Выгодно ли участникам долевого строительства разрывать договор с застройщиком и возвращать внесённые средства, если сроки строительства сорваны и (или) качество работ совсем не устраивает?
Что говорит закон
Законные основания для досрочного расторжения договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома со стороны дольщика перечислены в законе о «долёвке» (з-н № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 г., ст. 9).
Среди них стоит выделить три: срыв сроков строительства более чем на два месяца, существенный строительный брак, существенное отступление застройщика от условий договора.
По закону в таком случае дольщик имеет право получить от застройщика как ранее уплаченные деньги, так и проценты за пользование деньгами. Правда, с большой долей вероятности взыскивать средства придётся в судебном порядке.
Стоит ли овчинка выделки?
Выгодно или нет разрывать договор, подскажут не столь сложные расчёты. По закону № 214-ФЗ (ст. 9, п. 2), дольщик имеет право получить назад не только внесённые деньги, но и проценты в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ за каждый день, начиная от внесения средств и заканчивая возвращением обратно. Сейчас этот показатель эквивалентен примерно 20% годовых.
Вторая важная исходная цифра: скидка от рыночной стоимости квартиры, которую дал застройщик в связи с покупкой жилья «на котловане». По оценкам некоторых экспертов, опрошенных «Квадратом», размер дисконта, как правило, не превышает 20%. Чаще он составляет 10–15%.
Третья составляющая: динамика роста цен на недвижимость. За последнее время рост цен, как правило, почти соответствовал инфляции. Даже в Москве, по данным компании «Инком-Недвижимость», рост цен на новостройки эконом-класса не превысил 8% за 2013 год. Инфляция за этот же период составила 6,5% (Госкомстат).
Немного арифметики
Допустим, договор долевого участия заключён на два года, скидка застройщика составила 15%, показатель роста цен на новостройки за тот же срок – также примерно 15%. В этом случае, разорвав договор долевого участия через те же два года, дольщик может претендовать на получение рыночной стоимости квартиры плюс «бонус» в 3-4%.
Допустим, при тех же условиях скидка застройщика была больше – 20%. Тогда дольщику вовсе не хватит 2-3% до рыночной цены квартиры. Если скидка была всего 10%, перспективы чуть лучше: рыночная стоимость плюс «бонус» в те же 10-11%.
Учитывая почти неизбежную вероятность судебных разбирательств, выгода более чем сомнительная. Поэтому в большинстве случаев эксперты всё же советуют дольщикам взыскивать с застройщика компенсацию за срыв сроков сдачи дома и за строительный брак, но от квартиры не отказываться.
Исключение: возможные переломные ситуации, когда перед покупателем квартиры «на котловане» уже маячит угроза пополнить ряды обманутых дольщиков, но взыскать полную сумму вложений с застройщика ещё реально. Однако рядовому дольщику вовремя просчитать такие риски и сделать правильные выводы весьма непросто.
