Доля в квартире – это и радость и беда. Большой плюс в том, что ее можно продать, подарить или завещать. Но это является одновременно и минусом. Если в сособственниках согласия нет, то один из них, продавая долю посторонним лицам, навлекает на семью большие проблемы. Антон Козлов и его родители стали заложниками в руках квартирных рейдеров по вине родного брата. Приводим его рассказ, как все это произошло.
— Началось все еще в далеких 90-х годах. У нас была трехкомнатная приватизированная квартира в городе Зеленоград. В ней проживали наши родители и мы с братом. Брат мой — человек слегка легкомысленный. Он несколько раз женился и уходил из квартиры. А потом, когда они с женой разбегались, опять возвращался к нам. Однажды, когда у него наметилась очередная пассия, он попросил у меня взаймы денег — 13,5 тысяч долларов. Мол, мы хотим купить квартиру и обставить ее. В те времена это сделать было можно. И хотя я давал деньги при свидетелях, но хотел все же оформить расписку. Но мама сказала: «Ну, что ты уж так, это же твой родной брат…» И я положился на его порядочность.
Брат из квартиры действительно съехал, но, вместо того, чтобы купить себе жилплощадь, он ударился в пьянку. Видимо, находясь в нетрезвом состоянии, он разбил машину, и остаток денег у него ушел на ее ремонт. Одним словом, совместной жизни с очередной женщиной у него опять не получилось, и брат вновь вернулся в родные пенаты. Но и здесь жизнь у него не задалась. Мать тяжело заболела, у нее обнаружили рак. Ей нужен был уход и покой. Брат же продолжал крепко выпивать. На этой почве возникали скандалы. Я не позволял обижать родителей, у нас начались конфликты между собой. И закончилось все тем, что брат решил вновь уйти, но сейчас, как он сказал, не временно, а насовсем.
А долю я продаю…
Уходя, он сказал, что продает свою долю в квартире. Я ему напомнил о том, что он в свое время обещал ее подарить мне в счет долга. На это он ответил, что, мол, давай 40 000 долларов и забирай ее. Я возразил, что таких денег доля не стоит. На что брат парировал, что консультировался с риелторами и те сказали, что такие сейчас цены. Мол, это не 1998 год, а уже 2006. И, правда, цены тогда очень выросли. Понятно, что таких денег у меня не было, а брат не хотел ждать и стал лихорадочно искать компании, которые бы помогли ему продать долю в квартире. Одна взялась, но риелторы сказали, что долю сначала нужно определить, ведь квартира-то у нас была в совместной собственности без определения долей. А так как у нас были конфликтные отношения, то добровольно, через нотариуса, сделать это не удалось. И тогда брат подал заявление в суд. Через какое-то время его просьба была удовлетворена. Суд определил за каждым по ¼ доле в праве собственности на квартиру. Но во время предпродажной подготовки я неожиданно попадаю в аварию. Разбился на машине. И довольно сильно. Лечился долго и дорого. И вот пока я был в больнице, пришло от нотариуса уведомление о продаже доли в квартире за 700 тысяч. Его подписал отец. Я же вообще этой бумаги не видел. После того, как прошел месяц, брат свою долю продал, но не за 700 тысяч рублей, как говорилось в уведомлении, а за 800. Нарушение? Должно же быть на тех же условиях. Но сколько я не пытался потом объяснить это в суде, меня никто не слушал.
Новый собственник
И вот, в июле 2007 года к нам в квартиру пришел новый собственник доли и сказал, что ему негде жить. На что отец ответил, что, мол, живи вместе с сыном в большой комнате. Но эта комната ему почему-то не понравилась, и он сказал, что, мол, хочу комнату, где лежала моя мать, она уютнее. А комната эта была специально оборудована для больной. Там стоял кондиционер, который поддерживал в ней определенную температуру. Мы сказали, что туда нельзя. Но он уперся и стал маму оттуда вытаскивать. Отец бросился ее защищать. Началась потасовка. Пришел участковый и отправил отца в полицию. Отец успел мне позвонить. Я приехал, увидел переломанную мебель и спросил нового собственника: «На основании чего он это делает? Есть решение суда о предоставлении вам именно этой комнаты?» Мол, это неважно, у меня есть свидетельство о собственности. А это документ! Эта же комната мне по параметрам доли подходит.
