Конец августа был богат на события, которые могут серьезно изменить все на рынке, возможно, даже повлиять на цены. А прошлая неделя ознаменовалось резким увеличением активности на рынке, несмотря на застывшие цены.
Главное событие августа в Москве – сосредоточение всего городского заказа по строительству в одном ведомстве, которое можно по праву назвать государственной корпорацией. Как пишет «Коммерсант-Власть», с будущего года абсолютно все городское строительство будет осуществляться через Департамент городского заказа капитального строительства (многие уже называют его Мосгорзаказ), а жилищное строительство будет финансироваться через Мосгорзаказ с октября этого года.
Жилья эконом-класса на открытом рынке не останется – это вывод, который прямо вытекает из сосредоточения всего финансирования строительства в одних руках. «В общем, получается в чистом виде Главмосстрой советского образца», – пишет «Коммерсант-Власть». И с ними трудно не согласиться. Даже если Мосгорзаказ будет продавать жилье (а этого пока не планируется), то цены он сможет диктовать какие угодно.
В сущности, на свободном рынке столицы останется только элитка и социальное жилье. Среднему классу придется довольствоваться только жильем, имеющимся на вторичном рынке. Такой расклад по всем рыночным законам должен повлечь за собой подъем цен на то, чего не хватает. И можно было бы смело предсказывать рост цен на вторичное жилье в два раза через два года, как это делают некоторые аналитики, но…
«Но» даже не одно, а два – и оба весьма существенные. Первое: Москва не изолирована от Московской области Великой Московской стеной, московская регистрация давно утратила свою глобальную роль, а значит, конкуренция все равно будет – Химки и Мытищи будут радостно принимать перебежчиков. И второе: покупать жилье по $4 тыс. за метр могут лишь те, кто улучшает имеющиеся условия, или те, чья зарплата перевалила за отметку цены квадратного метра. При среднем доходе населения в столице в 30 тыс. рублей в месяц вторых явно немного, и панель в домах образца 60-х годов им не нужна. И вряд ли она будет им нужна по цене $8 тыс. за «квадрат». В принципе, все заявления о резком подорожании жилья в столице и о том, что цены здесь будут только расти, рассчитаны на инвесторов – без них рынку не подняться.
Однако инвесторы, как известно, внимательно смотрят по сторонам и ловят всевозможные тренды. В частности, исходящие от федеральных властей, которые в августе наконец «доделали» проект «Долгосрочной стратегии массового строительства жилья для всех категорий граждан», который 20 сентября будет рассмотрен на заседании Правительства РФ.
Знаменателен этот документ тем, что государство впервые обозначило, что у нас в стране есть не только социальный наем, но и коммерческий, и даже собирается его развивать, а точнее создавать «легальный рынок наемного коммерческого жилья». Если концепция будет принята в том виде, который сформировался в августе, то государство будет предоставлять налоговые вычеты по расходам на съем квартиры для арендаторов и освобождение от подоходного налога для арендодателей – физических лиц при условии, что они будут заключать легальные договоры аренды.
Глядишь, через пару лет плату за наем можно будет вычесть из налогооблагаемой базы, и может даже появиться норма повышения арендной платы в год, как это происходит во многих цивилизованных странах. Правда, сначала это положение должно из концепции перекочевать в законы, да еще таким образом, чтобы вычет можно было получить без безумной бюрократической процедуры.
Однако, будучи реализованной, эта мера позволит уменьшить давление на рынок купли-продажи, ведь сейчас граждане ввязываются в покупку жилья просто от безысходности и отсутствия возможности цивилизованно арендовать квартиру. В стратегии говорится о стимулировании системы найма жилья как вида бизнеса – так называемых «доходных домов», что потребует законодательного закрепления определенных льгот, предоставляемых юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям, предоставляющим жилье внаем.
Если федеральные власти действительно займутся рынком аренды не только на уровне налогов, то это станет серьезным шагом к действительно доступному для граждан жилью – доступному как для приобретения в собственность, так и по найму, причем для всех категорий граждан, независимо от уровня доходов. И в общем очевидно: государство наконец поняло, что усиливать спрос с помощью резкого улучшения условий ипотеки не очень разумно.
Согласно стратегии, к 2025 году к жилищному фонду России добавится еще 2 млрд «квадратов», то есть среднестатистический российский гражданин будет обеспечен как минимум 40 кв. м общей площади.
Есть в документе и слова о кооперативах, про которые последние десять лет официальные власти не говорили вовсе. То есть возникает ощущение, что у государства появился системный документ, который позволит решить жилищную проблему россиян (если будет реализован хотя бы наполовину). Во всяком случае, стратегия впервые за постсоветские годы выглядит вполне разумной и сбалансированной, что не может не радовать.
Огорчает только уже ставшее притчей во языцех противоречие стратегий страны и ее столицы. Несмотря на то что Россия выбирает для всей страны рыночный путь, который уже лишен «дикости» капитализма 90-х годов, и учитывает накопленный опыт Европы и Америки, Москва пытается вернуться в государственно-монопольную экономику.
