Канары – пожалуй, сложно найти более эталонное понятие для «отдыха мечты» в понятии россиян. При этом архипелаг состоит из 13 островов, каждый из которых отличают свои особенности. Гран-Канария – определенно, один из самых выдающихся и интересных из них – как для туризма, так и для покупки недвижимости.
КОРОТКО О ГЛАВНОМ
Канарские острова – это архипелаг из cеми крупных и шести мелких островов в Атлантическом океане. Это одна из 17 автономий Испании, административно разделенных, в свою очередь, на две части – провинции Лас-Пальмас и Санта-Круз-де-Тенерифе. Исключительно выгодное стратегическое положение Канарских островов между Европой, Северной Африкой и Атлантическим океаном раньше и сейчас играет большую роль в развитии островов. Среди островов особенно выделяется Гран-Канария – один из самых крупных и развитых островов архипелага.
Гран-Канария привлекает миллионы туристов со всего мира. Особенно этот регион популярен у жителей северной Европы (Великобритании, Германии, Швеции, Норвегии). В 2016 году Гран-Канарию посетило рекордное количество туристов – 4,2 млн человек. Европейцы зачастую выбирают Гран-Канарию в качестве второй резиденции и проводят на острове все зимние месяцы.
Все больше и больше инвесторов выбирают Гран-Канарию, и этому есть целый ряд причин.
ПОЧЕМУ ГРАН-КАНАРИЯ?
- Климат. Невероятно мягкий теплый климат, который считается одним из самых лучших в мире, 300 солнечных дней в году, cо среднегодовой температурой 25 °C. Многие европейцы сменили свое место жительства на Канарское по показаниям здоровья.
- Безопасность. Отсутствие опасных млекопитающих и насекомых, свойственных тропическим странам.
- Стабильность. Стабильная экономическая и политическая обстановка, низкий уровень преступности.
- Многоязычность и многонациональность.
- Пониженное налогообложение. На Канарских островах – один из самых низких налогов НДС, который составляет 7% против 24% на материке.
- Плюсы членства в Евросоюзе. Канарские острова входят в Евросоюз, что позволяет свободно передвигаться в любую точку Европы. При этом резиденты Канарских островов имеют постоянную скидку на авиаперелеты. Европейская медицина и обслуживание.
- Программа «золотых виз», позволяющая получить ВНЖ Испании при инвестициях в недвижимость в размере от €500 000.
- Удобная транспортная доступность. Остров расположен всего в трех-четырех часах авиаперелета из Европы. К тому же сам остров имеет площадь 1,560 кв. м, что позволяет легко и быстро передвигаться в любую его точку.
- Уcлуги европейского качества. Бесплатное медицинское обслуживание высокого европейского качества.
- Инфраструктура на Гран-Канарии – одна из самых развитых и богатых по сравнению с другими островами. Столица острова, Лас-Пальмас, является самым густонаселенным Канарским городом и предлагает его жителям все необходимые современные удобства. На Гран-Канарии находится cемь учебных заведений, находящихся в списке лучших школ Испании: British School of Gran Canaria, Colegio Arenas, Colegio Arenas Internacional, Colegio Brains Las Palmas, Colegio Arenas Sur, Colegio Schule Las Palmas, Deutsche Schule Las Palmas.
ГЛАВНЫЕ ОСОБЕННОСТИ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ
Местоположение и климатические особенности создают благоприятный инвестиционный фон и стабильность цен на недвижимость, который характеризуется высокой инвестиционной отдачей. В силу благоприятного климата туристический сезон на Гран-Канарии круглогодичен. В летние месяцы преобладает семейный туризм, в зимние же месяцы приезжают солидные пенсионеры из Европы. Хотя Гран-Канария предлагает интересный досуг для молодежи, его нельзя назвать клубным островом. Для этого есть другие места в той же Испании. Гран-Канария привлекает больше семьи, состоявшихся людей и состоятельных пожилых европейцев.
Банки охотно кредитуют иностранных граждан. Сумма кредитования оставляет 50-60%, иногда до 65-70% от оценочной стоимости недвижимости. Обычный срок кредитования составляет от 10 до 30 лет и зависит от возраста заемщика. Ссуды в зависимости от банка предоставляются под 4-5,5% годовых. Условия изменения ставки кредитования фиксируются в кредитном договоре. Как правило, выплаты происходят ежемесячно.
