Хотелось бы получить советы по надежному вложению свободных денежных средств. Кто может мне помочь в этом? Как получить максимальную прибыль при продаже земельного участка?
Суммы и направления инвестиций у всех разные, но цель одна: как минимум, Вы инвестируете деньги, для того чтобы защитить свои сбережения от инфляции, а в оптимальном варианте – создание независимого источника дохода, рентабельность которого выше, чем при другом возможном вложении аналогичной суммы денег.
Инвестиции в земельные участки более надежны, так как относятся к категории «реальных инвестиций», в отличие от «финансовых инвестиций» (акции, облигации, долговые обязательства и т. д.). Более того, и из «реальных инвестиций» земельные имеют большую степень защищенности по сравнению, например, с вложением денег в закупку товаров (которые могут потерять свою цену по истечении срока годности), техники или автомобилей (амортизационное снижение стоимости которых в процессе эксплуатации может превысить полученную прибыль), ювелирных и антикварных изделий (которые могут быть похищены) и т. д.
Практика показывает, что возрастание цены среднестатистического земельного участка, даже без дополнительных вложений в его улучшение, обгоняет уровень инфляции примерно на 20-40 % в год.
Рассмотрим 3 основных вида инвестиционной деятельности на приобретенном вами земельном участке:
Вариант 1
Покупка земельного участка с целью последующей перепродажи, извлечение прибыли за счет разницы цен покупки и продажи.
Положительные стороны этого варианта – вы сразу получаете крупную сумму денег, на момент достижения соглашения о продаже точно знаете прибыль, которую получите в результате сделки.
Минусы – с момента продажи вы лишаетесь права на принадлежавший вам участок, который и в дальнейшем будет возрастать в цене и приносить прибыль уже другому владельцу.
Следует отметить, что указанная возможность инвестиционной деятельности имеет несколько разновидностей:
1. Приобретенный ранее земельный участок продается в том же виде, без внесения каких-либо изменений в его юридический статус и качество.
В среднем, расчетная степень рентабельности может колебаться от 20 до 40 процентов в год, в зависимости от местности, в которой находится участок, вида земель и спроса.
2. С приобретенным земельным участком производятся юридически значимые действия, направленные на его удорожание. Как правило, это изменение категории земель (из сельскохозяйственного – в промышленного назначения или земли, предназначенные для застройки) или «дробление» крупного земельного участка на несколько мелких, с получением ими индивидуальных кадастровых номеров. После этого участок реализуется (расчетная степень рентабельности от 50 до 100 процентов).
3. Кроме юридического оформления, производятся мероприятия по реальной подготовке участка к застройке (подводка коммуникаций водо- и электроснабжения, строительство подъездных дорог и т. д.).
4. Участок застраивается «под ключ» промышленными или жилыми объектами, которые реализуются вместе с земельным участком.
Понятно, что продажа земли после каждого последующего из вышеназванных этапов может принести большую прибыль, однако и последовательная их реализация требует значительных затрат средств и времени.
Вариант 2
Инвестор полностью осваивает земельный участок, после чего построенные на участке объекты промышленного или жилого назначения сдает в аренду физическому или юридическому лицу для его коммерческой деятельности.
К положительным сторонам этого варианта относятся:
- Ежемесячное гарантированное поступление денежных средств в пределах заранее оговоренных сумм на счета собственника.
- Отсутствие ответственности собственника за результаты хозяйственной деятельности арендаторов, невозможность наложения ареста или изъятия имущества по долгам арендатора.
- Возможность расторжения договора аренды и поиск другого арендатора в случае возникновения разногласий по арендной плате, порядку использования арендуемых земель и помещений.
- Возможность использования инвестором имущества, находящегося в его собственности, в качестве залога при получении банковского кредита (например, на реализацию другого инвестиционного проекта).
Отрицательная сторона одна – собственник получает значительно меньший доход, чем в случае самостоятельной эксплуатации объекта.
Вариант 3
Инвестор полностью осваивает земельный участок, после чего самостоятельно эксплуатирует расположенные на участке объекты промышленного или жилого назначения либо занимается сельскохозяйственным производством на незастроенном участке.
К положительным сторонам этого варианта относятся:
- При успешном инвестиционном проекте прибыль значительно превысит денежную сумму, получаемую от сдачи помещений в аренду.
- Возможность самостоятельно руководить деятельностью предприятия, определять пути его развития, кадровую и маркетинговую политику, распределение денежных средств.
- На любом этапе собственник может принять решение о полной или частичной продаже имущества и активов предприятия, земельного участка, сдаче их в аренду, использовании в качестве залога.
Отрицательная сторона:
- Владелец несет полную ответственность за результаты деятельности предприятия, при наличии решения суда (в случае банкротства, задолженности и т. д.) на имущество может быть наложен арест в счет обеспечения исковых требований.
Конечно, указанные здесь схемы инвестирования изложены в сильно упрощенном виде. Нередко можно столкнуться и с комбинацией разных видов в одном проекте. Например, инвестор выкупает большой земельный участок, переводит его в категорию земель промышленности, дробит на несколько частей, одну из которых продает. На вырученные деньги на одном из выделенных участков строит предприятие для сдачи в аренду, а другой застраивает для организации собственного производства. Одним словом, в реальной жизни встречается практически неограниченное число вариантов инвестиционной деятельности, рассмотреть которые в рамках ответа на вопрос невозможно.
Виктор Щёлоков,
Председатель совета директоров Центра
юридической поддержки землепользователей
Фото: www.aestate.ru
