С того момента, когда были заявлены первые мега-проекты и на рынке недвижимости появилось это понятие, прошло уже больше двух лет. С тех пор проектов комплексного освоения территорий было анонсировано несколько десятков, Росстроем был проведен конкурсный отбор среди будущих городов на предоставление государственной поддержки, но информация о том, что тот или иной мини-город уже начал строиться, крайне мало. Cottage.ru решил разобраться, будут ли действительно строиться мега-проекты, или текущая ситуация на мировых финансовых рынках отодвинула процесс их реализации на неопределенный срок.
Нет опыта — нет города
Одной из главных проблем при реализации мега-проектов является отсутствие соответствующего опыта у российских девелоперов. Если разобрать процесс появления нового города на разные части, то получается, что это консолидированная работа очень многих участников рынка недвижимости и смежных сфер: консультантов, инвесторов, девелоперов, проектных организаций, специалистов по городскому планированию, застройщиков, заводов по производству стройматериалов, логистических компаний, представителей власти на федеральном уровне и уровне субъектов Российской Федерации и так далее. По словам руководителя департамента загородной недвижимости компании «ИНКОМ-Недвижимость» Андрея Кройтора, малейший сбой в работе хотя бы одного звена способен отодвинуть реализацию мега-проекта на неопределенный срок. Главной ошибкой всех девелоперов проектов комплексного освоения территорий, по мнению Кройтора, является нарушение хронологии возведения новых городов, принятой во всем мире. «Во всех развитых странах комплексное освоение больших территорий следует за развитием дорог и общественного транспорта, созданием новых мест занятости. У нас же получается все наоборот: сначала девелоперы предлагают проекты строительства миллионов квадратных метров жилья, а потом уже решают проблему, как к этим миллионам метров подъехать и за счет чего создавать новые рабочие места», — говорит он. Если обратиться к мировому опыту, то показательным примером является массовое жилищное строительство в Китае. Там сначала выделяют свободные экономические зоны, затем строят деловые центры, заводы и фабрики, создают максимально комфортные условия для развития бизнеса. А уже потом строят миллионы квадратных метров жилья, с реализацией которых проблем уже не возникает.
Но не только отсутствие опыта со стороны девелопера тормозит процесс. Виновников можно найти и среди чиновников, ведь законодательная база для реализации подобных проектов совершенно не готова. «Старые нормы и правила не стыкуются с новыми идеями и подходами, которые никак не отработаны в наших СНИПах. С одной стороны мы пытаемся привнести новые западные идеи в проект, с другой — мы не можем их согласовать, потому что старые нормы не подходят под новые идеи», — говорит Наталия Чукаева, директор департамента маркетингового анализа компании «Масштаб», девелопера мега-проекта «А-101». Кроме того, не отработаны механизмы государственно-частного партнерства при строительстве новых городов. Несмотря на то, что с момента отбора Росстроем 21 мега-проекта, которым будет оказана поддержка из бюджетов разных уровней, реальной помощи от правительства ни один девелопер не получил, жалуется Чукаева. «Механизма решения этих вопросов нет, поэтому девелоперу приходится каждый вопрос решать «штучно» с чиновниками разных инстанций, с муниципальной, районной, областной властью. Несовершенство нашего законодательства и неотработанность различных схем утяжеляет и замедляет ход реализации проекта», — говорит она.
Кризис против мега-проектов
Второй, не менее важной проблемой мега-проектов является финансирование. Построить заявленные объемы жилья и инфраструктуры за счет собственных средств не под силу ни одному девелоперу, а привлечение кредитных средств затруднено в силу размытых сроков окончания реализации проектов. Усложняет ситуацию мировой финансовый кризис, уверен Омар Гаджиев, управляющий партнер компании Panorama Estate. «До тех пор пока ситуация на мировом финансовом рынке не стабилизируется, наши банки не смогут выдавать кредитные средства под подобные проекты. А это может произойти не раньше, чем через год. Поэтому в этой ситуации остается только ждать и реализовывать проекты поменьше, по возможности на собственные средства», — говорит он. Если банки и готовы вкладывать средства в мега-проекты на длительный срок под большие проценты, то этого нельзя сказать об инвестиционных компаниях. Средний срок строительства мега-проектов составляет порядка 10-12 лет, а инвесторам такие сроки абсолютно не интересны. Они предпочитают более краткосрочные перспективы, скажем 3 года, в крайнем случае, 5 лет.
