Последние два года много внимания уделяется столице Зимних Олимпийских игр 2014 года Сочи, там строится львиная доля всех коттеджных поселков черноморского побережья России, рынок малоэтажной недвижимости в этом городе называют одним из самых развитых в Южном федеральном округе. Однако, это далеко не единственное место, где можно стать обладателем собственного дома с видом на море. Геленджик и Анапа как раз можно отнести к прямым конкурентам Сочи, причем у этих городов есть одно важное преимущество — цена.
Общая картина
Несмотря на то, что оба черноморских города далеко не самые крупные (постоянное население у каждого из них едва превышает 50 тыс. человек), эти курорты пользуются большой популярностью у жителей всей остальной территории России. Согласно данным статистики, ежегодно в этих городах в общей сложности отдыхают более 4 млн. человек. Что касается истории, то и Анапа и Геленджик были известны еще задолго до того, как они вошли в состав Российской Империи. Мало того, первые поселения в этих местах относятся еще к античному периоду. Геленджик, к примеру, еще до начала нашей эры носил название Торик, что нашло отражение в названии одного из коттеджных поселков. Анапа в античный период называлась Синдика, но поселков с таким названием в городе пока нет. Что касается климата, то он вполне приемлем для приобретения резиденции у моря на летний период, который тут продолжается с мая по октябрь. Анапа, кроме того, является еще и самым солнечным городом на российском черноморском побережье — согласно данным синоптиков, среднегодовое число пасмурных дней в городе составляет менее 1/7 года — 48 дней.
Так же как и в большинстве городов России, если речь не идет о Москве и Санкт-Петербурге, рынок организованной коттеджной недвижимости в Анапе и Геленджике пока еще находится в зачаточном состоянии. В то же время, индивидуальная застройка преобладает в обоих городах, да и темпы ввода в эксплуатацию коттеджей впечатляют — в пересчете на одного жителя они оставляют далеко позади города-миллионники. В Анапе этот показатель составляет 1,81 кв. м. на человека в год. В Геленджике ситуация схожая, доля индивидуальной жилищной застройки значительно преобладает над долей организованных коттеджных поселков, но в последнее время, как отмечают аналитики рынка, наблюдается тенденция увеличения как спроса, так и предложения в сторону последних.
Насыщенность рынка
В общей сложности на Геленджик и Анапу приходится 11 организованных коттеджных поселков, 7 в Геленджике и 4 в Анапе, из них готовых — по одному на каждый город, все остальные находятся в стадии строительства. Как ни странно, большая часть поселков Геленджикского района относятся к сегменту эконом-класса, этой ценовой категории представлены такие проекты как завершенный поселок «Династия», а также строящиеся Green Wood, «Кедровая Роща» и «Гелиос». Сегмент бизнес-класса включает в себя поселки «Лемурия» и «Торик», а элитный проект всего один — это виллы в рамках апарт-отеля «Солнце». Большая часть, 4 объекта, расположена непосредственно в черте города, еще 3 — на расстоянии 10 км от центра города, в поселках Кабардинка и Дивноморское, в рамках названного по аналогии с Сочи «Большого Геленджика». К наиболее интересным проектам в городе можно отнести поселки «Династия», «Торик» и «Кедровая роща». Последний расположен на берегу Черного моря, в живописном месте у подножья горы Дооб. К плюсам этого поселка можно отнести достаточную удаленность от мест массового отдыха, великолепная природа и свежий горный воздух, а также расстояние в 300 метров до берега моря. Общая площадь поселка составляет более 9 га, из которых 7 отведено под коттеджи, а 2,7 — под строительство 95 таунхаусов.
В готовом поселке «Династия» покупателям также предлагаются таунхаусы в количестве 127 объектов площадью по 200 кв. м. Поселок примечателен своей инфраструктурой, которая не уступит подмосковным проектам: в торгово-административном центре находятся мини-маркет, аптека, салон красоты, химчистка, кафе, а также службы безопасности и эксплуатации поселка. На территории поселка жителям доступны спортивные площадки для игры в волейбол, бадминтон, мини-футбол, оборудованный теннисный корт и столы для настольного тенниса, детские площадки, открытые бассейны и сквер с фонтаном.