Одним словом, договориться не удалось, и полиция не могла рассудить, так как они считают, что это не их дело. Мол, раз вы собственники, то и разбирайтесь между собой сами. А вот если начнете буянить, тогда мы вас заберем, как вашего отца. Делать нечего. Я прошел в комнату мамы и начал собирать там ее и свои вещи. И вдруг обнаружил, что ящик стола, где хранились драгоценности мамы и мои деньги, пуст. Я выскакиваю в коридор и начинаю выговаривать все новому собственнику. Тот меня отталкивает, потом наносит несколько профессиональных ударов, от которых я сполз по стенке. Тут же находится полицейский, который ничего не видит.
Тогда я снова вызываю полицию. Пришел второй участковый, который мне сказал, что я нищий, что денег у меня отродясь таких не было, и все я вру, и возвожу поклеп на порядочных людей. При этом участковый поздоровался и даже тихо о чем-то пошептался с новым собственником.
После всего происшедшего я написал заявление, полицейские его приняли и, пообещав разобраться, удалились. Затем новый собственник занес в квартиру свою старую мебель, поменял личинки замков, дал нам ключи и удалился.
Отец из полиции попал в больницу. Давление. Мать находилась в бессознательном состоянии. Пришлось вызвать скорую. После того, как маме стало легче, я пошел в травмпункт, чтобы зафиксировать у себя побои. Затем написал заявление в полицию о том, что было хулиганство и кража. Полиция это признавать не хотела. Опротестовывал через прокуратуру. Те посоветовали подать в суд.
Хождение по кругу
В это время новый собственник приводит в квартиру своих собутыльников, они устраивают там ежедневно бардак. Понятно, что все это делалось для того, чтобы довести мать. На все увещевания мне говорят: «Плати 1 млн 300 тысяч рублей и забирай свою долю». Я начал собирать деньги. За это время у моей мамы отнялась речь, не выдержала она всех этих передряг. Затем ее положили в хоспис, где она упала с кровати, сломала ногу и вскоре скончалась.
После похорон матери я продолжил хождение по кругу: полиция, прокуратура, суд. Ходил почти ежедневно, как на работу. Познакомился со следователем. Он мне сочувствовал и подсказывал, как лучше поступить. И судьи меня уже тоже знали, поэтому нередко советовали, как более правильно сформулировать тот или иной документ. Но, тем не менее, суд считал, что раз на уведомлении есть подпись отца, то сособственники ознакомлены с условиями продажи, а значит, покупка доли произошла по закону. В результате мне отказали в удовлетворении моих требований.
Но все же мне удалось с новым собственником подписать соглашение о том, что я покупаю у него долю по новой цене, то есть за 1 300 000 рублей. Это было после очередного заседания суда. Прямо там же я дал ему задаток в 10 тысяч рублей о серьезности своих намерений. А он, вместо того, чтобы продать мне долю, взял и через некоторое время свою долю подарил. Это был для меня просто шок. Они отняли мое первоочередное право покупки, хотя в суде все подписали. Этим они нарушили закон. Кроме того, я знаю, что новый собственник долю купил. Но доказать притворность сделки можно только с помощью полиции. Можно провести расследование и предоставить в суд документы, что он в это же время взял кредит в банке. Куда он его потратил? Ясно, что на покупку доли. Считаю, что это чистой воды мошенничество. Но полиция заниматься этим не хочет. Мол, иди в прокуратуру. А те посылают опять же в суд. Замкнутый круг.
Отец после смерти матери ушел в запой. Как напьется, на него начинают жаловаться соседи. Я, когда вечером приезжаю домой, каждый раз выгоняю его собутыльников. Новый собственник появляется в квартире редко. Я с ним разговаривал. Он понимает меня, но, тем не менее, на 10,5 квадратных метров прописал уже 6 человек. Понятно, что доля ему была нужна не для жизни, а для прописки. И смогу ли когда-нибудь вернуть нашу долю обратно, я уже не знаю.