Поскольку Гран-Канария – это остров, то территории, отведенные под жилищное строительство, ограничены. Наиболее привлекательные прибрежные районы плотно застроены.
В последние годы количество безопасных туристических направлений в силу политических причин в мире сильно уменьшилось. Канарские острова были и являются одним из самых безопасных мест для туризма и для постоянного проживания.
Мировой экономический кризис безусловно отразился на рынке недвижимости Гран-Канарии, в особенноcти жилых, нетуристических районах. Уровень цен в отдельных районах снижался до 40%. Но южные районы и центр столицы демонстрировали устойчивость цен, кризис на них отразился незначительно.
Положительная динамика рынка недвижимости, твердо закрепившаяся по результатам 2016 года, продолжилась и в 2017 году и по-прежнему демонстрирует признаки восстановления. Общий объем приобретения недвижимости вырос на 3,1% в сравнении с тем же периодом прошлого года. В то время как приобретение первичной недвижимости снизилось на 8,5% из-за снижения доли нового строительства, приобретение вторичной недвижимости увеличились на 6,2%.
Кроме того, в разы увеличилось количество вновь созданных компаний, в период с января по май было создано 1376 компании, что стало самым высоким показателем с 2008 года. Отчет правительства Канарских островов также указывает на то, что значительно вырос уровень так называемого «делового доверия» и продолжает расти постепенно, в первом квартале 2017 года достигло самого высокого уровня с начала 2013 года.
Согласно данным годового исследования испанского портала Idealista – крупнейшего по рынку недвижимости в стране, – рентабельность инвестиций в недвижимость в Испании даже при самых пессимистичных прогнозах, в три раза превышает рентабельность по государственным облигациям на 10 лет. Инвестиционная отдача от сдачи жилья в краткосрочную аренду увеличились на 7,3% во втором квартале 2017 года.
Остров Гран-Канария согласно исследованиям, является одной из самых выгодных инвестиционных площадок по стране. Среди испанских столиц Лас-Пальмас показывает лучшие результаты по инвестициям в жилую недвижимость с рентабельностью в 8%. Следующие по списку – Льйеда (7,7%), Уэльва и Аликанте (6,8% в обоих случаях). Рентабельность в Барселоне составляет 5%, а в Мадриде 5,8%. Другие типы недвижимости не отстают от жилой, рентабельность инвестиций в гаражи приносит среднегодовую доходность в размере 8,4%, в коммерческие помещения – 8,8%, в офисы – 6,6%.
ОБЪЕКТЫ ДЛЯ ПОКУПКИ
Гран-Канария – это внушительный выбор недвижимости, от бюджетных объектов стоимостью до €70 000 для долгосрочных инвестиций или постоянного проживания до элитных квартир и домов ценой в несколько миллионов евро с полной уединенностью и потрясающими видами.
Также есть интересные объекты стоимостью от €90 000 под краткосрочную аренду и получения ежемесячного дохода. По традиции, большее влияние на цену недвижимости как для покупки, так и для сдачи в аренду оказывает близость к океану. Самые дорогие и востребованные районы – туристический юг и центр столицы с ее пригородами.
Для тех, кто помимо проживания в поистине райском уголке света, хочет иметь собственный бизнес, Канарские острова предлагают множество выгодных возможностей. Например, организация бизнеса с нуля или покупка готового бизнеса, приобретение земли и строительство, покупка и реставрация зданий под жилое или коммерческое использование.
НАИБОЛЕЕ ИНТЕРЕСНЫЕ РАЙОНЫ ДЛЯ ИНВЕСТИЦИЙ
Столица и пригороды (Лас-Пальмас-де-Гран-Канария)
Столица острова Лас-Пальмас cегодня представляет собой самый крупный и многонациональный город с развитой инфраструктурой. Рядом с ним расположились известные пляжи Лас-Кантерас и Лас-Алькараванерас, а также порт Puerto de la Luz, один из самых востребованных в мире. Это прекрасное место как для постоянного проживания, так и для туризма – городского или пляжного. Береговая часть города расположена на равнине и прекрасно подходит для прогулок. Она оборудована сетью велосипедных дорожек, позволяющей легко перемещаться по всему центру. Пляж Лас-Кантерас протяженностью 3,1 км отмечен несколькими знаками качества, половина пляжа защищена естественным двухкилометровым рифом, оберегающим его от волн и идеально подходящим для семей и пожилых людей, вторая половина – место для купания в волнах и серфинга. Пляж оборудован спуском для инвалидов, душами, в округе находятся несколько детских площадок. Молодежи также не придется скучать, в районе несколько спортивных школ (серфинг, дайвинг, йога), которые предлагают различные летние курсы с возможностью бюджетного проживания. В ночное время город предлагает немногочисленные, но довольно приличные дискотеки.
