки нет», — считает он. Сколько еще продлится кризис, а вместе с ним и акции, никто точно сказать не может. Может быть несколько месяцев, а может быть и пару лет. Период нестабильности может закончиться так же внезапно, как и начался. Так что, как говорится, ловите момент.
Фото: http://www.infobulgaria.info
