Загородный рынок потихоньку активизируется, однако прогнозировать его поведение все еще сложно. Впрочем, можно выдвинуть несколько предположений относительно выгодных в этом году сделок и сопутствующих им затрат.
Общий взгляд
Основной продукт сейчас, как и в течение всего 2009-го, — участки без подряда. Тем заметнее на этом фоне дефицит достроенных объектов. «Ситуация такова: за прошлый год не открыто ни одного нового проекта, — рассказывает Владимир Яхонтов, управляющий партнер компании «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость». – На существующих работы шли очень медленно». На рынке отмечается небольшое оживление, максимальным спросом пользуются предложения до 6,5 млн руб., добавляет Иван Синицын, партнер программы «Новые дачи — Гагаринлэнд»: «Однако о восстановлении полноценного спроса речи пока не идет. За минувший год произошли изменения: резко увеличился объем предложения экономкласса и участков без подряда. В то же время количество проектов бизнес-сегмента осталось практически тем же. Судя по сделкам, спрос сконцентрировался в категориях «эконом» и «эконом +»».
В настоящее время рассматриваемый сегмент устойчив, подчеркивает Тимур Сайфутдинов, директор департамента загородной недвижимости компании Blackwood: «Отмечается ряд тенденций, свидетельствующих о начале стабилизации: активизация спроса, рост количества сделок, постепенное возвращение покупателей на первичный рынок, возобновление ипотеки по новостройкам. В целом уже можно говорить, что достигнуто дно, по отдельным объектам началось постепенное увеличение стоимости». Размер дисконтов, увы, уже не столь велик как год назад. Как рассказывает В. Яхонтов, если весной-летом 2009 года скидки достигали 20-25%, то сейчас — в среднем 5%.
Сделки, которые выгодны
По мнению Т. Сайфутдинова, настоящий момент весьма благоприятен для инвестиций: «Цены достигли минимума, по некоторым объектам даже зафиксирован небольшой рост, и перспектива повышения в 2010 году практически очевидна. Более того, тенденция возврата инвестиционных покупателей уже отмечается. Однако необходимо помнить, что в нестабильной ситуации период возврата вложений и получения прибыли значительно возрастает». В первую очередь, считает В. Яхонтов, в этом году подорожают готовые объекты; стоимость незавершенных, скорее всего, останется прежней: «Начиная с весны возобновится активное строительство. Можно прогнозировать, что достаточное количество предложения и в Москве, и в Подмосковье появится с середины 2011 года».
«Спрос сейчас формируется за счет покупателей готового жилья. Это люди, которым недвижимость необходима прежде всего для проживания, а дополнительно — для вложения средств, — объясняет Людмила Ежова, исполнительный директор компании «Терра-Недвижимость». — Наиболее надежным вложением является готовое жилье в завершенных организованных охраняемых поселках (в том числе уже заселенных) либо участок без подряда. Покупка объекта под ключ хороша тем, что позволяет сразу въехать в дом. При этом вся сумма тратится единовременно, в дальнейшем приходится оплачивать лишь эксплуатацию и (при необходимости) косметический ремонт. Приобретение участка без подряда и дальнейшее строительство жилья дают возможность вкладывать средства поэтапно, т. е. не требуется сразу отдавать крупную сумму и можно планировать собственные денежные потоки».
Бежать и хватать
Оценивать инвестиционные перспективы того или иного приобретения сегодня немного проще, чем год назад, но все еще довольно опасно. Правда, среди экспертов есть и оптимисты. «Некоторые индикаторы показывают скорый рост рынка, некоторые — стагнацию. Мне больше нравится позиция именно роста, а это означает, что стоимость загородки поползет вверх уже буквально завтра, — говорит Антон Маталыгин, заместитель генерального директора компании «НЛК-Домостроение». — Оптимальными будут следующие действия: купить землю прямо сейчас и строить дом. Потом посмотреть на цены и решить, жить в нем или продавать».
«Я бы рекомендовал обратить особое внимание на проекты, скорректированные или выведенные на рынок в 2008-2009 годах с учетом изменения условий. В первую очередь стоит присмотреться к нижней части бизнес-класса и экономсегменту. Наиболее выгодное время — самое начало сезона (март-апрель): можно рассчитывать на привлекательные условия на фоне сниженного спроса», — советует И. Синицын. «Тому, кто намерен обзавестись домом в 2010 году, лучше это делать прямо сейчас, — советует Алексей Гусев, коммерческий директор компании «Загородный проект». — Для инвестиционных целей, по нашему мнению, наиболее подходят участки без подряда, а также построенные коттеджи и таунхаусы, заметно подешевевшие в период кризиса».
Дополнительные расходы
Покупка земли обычно менее затратна, чем приобретение коттеджа. К тому же стоит помнить, что в последнем случае не избежать расходов в дальнейшем. Вариантов расчета ежемесячных платежей существует три: по метражу дома, по площади участка, а также фиксированная сумма, когда расходы за услуги делятся на всех собственников в равных долях. «Чаще всего расчет производится по третьему варианту, — говорит Т. Сайфутдинов. — В высокобюджетных комплексах размер ежемесячных платежей составляет $500-1000, в экономпоселках – $100-200». «Эксплуатационные расходы в комплексах бизнес- и элиткатегории колеблются от $200 до $1500 (в среднем $400-500), — делится данными Л. Ежова. – При этом, как правило, оплачиваются централизованная охрана, вывоз мусора и уборка территории, благоустройство и освещение общественных площадей, работа сервисных служб. Стоимость зависит от степени благоустройства территории, уровня охраны, инфраструктуры. Электричество, вода, газ и прочая коммуналка оплачивается по счетчику по установленным тарифам».
«Жить в загородном доме всегда более накладно, чем в квартире, — говорит И. Синицын. — По статистике, траты увеличиваются в два-четыре раза как минимум». По оценке А. Гусева, расходы на содержание коттеджа увеличиваются по сравнению с квартирой в среднем втрое, при этом площадь жилья – в 2-2,5 раза больше. Однако вопрос расчета затрат не столь однозначен, как может показаться на первый взгляд, уверен А. Маталыгин: «Если формально посчитать расходы на квадратный метр, то большой разницы не будет. Однако по площади дом всегда больше квартиры, а это, безусловно, влияет на конечный итог. Растут и затраты на транспорт (топливо и амортизация). Но если честно, перевести в денежный эквивалент такие ценности как тепло живого огня в камине, или, к примеру, пение соловья, затруднительно. А ведь именно они зовут нас из города».
Источник фото: www.podrobnosti.ua