Эксперты отмечают, что столица является одним из самых дорогих, но и самым перспективным и привлекательным районом для инвесторов. Особенно последние несколько лет в связи с ростом туризма и популярности Гран-Канарии в разы вырос спрос на краткосрочную аренду. Самые востребованные районы – пляжные, между нижними улицами полуострова Ля-Ислета, пляжем Лас-Кантерас и пляжем Алькараванерас. Цена за квадратный метр сильно варьируется. Первая и вторая береговые линии с прямым или боковым видом на океан, как правило, самые дорогие, в среднем от €3500 до €5000 за квадратный метр. Стоимость зависит от новизны здания, наличия лифта, парковки, террасы и отделки самого жилья.
Цены на «невидовую» недвижимость в пешей доступности от пляжа варьируются от €2000 до €3500 за квадратный метр. К примеру, стоимость небольшой студии от 25 до 55 кв. м в центре составит от €80 000 до €180 000 и сдается в среднем по €40-55 в сутки.
Элитные квартиры расположены в основном в черте города в пешей доступности от пляжа, дома и виллы – в ближайших пригородах в 15 минутах от центра Лас-Пальмаса, как Тафира и Санта Брихида.
Северное побережье (Агаете / Гальдар / Сардина-дель-Норте)
C северо-востока дуют пассаты, господствующие ветры островов, вносящие атмосферную стабильность и низкую облачность. Именно им северное побережье обязано своей влажностью и пышной растительностью. С северного побережья началось развитие и процветание острова, это его культурный и исторический центр. Климат в районе в сравнении с южным побережьем немного более прохладный и влажный, осадки выпадают на порядок чаще, особенно в период с января по май. Побережье характеризуется скалистым крутым берегом, небольшими уютными городками с испанским колоритом, рыбацкими портами и натуральными пляжами с черным песком.
Северное побережье расположено всего в 25 км к западу от столицы. Его выбирают любители уединения вдали от туристической суеты, природы в сочетании с местным колоритом. Особенно их порадуют цены, ведь северное побережье на порядок дешевле любой другой прибрежной зоны.
Агаете – небольшой город на северо-западе Гран-Канарии с традиционными домами в средиземноморском стиле. В Агаете можно найти множество интересных исторических домов, места археологических находок, ресторанчики с местной кухней, естественные водоемы с океанической водой и очаровательное рыбацкое поселение Пуэрто-де-Лас-Нивес, откуда курсирует межостровные паромы. С северного побережья открывается один из самых живописных видов на горы, океан и остров Тенерифе.
Гальдар – город с населением около 25 000 человек, расположившийся у подножия потухшего вулкана Пико-де-Гальдар. В прошлом Гальдар был важным культурным центром и резиденцией правителей коренного населения Канарских островов, о чем свидетельствуют многочисленные археологические находки здешних мест. Сегодняшний Гальдар является популярным туристическим центром острова. Туристов привлекает его богатая история и архитектура, в историческом центре города находится много красивых старинных зданий и интересных музеев. Городской рыбацкий порт Сардина отличается особым местным колоритом и уединенностью.
Стоимость квадратного метра имеет большой диапазон и зависит в первую очередь от местоположения, близости к океану и от состояния здания. В среднем недвижимость рядом с океаном оценивается от €1000 до €2500 за квадратный метр. В этих северных районах есть возможность покупки земли под строительство семейной резиденции, сельской гостиницы или комплекса апартаментов.
Южный берег (Сан-Августин / Маспаломас / Плайя-дель-Инглес / Мелонерас)
Сейчас это наиболее обширная и заселенная туристическая зона Гран-Канарии. Трудно представить, что до 60-х годов прошлого века побережье было практически не заселено из-за отсутствия влаги для посевов. С началом бурного роста туризма побережье за два десятилетия превратилось в развитую обширную зону для любителей пляжного отдыха.
