Сегодняшний наш рассказ посвящен рынку недвижимости города Владимира.
По совету Владимирской палаты риэлторов, нашими экспертами стали специалисты риэлторской компании «Риц-Регион».
Справка
Во Владимире проживает порядка 337 тысяч человек. Площадь городской застройки – 60 кв. км.
О земельном рынке и рынке загородной недвижимости Владимира рассказывает Евгений Федоров, заместитель директора по развитию:
— Коттеджных поселков, в прямом понимании этого слова, у нас всего два — «Серебряная роса» и «Ладога». Они рынка, как такового, не образуют. Есть еще поселок «Зеленый мир». Он закладывался довольно давно и изначально не был предназначен для продажи: группа лиц строила его для «своих», на рынок этот поселок даже не выставлялся.
В основном, сегмент загородных домов для постоянного проживания во Владимире представлен частной застройкой неконцептуального характера.
Коттедж бизнес-класса в пригородной зоне стоит порядка 7 миллионов рублей (с подведенными коммуникациями и минимальной отделкой). В черте города – порядка 10 миллионов.
Коттеджи эконом-класса, на которые самый большой спрос, у нас не распространены. Идеальный вариант для большинства покупателей можно описать так: дом площадью около 200 квадратных метров, с прилегающим участком в 4-5 соток, с коммуникациями, стоимостью около 3 миллионов рублей. Пока таких предложений на рынке нет.
Самыми популярными являются земельные участки в ближнем пригороде (до 10 км от Владимира). Здесь цена за сотку составляет от 50 до 100 тысяч рублей. Большое влияние на стоимость оказывает наличие коммуникаций (основное минимальное требование – наличие электричества). Сделки в этом сегменте происходят в тех случаях, когда собственник готов идти на некие компромиссы, допустим, альтернативные варианты оплаты или торг. Если нет – покупатель ищет другой вариант, ему есть, из чего выбрать.
Участки в черте города под малоэтажную застройку гораздо дороже – от 400 до 800 тысяч рублей за сотку с коммуникациями и разрешенным использованием под ИЖС.
Встречаются и дешевле, но это нехарактерные случаи. До кризиса цены были на порядок выше — и миллион за сотку, и полтора.
Важный момент для земельного рынка и рынка загородной недвижимости заключается в том, что в марте этого года был принят генеральный план развития Владимира, согласно которому в черту города вошли несколько сот гектар. Сейчас идет работа по изменению категории этих земель и разрешенного вида их использования в соответствие с генпланом. Когда эта работа будет завершена, количество предложений на рынке в сегменте земельных участков для малоэтажной застройки увеличится. Возможно, данные земли будут застраиваться недорогим малоэтажным жильем эконом-класса, и существующий спрос начнет реализовываться. В таком случае, возможно снижение цен. Но это все пока только теория. Что будет в реальности – посмотрим. В любом случае, сама по себе идея загородного проживания у нас достаточно популярна. Все понимают, что это направление перспективно. Тем более, что рядом — в Подмосковье — есть неплохие примеры.
О ситуации на рынке коммерческой недвижимости — Дмитрий Владимирович Симонов, генеральный директор:
— На рынке коммерческой недвижимости наблюдается традиционная осенняя активность. В плане аренды есть неплохой спрос на небольшие, от 20 до 100 кв. м, офисы. Также ищут соответствующие помещения для аренды крупные сетевые компании и банки. Летом такого не было. В целом, в этом сегменте рынка аренда преобладает над покупкой.
Средняя цена аренды офиса составляет 500 рублей за квадратный метр. Но это в среднем. Может быть и 250, и 800 рублей. Все зависит от месторасположения, наличия парковки, ремонта и т.п. Ощутимо меньше стало плакатов и растяжек с надписью «сдаю в аренду». Видимо, время ожиданий закончилось, активизировался мелкий и средний бизнес — люди понимают, что деньги необходимо вкладывать, они должны работать.