Комментарий
Инесса ДЕМИНА, юрист агентства недвижимости «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА»:
— Ситуация главного героя весьма печальна. Такие случаи на практике сейчас нередки. Плохие взаимоотношения в семье рано или поздно приводят к тому, что один из сособственников решает продать свою долю чужому, совершенно постороннему лицу. И это оказывается на руку людям, решившим таким образом делать деньги. Их называют рейдерами. Семья Антона, по-видимому, стала жертвой вот таких рейдеров и противостоять им в полной мере не смогла. А все началось с того, что Антон дал брату взаймы крупную сумму денег. В соответствии со ст.808 ГК РФ, если сумма займа превышает не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, между гражданами должен быть заключен в письменной форме договор займа. Передача денег по договору займа подтверждается распиской заемщика или иным документом. Как знать, если бы долговые отношения между братьями были оформлены надлежащим образом, до продажи доли дело бы не дошло. Ведь в таком случае Антон мог бы совершенно на законных основаниях требовать возврата долга в судебном порядке, в том числе и передачи ему доли брата в счет погашения долга. А свидетельскими показаниями получение денежных средств в суде подтверждено быть не может.
Итак, приняв решение о продаже своей доли, собственник доли согласно ст.250 ГК РФ обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий. Доказательством получения такого извещения могут служить ответы сособственников, удостоверенные нотариально, либо в простой письменной форме, написанные в присутствии сотрудников регистрирующего органа, а также свидетельство нотариуса о передаче участникам долевой собственности извещения продавца. В течение месяца с момента извещения остальные сособственники должны либо отказаться от покупки, либо приобрести продаваемую долю.
В нашем случае договор купли-продажи доли был зарегистрирован. Можно предположить, что все необходимые для регистрации документы, в том числе подтверждающие уведомление сособственников о продаже доли, были предоставлены. Со слов Антона, он никаких уведомлений не получал и от покупки доли брата не отказывался. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки закон наделяет другого участника долевой собственности правом в течение трех месяцев обратиться в суд и требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя. Что Антон и попытался сделать, однако, как следует из его рассказа, в суде он тоже потерпел неудачу. Выводы суда о том, что подпись отца на уведомлении о продаже доли расценивается, как уведомление всех остальных сособственников, являются спорными, с ними можно было не согласиться и оспорить решение в вышестоящей инстанции. На тот момент Антону необходима была помощь грамотного специалиста-адвоката.
«Поведение» нового собственника доли, описанное Антоном, подпадает под действие УК РФ. Что же касается требования предоставить ему для проживания комнату, занимаемую мамой Антона, оно неправомерно. В соответствии со ст.247 ГК РФ пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом. Таким образом, и этот вопрос – кто в какой комнате будет жить, следовало решать в суде, а не кулаками.
Не решив свой вопрос в суде, Антон согласился выкупить долю сособственника по новой цене. При этом в подтверждение своих намерений он передал задаток в размере 10 тысяч рублей. Если в данном случае все было оформлено по закону, то есть подписано соглашение о задатке, то сторона, по вине которой сделка не состоялась, обязана вернуть другой стороне двойную сумму задатка (ст.381 ГК РФ). Продавец доли, нарушив договоренности с Антоном, подарил свою долю третьему лицу. При дарении доли получать согласие других участников долевой собственности не требуется. И опять Антону остается только один выход — обращаться в суд с требованиями о взыскании с продавца доли двойной суммы задатка и о признании договора дарения доли недействительным по основанию, предусмотренному ст.170 ГК РФ (недействительность мнимой и притворной сделок). Доказать же в суде притворность сделки совсем непросто.
Не совсем понятно, как новому собственнику доли, приобретшему ее по договору дарения, удалось зарегистрировать в квартире 6 человек. Сам собственник доли (например, ¼, как в нашем случае) может беспрепятственно зарегистрироваться в квартире, а для регистрации членов семьи по месту жительства требуется согласие других долевых собственников. Без согласия Антона и его отца сделать это было невозможно. Согласие на прописку не нужно только в случае, если покупается конкретная комната в коммунальной квартире, так как это не доля, а самостоятельный объект недвижимости.
И в заключении хочется сказать, что лучше не доводить ситуацию в семье до такого вот печального финала, а вовремя обратиться за помощью к опытным специалистам, которые всегда подберут варианты, которые устроят все стороны конфликта.