Отдельно можно упомянуть и частных соинвестров. Начало продаж жилья конечному потребителю могло бы ускорить появление новых городов, но согласно федеральному закону №214 старт продаж не может осуществиться раньше выхода девелопера на стройплощадку. Получается замкнутый круг: все собственные средства девелопера уходят на разработку проекта, покупку и оформление земли, а на строительство он уже не может ни получить кредит, ни привлечь инвесторов, ни получить средства за счет продаж. Естественно, эта схема несколько утрированна, но она не сильно противоречит истине.
Первопроходцы
Но все же утверждать, что все как один мега-проекты остались только на бумаге, было бы неправильно. Часть, хоть и малая, уже реализуется, в некоторых даже начались продажи. Первопроходцем можно назвать «Академический» в Екатеринбурге, где уже на конец 2008 — начало 2009 года намечена сдача первого жилого квартала первой очереди. Буквально несколько месяцев назад на стройплощадку мега-проекта «А-101» вышла компания «Авгур Эстейт», начав строительство микрорайона «Калужская застава». Этот проект предусматривает комплексную застройку территории площадью 13,6 га из 13 тыс. га, предусмотренных под застройку мега-проектом. «Авгур Эстейт» планирует построить 100 тыс. кв. м жилья и социальной инфраструктуры. В первых четырех корпусах 1 сентября 2008 года уже открыты продажи. О своем входе в проект «А-101» заявила и группа компаний «ПИК», она приобрела участок площадью 127 га. На стройплощадку «ПИК» еще не вышел, но планирует это сделать в ближайшее время. В настоящий момент также реализуются несколько социальных проектов комплексного освоения территорий — в Щербинке и на Люберецких полях аэрации.
За право называться первым мега-проектом мог бы побороться и коттеджный поселок Millennium Park от Villagio Estate, по своим масштабам он не уступает многим другим. Но в корпорации «ИНКОМ», в которую входит Villagio Estate, не любят называть свое детище мега-проектом, поэтому пальму первенства мы все-таки оставим в Екатеринбурге.
Аналитики компании Urban Group по нашей просьбе подготовили небольшой отчет о текущем состоянии наиболее значимых мега-проектов Московской области.
Название / Расположение / Общая площадь зем. участка, га / Текущее состояние / Девелопер-застройщик
Рузская Швейцария / Новорижское ш., 90 км от МКАД / 15 000 / Строительство не началось, реализация проекта приостановлена в связи с арестом высшего руководства. / «Вашъ Финансовый Попечитель»
Большое Домодедово / Каширское ш., 15 км от МКАД / 3 000 / На стадии проектирования и утверждения проекта. Возможно, начнется строительство через год / Coalco
Другие берега / Новорижское ш., Озернинское водохранилище, 90 км от МКАД / 1 200 / Проект на стадии разработки. Возможно, строительство начнется через год / «Корпорация развития территорий»
Остров Истра / Новорижское ш., 55 км от МКАД / 1 150 / Проект «заморожен». Возможно, приступят к нему через 2 года / Девелопер «Capital Group» и «MCG Group»
А101 / Калужское ш., 3–23 км от МКАД / 1 000 / Начато строительство жилого комплекса «Калужская застава» в рамках мега-проекта / 13 000 Га (6 000 га в собственности компании «Масштаб»)
Плещеево (включает коттеджный поселок «Грибаново») Ильинское / Рублево-Успенское ш., 20 км от МКАД / 594 / Сейчас ведется строительство КП Грибаново: прокладывают дороги, коммуникации, строят забор. Продажи, возможно, начнутся с середины октября 2008 г. Готовность проекта — через 3-4 года / инвестор «Международный промышленный банк», девелопер «Объединенная промышленная корпорация»,
