В 2008 г. на рынке загородной недвижимости особенно ясно проявились тенденции, зародившиеся еще два-три года назад. Было заявлено большое количество проектов в демократичном сегменте, загородная застройка стала отодвигаться все дальше от Москвы, продолжалось активное сооружение объектов инфраструктуры. Спрос и предложение показывали положительную динамику. Но осенью кризис на финансовых рынках внес свои коррективы, обозначив новый вектор развития территорий Подмосковья.
Практически во всех ценовых категориях загородной недвижимости в 2008 г. наблюдался активный рост — на рынок вышло около 100 новых жилых комплексов. Это больше, чем в прошлые годы (например, в 2007 г. их было 62), что на фоне стабильного, но все же слабо увеличившегося спроса свидетельствует об усилении конкуренции между девелоперами. Общий объем предложения в Подмосковье на IV квартал 2008 г. составляет около 400 поселков. По данным компании Vesco Consulting, наиболее широко на рынке представлены коттеджи — их доля составляет порядка 59%. Почти одинаково предложение таунхаусов и участков без подряда — 17 и 19% соответственно. Самый малочисленный формат загородного жилья (всего 5% от общего объема рынка) — апартаменты, и представлены они в основном в жилых комплексах смешанной застройки.
Если говорить о категории новых объектов, то они большей частью по-прежнему относятся к бизнес-классу. Вместе с тем одной из наиболее ярких тенденций уходящего года стало увеличение проектов в сегменте экономкласса. Именно повышенным спросом на недорогое загородное жилье объясняется развитие малоосвоенных Симферопольского, Ярославского, Новорязанского шоссе, а также интерес девелоперов к восточным направлениям. Все чаще появляются проекты, предполагающие более доступный бюджет покупки — таунхаусы и квартиры в малоэтажных жилых комплексах, а также «дальние» дачи. Желая охватить сразу несколько потребительских сегментов и повысить конкурентоспособность проекта, застройщики обратились к формату смешанной застройки — в рамках одного поселка могут быть представлены и коттеджи, и сблокированные дома, и апартаменты. Помимо этого, на рынок вышли первые сетевые проекты — в них несколько поселков на различных направлениях объединены архитектурной концепцией. Так, в сети «Капитан Club» уже заявлены Новиково и Рождественно.
«На мой взгляд, развитию сегмента экономкласса будет способствовать и нацпроект «Доступное жилье», частью которого является программа «Малоэтажная Россия», — считает исполнительный директор компании Blackwood Мария Литинецкая. Впрочем, как говорит директор Департамента инвестиционного консалтинга и аналитики агентства элитной недвижимости «Усадьба» Иван Шульков, проекты Московского региона, претендовавшие на получение государственной поддержки, находятся на бумажной стадии и, по всей видимости, в ближайшие два-три года реализовываться не будут.
С начала года четко оформилась тенденция освоения дальних земель. Появился ряд объектов, рассчитанных на сезонное проживание и отдых в выходные дни. «Таковы поселки Удачное в 180 км от МКАД по Новорижскому шоссе и Сосновый Рай на 203-м км по Ленинградке», — замечает руководитель отдела исследований компании Vesco Consulting Татьяна Алексеева. По ее словам, более трети загородных объектов, поступивших в продажу за первые три квартала текущего года, относятся к так называемым «дальним» дачам, расположенным далее 60 км от МКАД. Да и в целом коттеджная застройка отступает все дальше от границ Москвы. Если еще два года назад зоной, пригодной для постоянного проживания за городом, считались 30–40 км от МКАД, то сегодня этот пояс расширился до 50, а на отдельных трассах — до 60 км. Определило эту тенденцию прежде всего сокращение свободных земель вблизи Москвы, некоторое улучшение транспортной доступности и развитие инфраструктурной составляющей. Так, на Новорижском и Киевском шоссе активно возводили торгово-деловые центры, а на Дмитровском направлении было продолжено формирование спортивно-развлекательной сети.
