Государственная Дума в ближайшее время рассмотрит пакет поправок в законы, призванных ужесточить наказание для тех застройщиков, которые не руководствуются в своей деятельности 214-ФЗ «О долевом строительстве». Для Москвы это может привести к серьезным переменам на рынке недвижимости, и этот момент обсуждался на юбилейном 40-м заседании Московского ипотечного клуба (МИК).
Что в этом в законодательном пакете, который уже внесен в Госдуму 15 сентября этого года? Официальная информация гласит: «Разработанный группой депутатов от «Единой России», проект закона предусматривает меры по решению проблем обманутых дольщиков, пострадавших от деятельности недобросовестных застройщиков. Цель документа – ввести в действующий федеральный закон понуждение застройщиков к заключению договора долевого участия как одной из самых защищенных форм участия гражданина в долевом строительстве. Одновременно устанавливается административная ответственность в виде штрафа за привлечение денежных средств каждого гражданина в порядке, не предусмотренном федеральным законом, на должностных лиц в размере от 20 тыс. до 50 тыс. руб., на юридических лиц – от 500 тыс. до 1 млн руб.».
Блок поправок заключается в двух основных составляющих. Первая направлена на то, чтобы окончательно разрешить кризис обманутых дольщиков. Это поправки, которые предоставляют регионам право приоритетного выкупа объектов долевого строительства в случае процедуры банкротства фирм, которые ведут строительство. Это право предоставляется регионам на том условии, что они рассчитаются с пострадавшими дольщиками. Таким образом, вводится особый порядок банкротства для таких компаний.
Другая часть поправок направлена на то, чтобы не допустить нового кризиса обманутых дольщиков, купивших квартиры по незаконным схемам. Кризис, с большой вероятностью, может произойти в нынешних условиях буквально в течение двух-трех лет, прогнозирует руководитель рабочей группы президиума генерального совета партии «Единая Россия» по оказанию помощи обманутым дольщикам Александр Хинштейн. Эти поправки окончательно обязывают все строительные организации, которые используют метод долевого строительства, работать исключительно в рамках закона «О долевом строительстве». Сегодня, к сожалению, этот закон часто ими «обходится», в том числе с помощью использования Гражданского кодекса, не регламентирующего четко этот вопрос.
Поправки, помимо ужесточения наказания застройщиков, дают им ряд льгот: снимается дополнительный НДС и упрощается процедура госрегистрации договоров долевого участия: на первый договор компания должна будет предоставить полный пакет документов, а на дальнейшие – всего три документа.
Таким образом, за каждый договор, заключенный вне рамок 214-ФЗ, застройщику придется выложить штраф, а если договоров несколько, то штрафы суммируются. Будут оштрафованы и должностные лица персонально. На вопрос, кто же будет проводить проверку и налагать штраф, Александр Хинштейн на заседании МИК ответил: «Контроль лежит на субъектах Федерации. Это сможет сделать прокуратура, отдел строительства муниципального образования или МВД». Если будет выяснено, что строительная компания работает в обход закона, то они за каждый выявленный факт будут платить штраф до 1 млн руб., а должностные лица этих компаний заплатят от 50 до 100 тыс. руб.
Кстати, о договоре, который после принятия поправок должен уже в обязательном виде заключаться всеми застройщиками. Таковой Договор участия в долевом строительстве (статья 4) подлежит обязательной госрегистрации, и в нем должны присутствовать следующие пункты:
1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
4) гарантийный срок на объект долевого строительства;
5) при отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным.
Александр Хинштейн отметил, что самая критическая ситуация с работой по закону – в Москве, в регионах дела обстоят существенно лучше, многие уже практически полностью перешли на работу по 214-ФЗ, и им фактически не придется ничего менять. Помощники другого депутата Госдумы, Александра Когана, анонимно обзвонили 33 московских стройки, и во всех случаях им предложили заключить договора отнюдь не долевого участия.
По данным депутата, более 60 тыс. семей пострадали от нарушения интересов дольщиков, на 1 января 2006 года насчитывалось 723 проблемных объекта, из которых на сегодня достроена половина. «Мы не можем рассчитывать на добросовестность застройщика, который людей сознательно загоняет в неправовые рамки», – добавил Александр Хинштейн.
Он ожидает, что поправки в 6 законов, среди которых Налоговый кодекс, 204-ФЗ, Гражданский кодекс, Административно-процессуальный кодекс, Закон об ипотеке, будут приняты уже осенью.
Члены МИК обсуждали наиболее горячо тему, кто и на каком основании будет налагать штраф, особенно если это будет проходить во внесудебном порядке. Была высказана гипотеза, что это может совсем остановить рынок продаж новостроек в столице, что логично приведет к последующему витку цен. Одно радует: в рамках этих поправок никто не поминает всуе программу «Доступное жилье», речь идет скорее о защите интересов граждан. А за любую защиту приходится платить.
Фото: GI
