С января 2023 года Германия всерьез занялась теневым рынком недвижимости и запретила покупку каких либо объектов за наличные или криптовалюту. В 2025 году борьба с нелегальным капиталом остается приоритетом для Евросоюза, и Германия, как одна из ведущих экономик региона, задает тон в этом процессе, вводя новые ограничения.
Что изменилось за это время? Как покупатели и продавцы адаптировались к новым реалиям и какие уроки можно извлечь из опыта Германии? В нашей статье мы разберем текущее состояние закона, его практическое применение и последствия для рынка недвижимости.
Какие методы оплаты за недвижимости недопустимы в Германии в 2025 году
Ограничения способов оплаты при покупке недвижимости в Германии продолжают действовать до сих пор. Они регламентируются законом о противодействии отмыванию денег (Geldwäschegesetz, GwG) (в разделе 16a). Он запрещает использовать следующие активы:
- Наличные деньги. Легальность происхождения наличных средств трудно проверить и не факт, что результаты проверки окажутся достоверными, поэтому операции должны быть цифровыми.
- Криптовалюты. Биткоин, эфириум и другие цифровые валюты, включая невзаимозаменяемые токены (NFT), нельзя использовать для оплаты недвижимости. Это касается как прямых покупок, так и сделок через компании.
- Драгоценные металлы и камни. Золото, платина и драгоценные камни также исключены из списка допустимых средств оплаты.
Запрет распространяется на все виды недвижимости внутри страны — от жилых домов и квартир до коммерческих объектов и земельных участков. Немецкие власти не планируют смягчать эти ограничения, более того — собираются усилить контроль за соблюдением закона на фоне роста популярности криптовалют в ЕС.
Для покупки недвижимости в Германии разрешены:
- Банковские переводы. Основной и самый распространенный способ оплаты. Покупатели и продавцы обязаны предоставить нотариусу подтверждение транзакции от кредитного учреждения — например, выписку или платежное поручение.
- Электронные деньги. Платежи через системы вроде PayPal или других сервисов, подпадающих под определение электронных денег в соответствии с законодательством ЕС, остаются допустимыми. Сюда же относятся стейблкоины (например, USDT или USDC), если они признаны электронными деньгами и привязаны к фиатной валюте с четким регулированием.
- Ценные бумаги. Использование традиционных ценных бумаг, включая электронные, зарегистрированные в реестрах на основе технологии распределенного реестра (DLT), не подпадает под запрет. Однако токены ценных бумаг, которые не соответствуют строгим критериям «ценных бумаг» по немецкому законодательству, остаются запрещенными.
Как работает контроль?
Контроль за соблюдением запрета, прежде всего, возложен на нотариусов. В Германии без его заверения не обходится ни одна сделка с недвижимостью. Именно он обязан проверить, каким способом оплачивается покупка, и убедиться, что средства поступили через разрешенные каналы, такие как банковский перевод или электронные деньги. Только после этого он подает заявление в земельный кадастр (Grundbuchamt) для перерегистрации права собственности.
В свою очередь, покупатель и продавец должны предоставить нотариусу доказательства законности транзакции через выписки из банка, подтверждения платежей от кредитных учреждений или данные о переводе через системы электронных денег.
Если у нотариуса возникают подозрения о законности происхождения средств, он может запросить дополнительные сведения у сторон или сразу передать информацию в органы по борьбе с отмыванием денег, как, например, в Центральное управление по расследованию финансовых операций (FIU).
Последствия нарушений
Нарушение запрета не влечет за собой административного или уголовного наказания — сделка просто не признается действительной. Нотариус не утвердит документы и не подаст заявление в земельный кадастр, а без этого право собственности не переходит к покупателю.
Серьезны последствия возможны в случаях, когда нотариус или банк обращаются к FIU. Та, в свою очередь, начнет пристально проверку финансов лица и может довести процесс вплоть до уголовного дела и ареста активов.
Как обстоят дела в других странах
Запрет на покупку недвижимости за наличные и криптовалюту в Германии — не изолированная инициатива, а часть более широкой международной тенденции к ужесточению контроля над финансовыми потоками и рынком недвижимости. Она начала формироваться еще в начале 2010-х годов, но главным толчком послужило раскрытие «Панамских документов» в 2016 году. Расследование показало, что элиты всего мира используют оффшорные счета и недвижимость для отмывания денег и ухода от уплаты налогов.