Южная часть острова наиболее теплая и сухая, дождей здесь практически не бывает, а сезонные колебания погоды мало заметны. Cуточная разница температур cоставляет максимум 10 °C и наиболее ощутима зимой в ночное время. Юг – это рай для любителей тепла и пляжного отдыха. Южный берег расположен всего в 15 минутах от аэропорта и в 35 минутах от столицы. Его центральная часть – дюны Маспаломас имеют внушительную площадь 325 Га и пляж Плайя-дель-Инглес, протяженность которого составляет около трех километров.
Район можно разделить на несколько зон. Мелонерас – элитный район, прилегающий к западной стороне дюн Маспаломас, состоящий из вилл, элитного жилья и пятизвездочных отелей. С восточной стороны дюн расположены Маспаломас и Плайя-дель-Инглес – более пологий и широкий, плотно застроенный район. Продолжением Плайя-дель-Инглес являются обособленные, узкие зоны Сан-Августин и Бахия-Фелиз, которые характеризуются небольшими пляжами и полной приватностью. При этом во всех районах есть все необходимое – супермаркеты, рестораны, торговые центры.
Цены на жилье в этих районах могут сильно отличаться друг от друга. В первую очередь ценится недвижимость в непосредственной близости от океана, наличие террасы и парковки. Очень влияет тип недвижимости и особенности жилого комплекса, на территории которого она расположена. Так, цены начинаются от €2500 за «квадрат» и могут доходить до €7000. При выборе недвижимости для последующей сдачи очень важно учитывать стоимость обслуживания территории комплекса. При наличии бассейнов, парковки, садов и прилегающей территории цена может варьироваться от €60 до €300 в месяц.
Муниципалитет Моган (Аргинегин / Пуэрто-Рико / Тауро / Амадорес / Моган)
Юго-восточное побережье характеризуется таким же теплым и сухим климатом, как и в крайней южной точке острова. Это туристические обособленные городки, растянувшиеся по юго-западному побережью, расположенные в небольших ущельях. Практически вся жилая недвижимость располагается на склонах ущелий и имеет потрясающий открытый вид на океан.
Аргинегин – это небольшой канарский город, не так давно являвшийся рыбацким поселком. А сегодня Аргинегин, продолжая оставаться портом, превратился в туристический курорт, который сумел сохранить свой аутентичный старый центр и местный уклад жизни с несколькими хорошими рыбными ресторанами и оживленными рыбацкими барами на пристани.
Пуэрто-Рико – буквально за несколько десятилетий маленький рыбацкий порт превратился в шикарный и популярный курорт. Особенно часто сюда приезжают семьи с детьми, поскольку Пуэрто-Рико имеет все условия для отличного семейного отдыха. Небольшую бухту окружают скалистые склоны, на которых возвышаются отели и апартаменты. От рыбацкого поселка, который тут когда-то был, осталось не только название, но еще и порт. Теперь он состоит из двух частей и находится по обе стороны от пляжа. Здесь нет больших кораблей, а все занято катамаранами, яхтами и катерами.
От Пуэрто-Рико до бухты с голубой водой и золотым песком Плайя-де-Амадорес ведет набережная протяженностью 1 км, которая просто создана для прогулок. По периметру бухта окружена разнообразными отелями и апартаментами. Плайя-де-Амадорес награжден «голубым флагом», присужденным за качество воды и предоставляемых здесь услуг. Для людей с ограниченными возможностями на Плайя-де-Амадорес предлагаются кресла для купания, дорожки и ограждения для комфортного пребывания в воде.
Пуэрто-де-Моган – живописный курорт, самый последний на юго-западном побережье Гран-Канарии. За каналы и мосты, построенные на узких морских заливах, это место называют «Маленькой Венецией». Вдоль пристани расположены рестораны и бары, а старый район застроен причудливыми средиземноморскими домиками и коттеджами, карабкающимися по склону горы. Пуэрто-де-Моган – крупный порт, где останавливаются яхты, путешествующие из Атлантического океана в Карибское море. Улицы Пуэрто-де-Моган небольшие, увитые цветущими и благоухающими растениями. Неторопливая прогулка по ним доставит массу положительных эмоций. Из-за ограниченности территории и потрясающей атмосферы – это один из самых дорогих районов для покупки недвижимости. Средняя стоимость квадратного метра здесь составляет от €3500.