Долина Козино / Пятницкое ш., 5 км от МКАД / 524 / Строительство, возможно, начнется через 2 года / девелопер «ЗНАК»
Рублево-Архангельское / Новорижское шосее, 3 км от МКАД / 430 / Строительство временных дорог, прокладка коммуникаций, продажи начнутся ориентировочно в ноябре 2008 г / Девелопер Рублёво-Архангельское Девелопмент
Остров Барвиха / Новорижское ш., 55 км от МКАД / 430 / Строительство, возможно, начнется весной 2009 года. Сейчас на стадии проектирования. / Девелопер «Синтез Девелопмент»
Гран-При / Путилковское ш., 1 км от МКАД / 313 / Выполняются работы по созданию временных подъездных путей, согласно плану ведется планировка и изыскания. На месте строительства ипподрома создан тестовый участок для выбора технологии создания беговых дорожек, продолжаются работы по вертикальной планировке и земляные работы, определяются инженерно-гидрологические и инженерно-геологические условия строительства, заканчивается строительство временных дорог. Уже выполнен значительный объем подготовительных работ по строительству дороги МКАД — Путилковское шоссе. / Девелопер «ЗНАК»
Agalarov Estate / Новорижское ш., 25 км от МКАД / 300 / Высажены деревья, 14 вилл первой очереди, часть из них уже окружена газоном с валунами, деревьями и кустарником. Между некоторыми домами устраиваются площадки под водопад. У самого большого пруда, практически завершена работа над пляжем. Около 20 вилл и таунхаусов разной степени готовности — во второй очереди. Запланирована и третья очередь поселка — виллы и вторая «девятка» гольф-поля. / Инвестор и девелопер «Crocus International»
Millennium Park / Новорижское ш., 24 км от МКАД / 285 / Идет строительство 1 очереди, есть дороги, проведены коммуникации, высаживаются деревья. Продаются участки с подрядом, строящиеся дома, готовые дома. / Девелопер «Villagio Estate»
Рынок недвижимости и мега-проекты
Распространено мнение, что выход на рынок больших объемов жилья в рамках мега-проектов может существенно снизить средний уровень стоимости квадратного метра. В целом, конечно, такая «прибавка» к существующему предложению не сможет оказаться незамеченной, но все-таки эксперты советуют не обольщаться по поводу снижения цен. Во-первых, вывод жилья на рынок не произойдет единовременно, уверят заместитель генерального директора компании Vesco Group Олег Разин. «В целом на рынок жилья подобное событие не сильно отразится, поскольку ввод таких проектов в массовый масштабах невыгоден самим девелоперам. Так как подобная ситуация сдачи сразу большого объема предложений провоцирует рост конкуренции и как следствие понижение цен на жилье. Поэтому ввод мегапроектов будет осуществляться постепенно и большого снижения стоимости цен на недвижимость за собой не повлечет», — говорит он.
Естественно, объемы инвестиций в мега-проекты оцениваются на определенном уровне, тщательно рассчитываются все затраты, поэтому даже при наличии большой конкуренции со стороны других мега-проектов, цены не будут ниже изначально заложенных в бизнес-план. Да и в целом рынок недвижимости в столичном регионе очень далек от насыщения, все объемы нового жилья будут «поглощены» рынком по той цене, которую предложат девелоперы. Тем же, кто скажет, что сегодня на рынке жилой недвижимости стагнация и возможно снижение цен, можно ответить, что ни один кризис не может длиться вечно. К тому времени, когда основные объемы жилья будут выходить на рынок в рамках мега-проектов, цены снова пойдут вверх.
