Сегодня готовое жилье в Петербурге предлагают по тем же ценам, что и в апреле 2008-го. Реальные сделки идут по ценам февраля-марта. Жилье дешевеет примерно с той же скоростью, с какой дорожало в первые месяцы прошлого года.
Традиционного декабрьского ажиотажа не случилось. Специалисты отмечают лишь едва заметное оживление: кто-то пытался вложить дешевеющие рубли в недвижимость, однако (об этом говорит, в частности, и статистика банков) большинство россиян продолжают перекладывать накопления в европейскую и американскую валюту, ожидая, когда метры еще подешевеют.
По данным АН «Итака», в агентстве в последние недели года совершалась лишь треть от обычного объема сделок (схожие оценки дают и в других компаниях). Статистика регистраторов более оптимистична: в ноябре прошло лишь в полтора раза меньше сделок, чем годом ранее (данных за декабрь пока нет).
Статистика расходится в том числе из-за того, что сегодня граждане реже стали обращаться к риэлторам. Когда нет спешки с покупкой, траты на специалистов кажутся горожанам неоправданными. Такая ситуация, в частности, может привести к росту числа мошенничеств (в последние месяцы 2008-го Управление ФРС и так регистрировало вдвое больше арестов, наложенных на квартиры, чем в конце 2007-го).
Сценарий поведения продавцов изменился. Если до сих пор граждане, смотря в каталоги, ставили цены на свое жилье с запасом и ждали, когда рынок «дорастет» до заявленной суммы, то теперь те, кто на самом деле хочет продать, вынуждены «подныривать» под рынок.
«На сколько процентов владелец должен снизить цену по сравнению с аналогичными вариантами, чтобы его объект ушел, предсказать непросто. Пока квартира дойдет до рекламы, могут появиться более дешевые альтернативы», — говорит заместитель директора АН «Бекар» Леонид Сандалов.
Покупатели, выбрав самый дешевый объект, еще пытаются торговаться во время просмотров. Однако «подвинуть» продавцов удается максимум на 50 000-100 000 рублей, да и то не всегда. Специалисты уговаривают владельцев «более гибко» подходить к цене, поясняя, что через месяц придется уступать больше, однако те упорствуют. А сделки стоят.
Цены пучком
Один из основных индикаторов рынка — минимальная стоимость «единички» в спальном районе. Сегодня она составляет 2,7 млн рублей. В «Адвексе» говорят о плохоньких «хрущевках» за 2,6 млн (для сравнения: в середине лета минимум был 3,4 млн).
По статистике «Итаки», в августе средняя цена приобретенной через компанию однокомнатной квартиры дошла почти до 4 млн рублей, в конце года не дотянула до 3,5 млн.
Обостряется конкуренция со стороны первичного рынка: владельцы маломерных вариантов в новостройках весьма активно продвигают товар, используя все возможные каналы (нередко стараясь разместить предложение в листингах готового жилья).
Эта тенденция проявилась уже несколько месяцев назад, но теперь стала более заметной. Почти достроенную квартиру в поселке Ленсоветовский предлагают за 2,2 млн рублей. Студии пытаются сбыть за 1,6-1,9 млн (таких вариантов, к примеру, немало предлагают в доме 43 по пр. Просвещения).
За 2,1-2,2 млн можно найти 18-метровую квартирку на Васильевском острове. По словам генерального директора АН «Петербургская Недвижимость» Сергея Дроздова, одна из причин, по которой покупатели переориентировались на «вторичку», — стоимость отделки. Она почти не изменилась за последнее время и серьезно увеличивает общую сумму трат покупателя квартиры. Поэтому даже объектам в уже сданных домах клиенты могут предпочесть жилье «сэконд-хенд».
Как показывает статистика, цены «квадрата» в вариантах разной площади все больше сближаются (а сами квартиры все больше расходятся в цене соответственно метражу). Если в начале года покупатели оценивали метр «единички» на 13% дороже, чем в «трешке», то сейчас — лишь на 10% (данные «НП»).
Парадокс: последние месяцы сделок с малогабаритными квартирами проходит довольно много. (Если не считать продажи комнат, 44% договоров в «Итаке» в IV квартале 2008 года приходится на «единички» и лишь 19% — на «трешки». Полгода назад было 33 и 26% соответственно.)
Однако и в листингах компактных вариантов все больше: 30% предложения отдельных квартир приходится на «единички». Это рекорд за все время наблюдения (на пике стагнации в 2006-м доля однокомнатных квартир доросла до 28%, на спокойно растущем рынке она составляет 22-23% — по данным ГУИОН, как раз такова доля таких квартир в общем объеме питерского жилья).
Возросла доля продаж комнат. Причем, по наблюдениям специалистов «Петербургской Недвижимости», наибольшим спросом пользуются 10-15-метровые комнатки (их можно присмотреть за 1,1-1,2 млн) и просторные объекты больше 20 кв.м (это жилье обойдется в 1,8 млн, а то и больше). Первые подходят для студентов и холостяков, вторые — для семейных.
Улучшения отложили
Спрос на малогабаритное жилье, в частности, образуют приезжие, активность которых, по наблюдениям риэлторов, не сократилась с началом кризиса. Напротив, эксперты подмечают, что переселенцы из Казахстана, Украины и пр. еще с большим упорством стремятся закрепиться в «большом городе».
