Недвижимость Германии быстро растет в цене
Бундесбанк опасается, что цены на недвижимость в Германии завышены. «Газета.Ru» выяснила у экспертов рынка зарубежной недвижимости, какую динамику цен на жилье в Германии они зафиксировали и не является ли она признаком пузыря на рынке.
По оценке Бундесбанка, цены на жилье в крупнейших городах Германии (например, Берлин, Мюнхен, Гамбург, Кельн, Франкфурт-на-Майне, Штутгарт и Дюссельдорф) завышены примерно на 20%, сообщает газета Financial Times. С 2010 года рост цен на квартиры в этих городах составил более 25%, тогда как стоимость домов повысилась менее значительно. Подобная ситуация может быть даже признаком надувающегося пузыря на рынке недвижимости, считают эксперты Бундесбанка. «После того как на рынках недвижимости США и в ряде европейских стран лопнули пузыри, немецкий рынок недвижимости, который был спокойным в течение многих лет, стал более привлекательным для международных инвесторов», — говорится в ежемесячном отчете Бундесбанка.
Эксперты фиксируют высокий интерес покупателей к недвижимости в Германии, этот интерес будет поддерживать ситуацию на рынке в нынешнем состоянии роста цен.
По оценкам генерального директора компании «Миэль-DPM» Натальи Завалишиной, в большинстве крупных городов Германии на рынке недвижимости сроки экспозиции объектов короткие, покупательская активность высока: «Более того, в последнее время наблюдается и тенденция притока покупателей из других стран еврозоны — из Италии, Греции, Испании и т.д. Нестабильность в самих этих странах заставляет покупателей смотреть на более стабильные рынки в пределах Евросоюза, куда можно более надежно вложить евро, поэтому в городах Германии растет число покупателей из соседних стран Европы». Росту цен на жилье способствуют и два других фактора — низкие ипотечные ставки и небольшой объем нового строительства в Германии.
По замечанию немецких экспертов, в стране есть существенные различия между рынками недвижимости в крупных и небольших городах. Так, по оценкам экономиста банка ING Карстена Бржески, которые приводит WSJ, в период с 2009 по 2012 год цены на квартиры в Берлине увеличились более чем на 80%, тогда как в целом по Германии — всего на 7%.
Уточнения вносит и эксперт в области недвижимости профессор Университета Регенсбурга Штеффен Себастьян. «Если вы хотите назвать это пузырем, то это только местный пузырь», — говорит Себастьян, подчеркивая локальный характер явления, слова которого также цитирует WSJ.
Российские эксперты также не считают, что цены на немецкую недвижимость в целом по стране завышены. «Цены на недвижимость не могут быть завышены. Цена на недвижимость — это та цена, которую готов платить рынок при данных обстоятельствах. Если обстоятельства сохраняются, рынок продолжает удерживать эту цену. Ситуация может измениться: например, при ухудшении ипотечного кредитования цены упадут, а при улучшении — вырастут еще больше. Поэтому понятие справедливой цены полностью зависит от того, сколько способен платить рынок», — рассуждает управляющий инвестициями в недвижимость, основатель портала Indriksons.ru Игорь Индриксонс.
Несмотря на рост цен, наблюдаемый на рынке жилой недвижимости Германии на протяжении последних лет, уровень цен в городах этой страны все еще уступает многим другим европейским городам, поэтому говорить о пузыре на немецком рынке недвижимости преждевременно, считают аналитики компании Knight Frank.
Однако за последний год (апрель 2012 — апрель 2013 года) стоимость жилья в новостройках увеличилась на 4%, на вторичном рынке — на 7,4%, сообщает аналитический портал GlobalPropertyGuide.com. Рост стоимости квадратного метра зафиксирован как в сегменте дорогого жилья, так и в сегменте жилья экономкласса.
Динамика роста цен на квартиры в крупных городах Германии впечатляет. В лидерах роста — Мюнхен и Берлин.
Так, в Мюнхене цены за год (апрель 2012 — апрель 2013 года) выросли на 7,2% по сравнению с прошлым годом. Стоимость квадратного метра в элитных домах в столице Баварии выросла до €9535. Средняя цена квадратного метра в мюнхенской квартире в многоквартирных домах составляет €3 тыс., в частных домах — около €4 тыс.
В Берлине средняя стоимость в квартирах составляет €2,3 тыс. за 1 кв. м, в домах — €1,8 тыс. за 1 кв. м. При этом цена квартир за аналогичный период выросла на 9,91%, домов — на 6,88%.
Во Франкфурте-на-Майне стоимость элитного квадратного метра составляет €7227. Средняя цена квадратного метра в квартире — около €2,5 тыс., в доме — около €2 тыс. Цены здесь выросли менее значительно, только на 3%, по сравнению с прошлым годом.
Традиционно Германия — один из наиболее стабильных рынков недвижимости еврозоны. Благодаря консервативной политике немецких банков в вопросах кредитования и широкому распространению рынка аренды жилья, который контролируется государством, цены на жилье в последние годы здесь росли, в то время как почти во всех странах еврозоны они снижались. Так, по оценкам Knight Frank, в период с 2008 по 2012 год в среднем в Европе спад цен на недвижимость превысил 8%, в Германии, напротив, наблюдался рост средней цены на 7,4%.
В ближайшее время рынок недвижимости Германии будет стабилен. По самым пессимистичным прогнозам, если за ростом последует падение цен, оно может составить не более 10%. «Германия — очень серьезное государство, с сильным контролем над рынком недвижимости, такое же как Великобритания и Франция. Германия, как и другие мощные страны Западной Европы, уже миновала кризис, а значит, такое падение маловероятно», — считает Игорь Индриксонс.
«Мы считаем, что в Германии вероятно замедление темпов роста цен, однако снижения цен в ближайшей в перспективе мы не ожидаем. Объем нового предложения в Германии невысок, тогда как спрос на недвижимость сохраняется, особенно в таких крупных центрах международного бизнеса, как Мюнхен», — сообщили «Газете.Ru» в компании KnightFrank.
