Прошлым летом нам казалось, что экономическая ситуация в стране вполне стабильна, кризисом и не пахнет. Однако пойти своим путем нам не удалось. В числе отраслей, по которым особенно больно ударили мировые финансовые проблемы, оказалось и строительство. «На росте рынка многие крупные игроки вели две-три стройки одновременно, набирали бумажные проекты и перепродавали их втридорога, — говорит Омар Гаджиев, управляющий партнер девелоперской и консалтинговой компании Panorama Estate. — Данный бизнес был очень выгоден, принося до $5 млн с вложенного $1 млн. Фактически таким образом проедались не только доходы, но и расходы будущих периодов». Однако практика строительства на заемные средства, более чем успешная в «мирное время», с ухудшением ситуации моментально превратилась в особо опасную. Девелоперы оказались в долговой ловушке.
Другим наука
Самый яркий пример – компания Mirax Group, чья кредитная политика была рассчитана на безостановочный рост и постоянное заимствование средств с целью инвестирования. Уже в сентябре 2008 года глава корпорации Сергей Полонский объявил, что «в ближайший год Mirax Group не будет ничего покупать и начинать строительство». Было сказано и о замораживании проектов, находящихся в стадии разработки. Однако кризис скорректировал цены на бумажные проекты. Сегодня они если и продаются, то по реальной стоимости — с целью строительства, а не дальнейшей перепродажи. В результате такие компании, как Mirax, остались с огромным багажом разрабатываемых объектов и практически нулевым балансом. В 2009 год компания вошла с долгом в $779,1 млн. Антикризисные меры — сокращение штата, замораживание строек, пересмотр отношений с подрядчиками, переход на постоплату — позволили сократить долг до $600 млрд. Летом долги Mirax купила «Альфа-групп». Вскоре стало известно, что арбитражный суд наложил арест на счета и имущество компаний «Международный центр» и «Миракс Сити» по иску Альфа-банка о взыскании с Mirax долга в $241,5 млн. В настоящий момент стороны заключили комплексное соглашение, согласно которому весь долг Mirax Group перед Альфа-банком будет реструктурирован на срок до 18 месяцев.
Все неспроста
Увеличивает свое присутствие в девелоперских фирмах и другой банк — ВТБ. К нему может отойти часть активов холдинга «Дон-Строй». История проста. Через пару месяцев после начала кризиса «Дон-Строй» взял кредит в ВТБ, планируя завершить на эти деньги ведущееся жилое строительство. Однако продажи шли не так хорошо, как хотелось бы… Кроме того, в начале апреля банк приобрел 51% компании «Система-Галс»: долги застройщика перед ВТБ достигали 23,5 млрд руб.
Происходящий процесс — консолидация строительных активов в руках банков — выглядит как стремление монополизировать отрасль. Эксперты считают, что госкорпорация, которая может сформироваться вследствие этих перемен, будет нацелена на сооружение дешевой недвижимости, мягко говоря, не лучшего качества. Это чревато тем, что на рынке останется массовое жилье и немного элитки, а бизнес-класс с карты Москвы исчезнет. Ведь его строительством в основном занимаются небольшие компании, которые сегодня больше всех страдают от отсутствия денег и не могут рассчитывать на господдержку.
Строили и будем строить!
Положение девелоперов, не отягощенных чрезмерными займами, гораздо лучше. Например, в AFI Development рассказали, что почти ничего не заморозили. Подходит к окончанию строительство ТРЦ Mall of Russia, продолжается работа над «Тверской заставой», над МФК на Озерковской набережной. «Кредиты для нас необременительны, — говорит Александр Халдей, генеральный директор и соучредитель AFI Development. — Они взяты под хорошие проценты, нам есть чем отдавать. Наша долговая нагрузка меньше, чем имеющийся кэш. До кризиса мы старались строить по максимуму на свои деньги, взаймы брали немного. Это спасло нас и позволяет нормально функционировать сегодня. И квартиры, и офисы реализуются, необходимости демпинговать нет. Я считаю, что, хотя наше положение и несколько хуже докризисного, оно все же неплохое».
Компания «Пересвет-Инвест» также не заморозила ни одного текущего проекта и не собирается этого делать. Правда, некоторые сроки сдачи перенесены, но это дает возможность равномерно распределить затраты. До конца года планируется сдать комплекс на ул. Новокузьминской, вл.11. Более того, во II квартале 2009-го начато строительство дома премиум-класса VERSIS в ЮЗАО и дома бизнес-класса в Дзержинском.
Время покупать
По прошествии года уже можно подводить некоторые промежуточные итоги. В конце 2008-го многие компании снизили цены с целью привлечения дольщиков. В результате у покупателей сложилось впечатление, что скидки в 20-30% станут постоянными, люди заняли выжидательную позицию и рынок встал. Разумеется, это не назовешь положительным явлением: очевидно, что через какое-то время отложенный спрос перерастет в реальный. А поскольку множество строек сегодня заморожено, предложения в тот момент будет мало – так что нас ждет новый взлет цен. Кстати, начиная со II квартала почти готовые новостройки постепенно продаются — сейчас в Москве, например, остались в основном квартиры больших площадей. А вот спрос на проекты в начальной стадии резко сократился. Раньше жилье распродавалось уже на этапе котлована, когда цены были минимальны. Теперь вопрос стоимости ушел на второй план — гораздо важнее вопрос рисков. Еще одна заметная тенденция заключается в том, что при 100%-й оплате клиенту предоставляются солидные дисконты. Кроме того, покупатели рассматривают сегодня цену не метра, а покупки в целом. И значительно возрос спрос на подмосковное жилье – подешевевшее за год на 30-40%.
В поисках опыта
Девелоперы стали работать более оперативно, поняв необходимость борьбы за клиента. Почти все сократили рекламные расходы, перекинув средства на строительство. Главная цель — выполнение обязательств перед покупателями. Отучив застройщиков от жизни взаймы, кризис, заставил их разработать стратегию и тактику выживания в новых условиях. «Главное – нам пришлось научиться экономить, — говорит И. Кирсанова. – А еще — искать дополнительные каналы сбыта, активнее проводить тендеры и привлекать новых подрядчиков. Застройщики, особенно в регионах, более тщательно проводят маркетинговые исследования с целью изучения спроса, емкости рынка и платежеспособного спроса. И главное – нам приходится отвыкать строить на кредитные средства и начинать работать по принципу fee-девелопмента, как большинство строительных фирм в Европе и Америке».
Итак, первый год кризиса стал временем своеобразной «шоковой терапии». Однако на смену панике пришло понимание новых целей и задач. Сегодня уже вышли из моды прогнозы на тему продолжительности кризиса. «Оставшиеся в живых» девелоперы освоились в сложных условиях и это, пожалуй, главный урок.
Источник фото: www.nikopol.net.ua