Эти покупатели, продав жилье на родине, могут рассчитывать лишь на весьма скромные апартаменты в Северной столице. Еще одна категория покупателей, влияние которой становится все более заметным, — люди, имеющие право на субсидии по различным городским программам (к примеру, по программе расселения коммуналок). Они также, как правило, не рассматривают просторные квартиры.
А вот популярные раньше переезды «с улучшением» притормозились. Реализовать собственное жилье без существенной потери в деньгах (против ожидаемых сумм) непросто, и горожане, у которых жилищный вопрос стоит не очень остро, отложили сделки и сняли варианты с продажи.
Гораздо меньше стало желающих перекладывать деньги из «вторички» в стройку. Раньше нередко именно так отселяли выросших детей: вместо большой квартиры приобретали объект поменьше для родителей, а оставшуюся сумму вкладывали в долевку. Сегодня граждане предпочитают не рисковать.
Как отмечают многие риэлторы, заметно удлинились цепочки сделок. Схемой, предполагающей пять-шесть одновременных переездов, сегодня никого не удивишь. Впрочем, «конечный продавец» тоже не складывает деньги под подушку, отследить реальную длину цепочки специалисты не берутся.
Раньше деньги, «вошедшие» на рынок готового жилья, вскоре «выходили» с него, попадая к строителям. Теперь средства вращаются на «вторичке» куда дольше. Хотя самих денег (прежде всего кредитных) стало гораздо меньше.
Специалисты уже не ждут скорого изменения динамики на положительную. Напротив, немало экспертов указывает, что цены до сих пор сильно превышали уровень дохода среднего горожанина и теперь должны прийти в соответствие. Однако какими будут доходы питерцев в ближайшее время — вопрос открытый.
Мнения экспертов
Юрий ВОРОБЬЕВ,
директор Петроградского отделения АН «Адвекс»:
– Многие продавцы еще не осознали, что предстоит дальнейшее снижение цен. Поэтому сделок мало. А вот при сделках по переуступке прав (то есть при продажах в еще не сданных домах. — «НП») торг идет поживее.
Эти владельцы сегодня стремятся зафиксировать прибыль (или убытки), они лучше ориентируются в текущей ситуации и готовы на уступки. Появилось немало покупателей, которые полагают, что цены уже понизились чуть ли не в разы, и выдвигают совершенно немыслимые требования.
Совсем плохо идут продажи в историческом центре: сегодня граждане не готовы тратиться «на локацию». Эти покупки отложили до лучших времен. Жилье сейчас приобретают те, кому надо срочно решить жилищный вопрос.
Леонид САНДАЛОВ,
заместитель директора АН «Бекар»:
– С одной стороны, покупатели готовы подождать. С другой — если им предлагают существенную скидку, не хотят ее упускать. На 10% продавца «сдвинуть» несложно, особенно если это вариант в центре. У некоторых владельцев наблюдаются признаки паники.
К примеру, один из клиентов, желающих срочно продать квартиру (довольно ухоженный вариант 39 кв.м в Адмиралтейском районе), снизил цену с 5,5 сразу до 4,2 млн. Конечно, тут же нашлось несколько потенциальных покупателей.
Сергей ДРОЗДОВ,
генеральный директор АН «Петербургская Недвижимость»:
– Продавцы становятся сговорчивее. В ноябре многие весьма недоверчиво относились к нашим словам о предстоящем удешевлении и необходимости выставлять разумные цены. Сегодня поняли, что это реальность.
Впрочем, некоторые клиенты вовсе сняли объекты, надеясь «пересидеть» неблагоприятный период. Надеются, что цены через год-два опять пойдут в рост. Кто-то начал сдавать «лишние» квартиры (приток такого предложения отмечают и отделы жилой аренды. — «НП»).
Ушли с рынка те, кто предполагал с выручки вложиться в «первичку». Появилось много желающих переуступить права на строящиеся квартиры. В частности, немало вариантов предлагают подрядчики, с которыми опять стали рассчитываться «натурой». Они нередко откровенно демпингуют, стремясь получить оборотные средства, чтобы удержать компанию на плаву.
Леонид РЫСЕВ,
генеральный директор АН «Элитные квартиры»:
– У меня есть ощущение, что рынок прошел очередную критическую точку. В сегменте дорогого жилья в ноябре появились продавцы, которые готовы были уступить 10-15% от средней цены (но из-за того, что таких собственников пока относительно немного, базовые цены предложения снизились куда скромнее). Однако рынок ожил, продажи пошли.
При этом если прежде состоятельные покупатели стремились вложить деньги в недвижимость, которая представлялась им надежным инструментом сохранения средств, то теперь ситуация изменилась. Одна из причин в том, что владельцы сняли с продажи привлекательные варианты: они не хотят расставаться с ними по теперешним ценам.
Антон БАРАНОВ,
генеральный директор компании «Авентин-Недвижимость»:
– Чтобы заинтересовать покупателя, квартира должна быть как минимум на 10% дешевле аналогов. Скидка в 20% делает продажу реальной. Однако среди продавцов немногие готовы идти на такое серьезное снижение. Они предпочитают скидывать цену постепенно. И напрасно. Потенциальные покупатели внимательно наблюдают за подходящими вариантами.
И если видят, что квартира постепенно дешевеет, это удерживает их от сделки. Нередко сталкиваешься с ситуацией, когда покупатели звонят с прямым вопросом: куда делся объект из рекламы — то есть они этот вариант отслеживают. Гораздо правильнее сразу выставить адекватный нынешнему рынку ценник и в дальнейшем держаться его.
Фото: www.uralstroifasad.ru