В плане приобретений начинает пробуждаться интерес инвесторов (москвичей, нижегородцев, иностранцев) к земельным участкам, как свободным, так и с расположенными на них «недостроями». Традиционно востребованы склады — логистическая зона у нас развита недостаточно, хотя спрос существует, так как Владимир расположен между Нижним Новгородом и Москвой.
Средняя стоимость приобретения квадратного метра коммерческой недвижимости – порядка 50 тысяч рублей за квадратный метр. Если это готовый бизнес, например, магазин в «хорошем месте», то цена может быть существенно выше – до 100 тысяч. В самый разгар кризиса были предложения, когда стоимость квадратного метра коммерческой недвижимости опускалась до 30 тысяч и даже ниже. Но продавали немногие, а лишь те, кто попал в тяжелую финансовую ситуацию.
Сложности возникают при продаже заводских территорий: здесь могут существовать разнообразные обременения, распространены проблемы с межеванием участков, так как земля часто выступает в роли залога при получении банковского кредита.
Таким образом, по всем сегментам коммерческой недвижимости мы можем констатировать, что рынок начинает восстанавливаться после кризиса. Это касается ликвидных объектов. А вот нижняя ценовая планка на «неликвид» опустилась.
Алла Перунова, специалист отдела жилой недвижимости о жилищном рынке города:
— На вторичном рынке жилья города Владимира резкого роста цен не наблюдается. Осенью цены выросли ненамного, примерно на 7 %. Однокомнатная хрущевка, стоит порядка 1300 тысяч рублей. Стандартная однокомнатная квартира в девятиэтажном доме, построенном 20-30 лет назад, — 1 500 – 1 600 тысяч. Двухкомнатное жилье, естественно, дороже: хрущевка – 1 600 тысяч рублей, квартира улучшенной планировки – 2 000 – 2 100 тысяч.
Больше всего пользуются спросом квартиры в доме, построенном менее 10 лет назад (и дом еще не старый, и отделка, как правило, хорошая, и планировка современная). Цена зависит от площади квартиры, отделки и месторасположения дома. Однокомнатные квартиры в таких домах стоят от 2000 тыс. рублей, двухкомнатные — от 2500 тыс. рублей, трёхкомнатные –от 3000 тыс. рублей.
Цены на первичном рынке также зависят от ряда факторов – стадии строительства, месторасположения дома, репутации застройщика. Если жилье реализуется на начальной стадии строительства, то здесь стоимость начинается от 30 тысяч рублей за квадратный метр. Ближе к сдаче дома разброс цен велик, от 42 до 50 тысяч рублей. В центре города у нас возводится элитное жилое жилье. Как правило, это двух-трехэтажные дома с огороженной территорией с соответствующей архитектурой.
В основном все застройщики работают стабильно. Но, конечно, в кризис были случаи переноса сроков сдачи жилья.
Спрос на рынке жилья есть, этому во многом способствует то, что выдача жилищных кредитов активизировалась. Лидером рынка у нас, пожалуй, является Владимирский городской ипотечный фонд, действующий по стандартам АИЖК (именно АИЖК на данный момент предлагает минимальную ставку по кредитам). Но не только. Можно назвать Сбербанк, ВТБ 24, Уралсиб — они работают по своим программам. Так что выбор у заемщиков существует. Кредитование строящегося жилья возможно не везде: кредиты выдаются только на объекты, аккредитованные в конкретном банке.
На рынке жилья Владимира активно работают различные сертификаты — для ветеранов Великой Отечественной, материнский капитал, администрация субсидирует молодые семьи. Это также поддерживает спрос.
Прогнозировать, как будет развиваться ситуация, не берусь — все зависит от общего положения в стране. Если у наших граждан будет уверенность в завтрашнем дне, то будет расти спрос, как следствие, и цены. Ведь недвижимость была и остается одним из самых надежных вариантов сохранения и приумножения средств.