ТОНКОСТИ ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ И НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ
Услуги надежного агентства недвижимости, которое помогает покупателю найти оптимальный вариант и осуществляет полное сопровождение сделки, оплачиваются владельцем недвижимости и, как правило, включены в опубликованную стоимость объекта. Никаких дополнительных и «неожиданных» комиссионных профессиональное агентство с покупателя не взимает.
Помимо стоимости объекта недвижимости, в Испании покупатель оплачивает отдельно только расходы на нотариальное оформление объекта и налоги. Общая сумма расходов составляет около 8% от стоимости, заявленной в договоре купли-продажи. Туда входят: НДС, налог на нотариальные акты, гонорар нотариуса и юридической компании, регистрация договора купли-продажи.
В случае оформления ипотечного кредита, сумма расходов составит около 10%. К вышеуказанным суммам добавляются следующие расходы: комиссия банка, оценка объекта независимой оценочной компанией, гонорар нотариуса и cтраховка объекта недвижимости от всех рисков (обязательное условие банка-заемщика).
РАСХОДЫ НА СОДЕРЖАНИЕ
Расходы на содержание собственности на Гран-Канарии зависят от многих факторов. Наиболее экономные в обслуживании квартиры в простых многоквартирных домах. Новоиспеченный владелец оплачивает:
- Коммунальные платежи;
- ТСЖ – услуги, входящие в спектр сервисов Товарищества Собственников Жилья (для ЖК);
- Налог на недвижимость (IBI);
- Электричество и водоснабжение;
- Сборы мэрии за вывоз мусора и уличное освещение.
Владельцы частной собственности (вилл, домов и поместий) не оплачивают ТСЖ, но существуют другие возможные расходы, как, например, уход за садом, обслуживание бассейна, охранная система и т.п.
При сдаче недвижимости в аренду cобственнику также следует учитывать дополнительные расходы.
- Страхование недвижимости (Seguro de Hogar) рекомендуется особенно во время отсутствия владельца;
- Интернет;
- Налог на доход нерезидента (IRNR). Это государственный налог, который платится за прошедший год. Налог обязаны платить нерезиденты, владеющие собственностью на территории Испании. Эксперты называют его «сложным» налогом, поскольку он зависит от многих факторов и рассчитывается для каждого объекта отдельно.
- Комиссия агентству или управляющей компании, которая осуществляет сдачу объекта в аренду – и составит в среднем 20%. В случае долгосрочной аренды комиссия по сдаче взимается с арендатора. Коммунальные расходы также, как правило, ложатся на плечи арендатора, хотя встречаются и иные схемы оплаты. Владелец недвижимости, как правило, несет расходы по устранению поломок, если таковые случаются, расходы по подготовке помещения к новым съемщикам, на уборку, обновлению ремонта и техники, услуги по вывозу мусора и ТСЖ.
АРЕНДА
Эксперты отмечают, что очень трудно обобщать стоимость аренды даже по районам Гран-Канарии, поскольку она складывается из целого ряда факторов. В первую очередь на стоимость влияют те же факторы что и при продаже – близость к океану, вид из окна, наличие террасы, лифта, парковки…. На севере острова стоимость аренды в целом чуть ниже, по традиции в столице и на юге стоимость выше.
Предположим, небольшая «невидовая» студия с приличным ремонтом, в пешей доступности от океана cдается в среднем за €40-50 в сутки.
Стоимость квартир с двумя-тремя спальнями начинается от €55 / сутки. При этом стоимость приводится за двух,- трехместное проживание, за каждого дополнительного гостя придется доплачивать от €6 с человека / сутки.
Чем интереснее и привлекательнее объект, тем дороже его аренда. К примеру, просторный пентхаус в комплексе с бассейном у океана с огромной террасой, потрясающими видами и полной уединенностью обойдется арендаторам в сумму от €100 в сутки. Вилла в деревенском стиле, расположенная в горах с панорамным видом моря сдается за €150-200 в сутки. На такой же объект, но в пешей доступности от пляжа, цена сразу возрастет до €300 в сутки.
