Исследовательская компания Global Property Guide недавно опубликовала свой рейтинг европейских городов по стоимости элитной жилой недвижимости класса супер-люкс. Москва в этом рейтинге попала на почетное шестое место. Причем, по мнению аналитиков Global Property Guide, один квадрат в элитной квартире обходится покупателю в 6 266 евро (8 146 долл.). В свою очередь, аренда супер-люкса встанет в 5 457 евро (7 094 долл.) в месяц: то есть, годовая доходность от сдачи в аренду составит 8,71%.
Самым дорогим городом мира по стоимости элитных квартир экспертами признано Монако (24 900 евро), при этом возможная доходность от сдачи аренды – 2,43%. На втором месте находится Лондон (14 522 евро – центральные районы, 7 199 евро – остальные). Доходность от сдачи в аренду в Туманном Альбионе находится на уровне 6-7%. Далее следуют Париж, Амстердам и Лихтенштейн (6 667-6 333 евро за квадрат). Доходность аренды – 8,25%.
Рим и Цюрих, в свою очередь, оказались дешевле Москвы (6 083 евро и 5 934 евро соответственно). В этих городах доходность от сдачи в аренду на 3-4% ниже московской. Гораздо дешевле – на 9-ом месте – столица Швеции (5 177 евро). Замыкает десятку Дублин (5 000 евро).
Столицы стран Восточной Европы Болгария, Македония, Польша и Словакия демонстрируют цены на квадратный метр "элитки" ниже 1 300 евро. София (1 042 евро), Скопье (1 125 евро), Варшава (1 175 евро), Братислава (1 295 евро) способны вызвать неподдельную зависть даже у рядовых граждан РФ. Ниже всех разместился молдавский Кишинев (917 евро). При этом в столице Молдавии экспертами Global Property Guide отмечена самая высокая доходность от сдачи в аренду – 14,13%.
Рейтинг Global Property Guide, безусловно, представляет определенный интерес. Вместе с тем, по данным компаний, работающих на российском рынке, сейчас московская элитная недвижимость демонстрирует цены, разительно отличающиеся от оценки зарубежных исследователей.
Knight Frank в своем отчете за III квартал 2006 года приводит цифру в 12 600 евро ($16 363) за квадратный метр. Данные по вторичному рынку в элитном сегменте, приводимые компанией "Новая Площадь", показывают уровень цен в 9 461 евро ($12 300).
Цены на супер-люкс на первичном рынке Москвы разные компании оценивают примерно в таком же диапазоне значений. По данным Knight Frank, средняя стоимость жилья на первичном рынке в III квартале 2006 года столице составила $14 442 за квадратный метр. "ДОН-строй" оценивает в III квартале среднюю цену в $15 053, а февральские данные от компании "Новая Площадь" показывают цифру в $18 018 за квадратный метр.
Не согласны с оценкой Global Property Guide и другие эксперты рынка, опрошенные ИА DAILYSTROY.
Денис Попов, Генеральный директор компании "Контакт":
Мы предполагаем, что жилье "супер-люкс" должно быть с ремонтом такого же уровня и находиться в престижных районах города. Диапазон цен на такое жилье в Москве на данный момент от 10 000 до 35 000 долларов за 1 кв.м. общей площади. Нижняя граница это квартира в доме бизнес-класса в Западном или Юго-Западном районе с качественной отделкой. Верхняя граница это квартиры в районе Остоженки, Арбата, Патриарших Прудов в клубных домах высшей категории ("А", "люкс", "Де Люкс" как больше нравится) с дизайнерским ремонтом от известного архитектора с декором, обстановкой и техникой. Таких квартир единицы. Наверно, средняя цена находится в районе 15 000 долларов.
Что касается аренды диапазон цен от 6 000 до 15 000 долларов в месяц за квартиру в 120 м с ремонтом и необходимой техникой. Средняя цена где то 8 000 (что гораздо ближе к рейтингу).
Вывод: цены продажи указаны неверно – погрешность очень высока, почти в два раза, арендные ставки в принципе близки к истине, зависит, как считать и по какой методике. По квартирам "супер-люкс" нет полных и объективных баз данных и листингов. Любая оценка в большей степени будет экспертной.