Поселок «Торик» примечателен тем, что он ориентирован, в первую очередь, на покупателей из столичного региона. Впрочем, это не удивительно, учитывая тот факт, что строительством занимается компания с головным офисом в Москве. В поселке возводятся 44 коттеджа большой площади с участками в 6-7 соток. Проект расположен непосредственно на берегу моря, расстояние от жилой части до пляжа не превышает 100 метров. Кроме того, в поселке возводится вся необходимая инфраструктура, обеспечивающая комфортное проживание как в период летнего отпуска, так и круглогодично.
В Анапе все коттеджные поселки можно отнести к эконом-классу. Остановимся на них подробнее. Первый и уже завершенный проект — это поселок «Анапа-Хаус». Он представляет собой уникальный небольшой авторский проект из четырех коттеджей. У него есть один существенный недостаток — наихудшее местоположение среди всех поселков Анапы, более 1 км до берега моря, но он вполне может компенсироваться самой низкой стоимостью домовладения — около 9 млн. рублей, при средней стоимость по рынку 16 млн. рублей. «Невысокая цена домов делает недвижимость более доступной для местных жителей. На данный момент продано 2 объекта», — говорит генеральный директор компании MACON Realty Group Илья Володько. Кроме того, преимуществами этого поселка являются близкая к оптимальной площадь домовладения (160—245 кв. м) и оригинальные архитектурные решения.
Строящийся коттеджный поселок на Пионерском проспекте Анапы, который еще не получил названия, отличается от остальных низким уровнем инфраструктуры. Несмотря на то, что часть домов уже построена, объекты инфраструктуры пока не возводятся. Другими недостатками данного объекта эксперты называют необходимость подведения газоснабжения за счет покупателей, большая площадь дома (более 250 кв. м) и неэффективная планировка коттеджей — в них отсутствует гараж, а высота коттеджа составляет 3 этажа. По словам Ильи Володько, это не самый популярный формат для «летней резиденции». Стоит отметить, что темпы продаж в этом поселке до начала кризиса были достаточно высокими. Это объясняется выгодным местоположением поселка в центре города недалеко от моря.
Еще один проект в черте города — это поселок таунхаусов на ул. 40 лет Победы. Здесь также не предусмотрено большое количество инфраструктурных объектов, но, несмотря на это, именно таунхаусы в Анапе сегодня пользуются наибольшей популярностью — при самой высокой цене предложения, был достигнут и самый высокий уровень продаж. Плюсами этого поселка можно назвать несколько возможных типов планировок, близкую к оптимальной площадь домовладений (180 — 240 кв. м) и выгодное местоположение.
Таунхаусы возводятся также и в поселке «Долина Солнца», расположенном к югу от Анапы в долине Сукко. Цены в данном проекте весьма демократичны. За 9,5 млн. рублей покупатель получает секцию в сблокированном коттедже площадью 211 кв. м. с двумя этажами, мансардой, лоджией и балконом, а также небольшой участок размером 0,6 соток.
Классификация коттеджных поселков
Разделение рынка коттеджной недвижимости в Геленджике и Анапе, в отличие от других регионов России, происходит по удаленности от моря. В остальном же, учитываются цена и наличие инфраструктуры. Ценовые диапазоны схожи с остальной частью страны. Для эконом-класса это 9-16 млн. рублей, в бизнес-классе — 16-50 млн. рублей, а элитная недвижимость оценивается в суммы, начинающиеся от 50 млн. рублей. Что касается удаленности от моря, то в низшем ценовом сегменте этот фактор не играет значения. В «бизнесе» расстояние до моря не должно превышать 350 метров, а вот в сегменте самого дорогого жилья предпочтительна собственная набережная и пляж. Однако, такое разделение носит довольно условный характер. К примеру, коттеджный поселок, находящийся за пределами городской черты на минимальном удалении от моря может вполне позиционироваться в сегменте эконом-класса за счет более низкой стоимости земли.
