Благополучная осень прошлого года закончилась мощным кризисным ударом по рынку недвижимости. К Новому году продажи встали, пустынные стройки стало заносить снегом, в офисах девелоперских компаний и коридорах власти перестал гаснуть свет: на всех уровнях принимались неотложные антикризисные решения. Рынок аренды не остался в стороне. Конечно, кризис не мог не повлиять на него, однако повлиял не так сильно, как на сегмент купли-продажи.
Причин этому несколько. Павел Епихин, заместитель директора по маркетингу и продажам компании «Квартал Эстейт», считает, что столь «мягкий» кризис в данном сегменте объясняется несколькими особенностями аренды по сравнению с куплей-продажей. Во-первых, большинство договоров заключается на год, и случаи, когда одна из сторон разрывает договор в связи с изменившимися рыночными условиями, встречаются относительно редко. Во-вторых, большая часть сделок находится в тени. В-третьих, в отличие от рынка купли-продажи в арендном сегменте объем предложения и спроса значительно выше. И наконец, в-четвертых, предложение на рынке аренды более эластично при повышении цен (при росте ставок все больше собственников готовы сдавать) и менее эластично при снижении (люди, уже сдающие квартиры, не готовы снять предложение с рынка и отказаться от дополнительных семейных доходов в случае снижения ставок).
Эконом-класс как локомотив рынка
Галина Киселева, директор управления аренды компании «ИНКОМ-Недвижимость», рассказывает, что если в сегменте эконом-класса в докризисные времена квартиры «уходили» за пару дней, то в ноябре-декабре прошлого года средние сроки экспозиции увеличились до 2 недель. Сейчас же в большинстве случаев от подачи рекламного объявления до оформления сделки проходит примерно 5 дней.
По данным аналитиков компании «ИНКОМ-Недвижимость», в эконом-классе, по сравнению с докризисным периодом, стоимость найма квартиры в среднем снизилась на 30-40%. Например, если летом 2008 года арендная ставка за однокомнатную квартиру составляла в среднем 36 700 руб. в месяц, то сейчас она уже опустилась до 27 000 руб. Почти на 60% снизились арендные ставки на самое дешевое жилье, например, на квартиры, расположенные далеко от метро, в районах с плохой транспортной доступностью, без мебели и без ремонта, грязные, в плохом состоянии. Таким образом, по мнению Галины Киселевой, рынок аренды по ценам отступил к периоду конца 2006 – начала 2007 года.
Если говорить о структуре предложения, то традиционно наиболее востребованными остаются однокомнатные квартиры эконом-класса. Более того, спрос на однокомнатные квартиры с хорошим соотношением «цена/качество» существенно превышает предложение. Так, по данным Валерия Белянина, руководителя департамента элитной недвижимости компании SESEGAR, в одной из основных баз данных по аренде квартир предлагается: однокомнатных – 8000, двухкомнатных – 14 000, трехкомнатных – 11 500. То есть 24% от общего объема предложения составляют однокомнатные квартиры, при этом в структуре спроса «однушки» занимают около 50%.
Господин арендатор
Сейчас арендаторы играют главную роль, а арендодатели вынуждены под них подстраиваться. Сергей Орлов, руководитель направления аренды компании «МИАН», рассказывает, что по сравнению с докризисным периодом арендаторы стали более разборчивыми: значительно меньшим спросом пользуется низкокачественное жилье, квартиры на первых этажах. Заметно возросли требования потребителей к транспортной составляющей района будущего проживания. При этом уровень требований собственников к арендаторам несколько смягчился, выплата залоговой страховой суммы стала разбиваться на несколько этапов. В борьбе за клиента владельцы жилья улучшают потребительские характеристики квартир: приобретают новую мебель, бытовую технику, устанавливают новые двери и т. д.
Наибольшей популярностью пользуются дома серий П-3М, П-44Т, КОПЭ-М-Парус. При возможности выбора наниматели отдают предпочтение домам, расположенным не на оживленной улице или магистрали, а чуть подальше, во дворах. Также в лидерах спроса квартиры в районах с развитой инфраструктурой, где нет недостатка в магазинах, поблизости есть школа, поликлиника, детский сад, предприятия сферы услуг.