Мария Жукова, Заместитель директора Управления аренды холдинга "МИЭЛЬ-Недвижимость":
Оценить правы или нет специалисты Global Property Guide не представляется возможным, поскольку неизвестно, по каким параметрам они относили квартиры, сдаваемые в аренду к классу супер-люкс.
По нашим оценкам, минимальная стоимость аренды квартиры площадью от 120 кв.м., расположенной в доме бизнес-класса, класса де Люкс или в особняке, в престижном районе, с эксклюзивным ремонтом, отделкой и обстановкой составляет не менее 10 000 долл /мес., а максимальная может достигать 50 000 долл /мес.
Павел Епихин, Начальник отдела маркетинга ОАО "Квартал":
Говорить о стоимости апартаментов класса "люкс" можно долго и пространно, так как сравнивать нужно сравнимые объекты, а здесь не говорится, по какому признаку оценивалось жилье. Не оговаривается ни месторасположения, ни характеристики зданий, ни конструкторские особенности, просто площадь квартиры и категория "люкс".
Общепринятой классификации оценки жилья на рынке российской недвижимости не существует. Основным, что определяет сегодня степень элитности жилья, и соответственно, его стоимость – это месторасположение дома. Самые дорогие жилые объекты строятся в престижных районах Москвы (ЦАО).
Цены на элитное жилье в центре Москвы приблизительно в два раза выше указанных в рейтинге (6 266 евро /8 146 долл.) и составляют от 15 тыс. долл. за кв.м. (квартиры в новостройках и только отреставрированных домах).
Роман Костин, Начальник отдела продаж Группы компаний "Конти"
Очень странно, что Москва попала только на шестое место со стоимостью в 6 266 евро (8 146 долл.) за квадратный метр. Не понятно в данном случае, что имели в виду специалисты Global Property Guide под "жильем класса супер-люкс". Площадь квартиры такой категории, как правило, составляет не менее 120 квадратных метров. И, по моим представлениям, Квартиры класса "супер-люкс" - это квартиры, находящиеся в новостройках в центре столицы. Кроме того, это небольшие клубные дома на 20-30 квартир. Квартиры этой категории стоят сегодня в районе $ 30 тыс. за квадратный метр. Этап строительства в данном случае роли не играет: максимальный дисконт на стадии котлована составит не более 12%.
Приведенная Global Property Guide стоимость аренды квартиры супер-люкс в 5457 евро (7094 долл.) в месяц – это средняя стоимость аренды квартир в не очень привлекательных жилых комплексах за пределами Садового кольца. В центре столицы арендная ставка за квартиры такого класса составляет порядка $ 30 тыс. в месяц. Средняя стоимость аренды за подобное жилье в Москве около $ 14 тыс. в месяц.
Комментарий Аналитической службы ИА DAILYSTROY:
Как и всякое исследование, рейтинг Global Property Guide имеет право на существование. Но все зависит от того, что считается недвижимостью класса "супер-люкс" в каждом конкретном городе, какие районы исследуются, как и кем формируется выборка. Проблема состоит в том, что аналитики GPG не предоставили читателям информации о критериях их оценки.
Вполне возможно, что раскрытие исследователями сведений о методике обсчета позволило бы признать их данные близкими к определенному сегменту реальности. Но при существующем изложении вопрос о справедливости рейтинга остается открытым.
Так или иначе, мы видим, что с цифрами по Москве категорически не согласны все опрошенные ИА DAILYSTROY российские эксперты; аналогичное свидетельствуют и опубликованные в открытом доступе данные компаний. Отметим, что, согласно сообщениям на форуме GPG, посетители из Болгарии и Испании также склонны считать цифры исследования сомнительными.
Вместе с тем, полезность данного рейтинга (безотносительно к приведенным ценам) заключается в том, что он демонстрирует высокую позицию российской столицы среди других столиц по цене на недвижимость класса "супер-люкс". Кроме этого, из исследования GPG мы можем получить примерный, но весьма примечательный баланс сил на "элитном" рынке Европы.