Цена загородной жизни
Как уже было сказано выше, большая часть поселков Геленджика и Анапы позиционируются в сегменте эконом-класса. В Анапе, где рынок организованных коттеджных поселков начал формироваться в 2007 году, когда появился первый проект — «Анапа Хаус». Тогда в этом поселке цены были зафиксированы на уровне 35,5 тыс. руб. за квадратный метр. В прошлом году средняя стоимость коттеджей в поселках повысилась на 63% и составила 58 тыс. руб. В настоящее время, в связи с негативным влиянием мирового финансового кризиса, цены начали снижаться. Сейчас снижение достигло 9%, средняя стоимость находится на уровне 53 тыс. руб. за 1 кв. м, а средняя стоимость домовладения составляет 16 млн. рублей. В Геленджике этот показатель почти в 2 раза выше — по состоянию на март 2009 года он составил 30 млн. рублей, что практически на 20% выше показателя, зафиксированного в соответствующем периоде 2007 года. Тут стоит отметить серьезную разницу в стоимость домовладений со столицей Зимней Олимпиады 2014 года. По состоянию на февраль 2009 года 90% всех коттеджных поселков в Сочи позиционируются в элитном сегменте с минимальной стоимостью дома и участка более 35 млн. рублей, в то время как в Анапе и Геленджике можно без труда найти достойный дом в хорошем поселке за 9 млн. рублей.
Стоит отметить и практически полное отсутствие ипотеки при покупке коттеджей и таунхаусов в организованных поселках. По словам Ильи Володько, в Анапе ипотечное кредитование этого сегмента жилья не пользовалось популярностью и до кризиса, не пользуется спросом и сейчас. В Геленджике ситуация на ипотечном рынке практически идентична.
Требования покупателей
Первостепенным фактором при выборе домовладения в организованных коттеджных поселках черноморского побережья, вне зависимости от его класса, является, естественно, близость к морю. Кроме того, важную роль играют охраняемая территория и минимальный набор инфраструктуры. Что касается самих домовладений, то оптимальным набором элементов являются свободная планировка, высота дома в 1-2 этажа, просторные гостиная и кухня, несколько спален на верхних этажах, гараж на 1-2 машиноместа, цокольный этаж. В сегменте экном-класса покупатели предпочитают приобретать коттеджи площадью 150-200 кв. м на участках в 7-12 соток, а в более дорогих поселках — 300-400 кв. м на 15-40 сотках. Примечательно, что в Анапе наибольшим спросом среди покупателей пользуются таунхаусы, до 40% от общего объема спроса. «Таунхаусы — один из недорогих типов загородной недвижимости, на который предъявляют спрос местные жители и средний класс из других регионов, который более чувствителен к цене», — поясняет Илья Володьков. По этому показателю Анапа является единственным городом на побережье Черного моря, где таунхаусы более популярны, чем коттеджи.
Несколько месяцев назад специалисты компании MACON Realty Group проводили опрос среди потенциальных покупателей недвижимости в организованных коттеджных поселках Анапы. Его результаты показали следующее: оснащение домовладения должно включать в себя сетевой газ, автономную систему отопления, централизованную канализацию и водоснабжение. «Подобное оснащение домовладения особенно важно для тех покупателей, которые приобретают коттеджи для постоянного проживания и отдыха, а не инвестиций», — поясняют эксперты. Кроме того, при покупке коттеджа к наиболее важным параметрам объекта респонденты отнесли расположение жилья в хорошем районе, а так же наличие большого придомового участка для коттеджей, такие пожелания высказали по 64% опрошенных. Свободную планировку отметили более половины потребителей, социальную однородность жильцов и высокое качество отделочных материалов — треть. Что касается параметров инженерной инфраструктуры, то для коттеджа или таунхауса наиболее значимыми характеристиками являются автономная система отопления и выделенная линия для доступа в Интернет (по 100% опрошенных респондентов). 59% потенциальных покупателей считают необходимым наличие современных телекоммуникаций, 43% — спутниковое телевидение, 14% — центральное кондиционирование.