Изменился и состав арендодателей: многие москвичи, имеющие возможность временно съехаться с родственниками, предпочитают использовать свое жилье для сдачи в аренду. Некоторые меняют одну квартиру на две поменьше: в одной живут, другую сдают внаем, что зачастую является единственным доходом семьи.
Типовыми квартирами в спальных районах Москвы и в городах ближайшего Подмосковья активно интересуются приезжие специалисты. «В благополучный докризисный период мы наблюдали некоторый отток специалистов со стабильным доходом из Москвы. Многие люди хотели начать свое дело или найти работу в других городах, где не такая сильная конкуренция и широкие перспективы. После вступления кризиса в острую фазу многие специалисты снова устремились на поиски работы в Москву, ведь во многих городах закрылись градообразующие предприятия, условия жизни в регионах стали гораздо суровее, чем раньше, – рассказывает Галина Киселева. – Зачастую они из экономии селятся по 2-3 человека в одну квартиру и разъезжаются только тогда, когда находят постоянную работу и готовы перевезти в столицу жену и детей». А вот увеличения спроса со стороны студентов из регионов не отмечается: «Может быть, в связи с введением ЕГЭ в Москве и стало больше студентов из других городов и областей, но, по крайней мере, не настолько, чтобы это значительно повлияло на структуру спроса», – поясняют в компании «ИНКОМ».
Выносите пострадавшего
Сильнее всего от экономической бури пострадал сегмент бизнес-класса. Мария Жукова, первый заместитель директора компании «Миэль-Аренда», объясняет это тем, что сделок в бизнес-классе всегда проходило значительно меньше. В связи с кризисом, с ухудшением экономического положения клиентов аренды, те, кто снимал квартиры бизнес-класса, теперь перешли в эконом. В «бизнес» одновременно пришли подкорректировавшие бюджеты арендаторы «элитки», но их число, естественно, несравнимо меньше, чем число выбывших. В результате, квартиры бизнес-класса в пределах Третьего транспортного кольца существенно потеряли в цене. Аналитики компании связывают это не только с уменьшением количества экспатов, но и с тем, что многие российские компании сократили зарплаты своих «менеджеров среднего звена», которые либо отказались от прелести жизни рядом с работой, либо перебрались в более доступное, но удаленное жилье.
Падение цен в сегменте бизнес-класса составило до 30-50% (в долларах). Что в целом неудивительно, т. к. в условиях кризиса активность западных и отечественных региональных компаний в Москве существенно сократилась. «Соответственно, – продолжает Валерий Белянин, – квартиры стоимостью $8000–12 000 могут месяцами предлагаться в аренду и при этом так и остаться невостребованными. И здесь можно «высидеть» или выторговать ту самую чудесную квартиру, но охота может занять месяц». «Один из наших клиентов так выжидал квартиру в Сивцевом Вражке, в «партийном» доме, где за 140 кв. м еще год назад хотели $12 000, а сейчас он смог снять ее за $6000, хотя и платит помесячно», – добавляют оптимизма в компании SESEGAR.
Элита: качество в цене
Элитные арендные квартиры – продукт эксклюзивный, их не может быть много. Рано или поздно они находят своего арендатора, но и здесь кризис многим спутал карты.
Вообще, считает Павел Епихин, не совсем верно сравнивать рынки аренды элитных квартир и массового сегмента эконом-класса. Если во втором случае речь идет о «необходимости удовлетворения первой ступени пирамиды Маслоу (людям надо где-то жить)», то в первом – о реализации потребности людей в общественном признании и самовыражении. «Недавно, – рассказывает Павел Епихин, – один футбольный клуб высшего дивизиона российского первенства арендовал для своего нового зарубежного тренера квартиру в элитном доме, построенном компанией «Квартал». Годовая стоимость аренды такой квартиры вполне соизмерима со стоимостью покупки квартиры эконом-класса той же площади в ближайшем Подмосковье, но значительно дешевле оплаты гостиничного номера в отеле высокого уровня. Пример, конечно, показательный, и все же элитная аренда также подчинена законам рынка».