ВЫБОР РАЙОНА
К выбору района нужно подходить с особой тщательностью. Обязательно изучить остров самостоятельно или прибегнуть к помощи агента по недвижимости, который расскажет, а при желании покупателя, и покажет каждый район.
Для постоянного проживания в целом подойдет любой район, но не в каждом из них иностранец будет чувствовать себя комфортно. К примеру, очень часто иностранцы буквально обрывают телефон агентства, увидев в интернете дешевое жилье с видом на океан. Но по факту – существуют такие спальные районы в плохом состоянии и с довольно низким уровнем жизни. Недвижимость в таких местах можно подобрать за €35 000-55 000 и даже с видом на океан, но иностранцам там, как правило, будет неуютно.
Еще одно типичное заблуждение о расстояниях. Хотя остров довольно небольшой, но скоростные широкие дороги расположены только на побережье. До на первый взгляд привлекательной недвижимости в горах всего в 10-20 км от автострады придется добираться по узкой витиеватой горной дороге, которая может занимать 40-60 минут. Не для каждого такой вариант подходит.
Для сдачи в краткосрочную аренду спальные районы обычно не подходят. Для привлечения арендаторов придется сильно снижать цену, что в инвестиционном плане будет невыгодно. Хотя бывают и исключения. Под сдачу подойдут практически любые прибрежные районы, и определенный тип недвижимости в горах для любителей природы. Для оценки спроса и предложения для конкретной недвижимости лучше обратиться к специалисту.
ПЯТЬ СОВЕТОВ ЭКСПЕРТА ВСЕМ, КТО ПОДУМЫВАЕТ О ПОКУПКЕ ЖИЛЬЯ НА ГРАН-КАНАРИИ
Как и в любой другой сфере, при подборе и приобретении недвижимости существует масса нюансов и местных законов. Следуйте простым правилам – и дом вашей мечты уже не за горами.
1. Убедитесь, что у вас достаточно средств не только на покупку, но и на все дополнительные / регулярные затраты. Насколько бы очевидной не казалась эта ситуация, но не в первый раз кто-то делает предложение владельцу недвижимости, а затем не может себе это позволить. Поэтому, прежде чем начинать поиски, вы должны быть точно уверены, что у вас есть достаточная сумма, либо вы уже продали или почти продали другую недвижимость, либо уточнили сумму доступного кредита в банке.
2. Обязательно посетите понравившуюся недвижимость, чтобы воочию убедиться в ее фактическом состоянии. Это – еще один очевидный совет, которым иногда пренебрегают. Не пренебрегайте изучением здания и района, изучите расположение супермаркетов, магазинов, автобусных остановок, удобство выезда и выезда, изучите прилегающие здания.
3. Определитесь с целью покупки и долгосрочными перспективами. Если покупка является чисто инвестиционной, то вы должны думать с точки зрения рентабельности (проверить динамику рынка, конкуренцию, цены, быть агрессивными в конечной цене, без сантиментов). И наоборот, если вы планируете прожить там 10 лет или больше, можно быть немного более гибким в ценовом вопросе. И если это дом вашей мечты, то вы всегда должны спросить себя, сможете ли вы покрывать все расходы по его содержанию.
4. Заблаговременно озаботьтесь анализом уровня цен, предложений на рынке и выбором интересных районов стоит озаботиться заблаговременно. А вот процесс подбора объектов стоит начинать не ранее чем на две недели до ожидаемого посещения острова, дабы избежать разочарования от упущенных возможностей и потраченного впустую времени. Особенно это касается недорогих объектов.
5. Обращайтесь в агентство. Не забывайте, что вы собираетесь вложить существенную сумму в недвижимость на совершенно не знакомом вам рынке. Рынок недвижимости сложный и имеет множество нюансов. Во избежание неприятных неожиданностей, настоятельно рекомендуется обращаться в агентство. Убедитесь, что агентство, которому вы доверяете подбор недвижимости, имеет достаточный опыт. Это можно понять, уточнив, сколько лет агентство присутствует на рынке, каков штат сотрудников, где расположен их офис.
Портал HomesOverseas.ru благодарит Марию Шурупову (Best House Guanarteme) за помощь в подготовке статьи.