По географическому признаку наибольшая группа потенциальных покупателей коттеджной недвижимости Геленджика проживает в ресурсодобывающих и северных регионах страны (около 40%). Жители Москвы, Московской области и крупных городов-миллионников занимают 35% в общем объеме спроса, Краснодарского края и Геленджикского района — 15%, других регионов — 10%. В Анапе картина несколько иная. На долю москвичей приходится 20%, еще 25% — это покупатели из Санкт-Петербурга. А вот жителей ресурсодобывающих регионов Анапа привлекает меньше, чем Геленджик — 30%. Если рассматривать покупательский спрос в разрезе целей приобретения коттеджей, то ситуация складывается следующая. В Анапе большинство покупателей рассматривает недвижимость как место для постоянного проживания, и только небольшая часть — в качестве «летней резиденции». В Геленджике расклад получается диаметрально противоположный. 65% покупателей — это те, кто планирует пользоваться недвижимостью только в летний период, а для постоянного проживания приобретают лишь 5%. Остальные — это инвестиционные покупатели.
Рынок и кризис
Как и в остальных регионах страны, малоэтажная недвижимость в Анапе и Геленджике в условиях кризиса пострадала гораздо больше других сегментов. «До кризиса дефицитность рынка и небольшое количество присутствующих на нем объектов коттеджной недвижимости, были привлекательными для потребителей. В 2008 году было продано около 70% домовладений во всех коттеджных поселках Анапы. Однако с сентября 2008 года спрос на рынке исчез, продажи с тех пор можно пересчитать по пальцам одной руки», — комментирует Володько. В силу того, что львиная доля покупок в Анапе совершалась для целей постоянного проживания, можно говорить о том, что ситуация здесь несколько лучше, чем в Геленджике. Совокупный спрос на сделки с инвестиционными целями и приобретение жилья в качестве «летней резиденции» приближался в городе к 95%, и в условиях кризиса большинство таких покупателей заняли выжидательную позицию, отложив свое решение о покупке на неопределенный срок. Повлияла нестабильная экономическая ситуация и на девелоперов. Ряд из них снизили темпы строительства и объявили о переносе сроков окончания строительства на более поздний срок (поселок «Кедровая Роща» в Геленджике). В Анапе два планировавшихся к строительству проектов так и остались в бумажной стадии, это поселки Dream House и проект в рамках Особой экономической зоны «Новая Анапа».
Перспективы
По словам игроков рынка курортной недвижимости, на сегодняшний день перспективы развития более радужные у Анапы. Рынок коттеджной недвижимости отличается от других городов побережья, в первую очередь, тем, что основной спрос на домовладения предъявляется со стороны покупателей, которые планируют постоянно проживать в городе. «Данная тенденция будет прослеживаться и в будущем — в Анапе будет происходить строительство коттеджных поселков преимущественно в недорогом сегменте. Этот сегмент в среднесрочной перспективе будет обеспечен спросом», — говорит руководитель MACON Realty Group. Рынок же Геленджикского района «оживет» и продолжит свое развитие не ранее 2012 года. Здесь к числу тормозящих выход из кризиса факторов эксперты относят высокие цены на домовладения в коттеджных поселках, а также функционирование основных объектов развлекательной инфраструктуры курорта исключительно в летнее время. К положительным моментам можно отнести благоприятные экологические и климатические условия, а также не стоит забывать и о Зимней Олимпиаде в Сочи. По прогнозам экспертов, к 2014 году спрос на недвижимость по всему российскому побережью Черного Моря значительно возрастет.
Фото: http://www.kurortniku.ru