С началом экономической нестабильности сегмент элитной аренды начал существенно пополняться за счет игроков рынка продажи: в условиях кризиса, когда продажа стала затруднительной, именно арендный бизнес стал привлекать собственников жилья. По данным компании Blackwood, уже в октябре 2008 года число новых поступлений превысило январский показатель практически в 3 раза. В этом году развитие рынка оказалось уже более стабильным – влияние стал оказывать традиционный фактор сезонности: наиболее высокая активность арендодателей была отмечена в начале года, во II квартале 2009 года объемы нового поступления несколько снизились, а к началу осеннего периода традиционно начали увеличиваться.
Как и в других классах, одновременно с увеличением предложения спрос изменился. Зарубежные компании сократили бюджеты, что заставило арендаторов перебираться в жилье бизнес-класса; часть компаний сократила штат, отзывая сотрудников из России, либо заменяя иностранных специалистов менее дорогостоящими отечественными. В то же время, отмечает Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood, спрос пополнился за счет потенциальных покупателей элитного жилья, которые, отложив приобретение до наступления относительной финансовой стабильности, перешли на рынок элитной аренды. Кроме того, в условиях обилия предложений арендаторы стали достаточно избирательно подходить к выбору квартиры: главными «точками отсчета» сегодня являются качество предложения, цена аренды и готовность собственников снижать ставки в ходе переговоров.
Основное снижение уровня ставок, по данным компании Blackwood, происходило в конце 2008 – начале 2009 года. К началу II квартала 2009 года ставки начали постепенно стабилизироваться, более того, на рынке был отмечен плавный рост среднего уровня арендной платы (1-2% в месяц). К окончанию летнего периода, когда объемы предложения традиционно начали расти, ставки опять немного снизились. Всего же за кризисный год средний уровень арендной платы в сегменте элитного жилья снизился на 17%: осенью он достиг показателя $6250 в месяц.
Впрочем, цены снижались отнюдь не на все. По данным компании CENTURY21 Star Realty M, цена и спрос на элитные квартиры внутри Садового кольца сохранились в основном на докризисном уровне. Например, в окрестностях Арбата или районе Патриарших прудов элитные квартиры всегда пользуются спросом и не теряют в цене. «Если говорить о квартирах, находящихся в других элитных районах или в домах, являющихся объектами точечной элитной застройки, – поясняет управляющий директор компании CENTURY21 Star Realty M Марк Нелюбин, – то здесь иногда цена зависит от дома, его категории, месторасположения и т. д. Например, в жилом комплексе «Эдельвейс» на Давыдковской улице очень много квартир было куплено с инвестиционной целью, причем некоторые покупатели сэкономили на машино-местах в подземном паркинге, поэтому стоимость аренды при общем падении спроса на элитную недвижимость в этом доме упала на 40–50%».
Что касается готовности собственников торговаться, то, по мнению Валерия Белянина, здесь многое зависит от личной финансовой ситуации хозяина квартиры. Арендодатели, чье ежемесячное благополучие не зависит от того, получат ли они $25 000 в месяц, держат планку и ставок не снижают. «Там же, где доход был серьезным подспорьем для семейного бюджета, а то и основным источником денег, отсутствие арендатора в течение 3 месяцев виделось проблемой, а полугодовой простой – финансовым крахом в масштабах семьи, – поясняет Валерий Белянин. – И здесь цены волевым решением снижались на 30%, а иногда даже больше». В качестве примера в компании SESEGAR приводят квартиру в новом доме в Погорельском переулке площадью 340 кв. м. За время кризиса ее цена с 25 000 евро в месяц упала до $15 000. Пока же максимальная цена предложения достигает $50 000 в месяц (столько просят за квартиру площадью 300 кв. м по адресу Бутиковский пер., 5). А вот за сколько эта квартира будет сдана в реальности – пока неизвестно.
Фото: Тсаликова (с)