Особенно активная борьба развернулась с 2020 года в связи с ростом криптовалютных сделок. Они стали популярным инструментом для нелегальных операций, потому как происхождение средств, за которые они были куплены, отследить практически невозможно. Таким образом недвижимость в странах ЕС могли купить любые сомнительные и неблагонадежные лица.
Пандемия COVID-19 тоже сыграла роль за счет резкого роста цифровых транзакций. Это выявило общую уязвимость контроля цифровых активов и их слабую регуляцию в целом. Тогда Группа разработки финансовых мер борьбы с отмыванием денег (FATF) обновила свои рекомендации и призывала страны усилить мониторинг операций с криптовалютами и недвижимостью.
Европейский Союз активно включился в этот процесс. Еще в 2020 году вступила в силу 5-я Директива по борьбе с отмыванием денег (AML), обязывающая страны улучшить отслеживание происхождения средств. А в июле 2021 года Еврокомиссия предложила новый пакет мер: создание специализированного Управления по борьбе с отмыванием денег (AMLA), установление лимита на операции с наличными платежами в €10,000 и ограничению числа криптовалютных операций.
Франция также усилила меры контроля, установив с 2015 года верхнюю планку для операций с наличностью в €1000 для резидентов и €10,000 для нерезидентов. Италия к 2023 году снизила порог наличных транзакций с €3000 до €1000, в целом уделяя много правового внимания сделкам с элитной недвижимостью. Нидерланды пока только лишь обсуждают запрет на криптовалютные платежи и окончательное решение по этому вопросу еще не приняли.
За пределами ЕС меры не всегда настолько жесткие. Например, в США сделки с наличными никак не ограничены. Криптовалютные операции также не регулируются, но только лишь потому, что в законодательстве США она относится не к валюте, а к имуществу, и перед покупкой ее надо конвертировать в доллары. Нюансы есть лишь для юридических лиц и компаний: Закон о корпоративной прозрачности (CTA) в США обязывает их отчитываться о бенефициарах. Но это не относится к частным лицам.
В Канаде с 2023 года требуют раскрытия происхождения средств для крупных операций с недвижимостью, особенно в Ванкувере и Торонто. Но только потому, что рынки недвижимости в крупных городах перегреты иностранными инвестициями, а сомнительность операции — это хороший повод для отказа.
ОАЭ, напротив, вместо запретов активно легализует цифровые активы. Дубайский департамент земельных ресурсов признает криптовалюту как способ оплаты через блокчейн-платформы, но, как и в США, требует конвертации в дирхамы. Процесс осуществляется через лицензированные криптобиржи или платежные шлюзы вроде Binance Pay или HAYVN Pay, благодаря чему легальность средств полностью соответствует местным законам. В 2022 году в Дубае был принят Закон о виртуальных активах (Law No. 4 of 2022), а также создана Дубайская регуляторная служба виртуальных активов (VARA), которая следит за криптовалютными операциями.
Немецкая модель ближе к китайской способам регулирования. Поднебесная также полностью запрещает использование криптовалют в любых сделках, включая недвижимость.
Финализируем
Запрет на покупку недвижимости за наличные и криптовалюту, введенный Германией в 2023 году, лишь часть общей тенденции ЕС по борьбе с теневым капиталом и отмыванием денег. За время своего действия сделки стали прозрачнее, а нотариусы стали ключевой фигурой в их исполнении.
Однако это увеличило количество проверок и сделало и без того неповоротливую бюрократию в Германии еще медленнее. Местный рынок недвижимости хоть и адаптировался, но его привлекательность для иностранных инвесторов снижается, особенно на фоне других стран без подобных запретов.
Арабская модель показывает, что лучше не адаптировать рынок недвижимости к существованию без криптовалюты, а модернизировать само законодательство под современные стандарты. Возможно именно поэтому ОАЭ сейчас привлекают основную часть инвесторов в сфере криптовалюты и остаются флагманом этой области.