Возможно, все эти позитивные для загородного рынка тренды сохранились бы до конца года, если бы осенью не наступил кризис, который перевернул планы и девелоперов, и покупателей. «Вообще-то первые холодные ветры подули еще весной, когда некоторые застройщики стали ощущать трудности с привлечением финансирования», — признается М. Литинецкая. Но настоящие проблемы пришли с наступлением осени. «Октябрь можно без преувеличения назвать самым тяжелым для девелоперов месяцем. В это время спрос упал на 60–70%, а в некоторых компаниях — на 90%», — отмечает руководитель аналитического центра корпорации «ИНКОМ» Дмитрий Таганов. «До недавнего времени загородная недвижимость считалась одной из самых прибыльных форм капиталовложений, — объясняет он. — Приобретя дом на этапе строительства, можно было рассчитывать на прибыль до 50% после сдачи объекта в эксплуатацию, не говоря уже о закономерном сезонном росте рынка. Однако нынешняя экономическая ситуация все изменила. Сегмент экономкласса, в котором ранее были сосредоточены краткосрочные инвестиции, потерял свою спекулятивную привлекательность». Мысль коллеги продолжает Алексей Устинов, руководитель отдела маркетинга и аналитики УК «Финансы и недвижимость»: «Загородный дом сегодня можно купить по низкой цене. Однако нет никакой гарантии, что завтра или послезавтра он подорожает. А поскольку цена не прогнозируема, перекупщик не имеет более возможности оперировать быстрыми сделками».
Вместе с тем на рынке осталась другая категория покупателей — те, кто хочет приобрести загородную недвижимость для собственного проживания. И количество таких желающих отнюдь не сократилось. По сообщению компании Vesco Realty, сделок, заключенных брокерами, действительно стало меньше. Однако число просмотров и обращений в компанию снижается гораздо медленнее и не в такой пропорции, что говорит о присутствующем на рынке отложенном спросе. «Большинство покупателей заняли сейчас выжидающую позицию, — поясняет руководитель департамента жилой недвижимости компании Mirland Development Corporation Иван Гурьев. — Они ждут изменения ситуации, окончательного формирования цены». Но есть и те, кто уже сегодня приобретает жилье на выгодных условиях. «Покупка элитной недвижимости для собственных нужд по-прежнему является одним из наиболее выгодных вложений, поскольку «элитка» всегда останется в цене, в то время как проценты по банковским вкладам может съесть инфляция. К тому же по окончании кризиса стоимость домов в элитных поселках пойдет вверх», — убежден Д. Таганов.
Но пока наряду со снижением спроса сокращается и объем предложения. В ноябре на рынок вышло в три раза меньше новых объектов, чем обычно в среднем за месяц. «Многие девелоперы зависят от привлекаемых на реализацию проектов кредитов, — отмечает М. Литинецкая. — Доля заемного капитала у части компаний оказалась настолько высокой, что они не справились с долговым бременем. Возникли трудности и с привлечением дополнительных кредитных средств, и с выплатами по уже имеющимся обязательствам».
В результате застройщики сконцентрировали свои силы на тех объектах, которые они посчитали наиболее перспективными, остальные были проданы или заморожены. В зоне наибольшего риска оказались проекты, где к строительству еще либо не приступили, либо оно находится на старте. Дело в том, что начальный этап (перевод земель из одной категории в другую, подвод коммуникаций) — самый капиталоемкий. Те же поселки, где работы выполнены уже на 30–40% и более, будут продаваться со значительным дисконтом, либо сроки их экспозиции растянутся на неопределенное время.
«Мировой финансовый кризис сломил один из наиболее важных векторов развития загородных территорий Московского региона — комплексное освоение земель площадью свыше 100 га, — продолжает И. Шульков. — До сих пор неизвестна судьба мега-проекта «Рублево-Архангельское». Хотя в профессиональных кругах циркулирует информация о том, что в результате реконцепции этот «город миллионеров» станет соответствовать основной идее национального проекта «Доступное жилье».
А компания Coalko планирует продать предприятие ГВСУ-Центр, силами которого намеревалась возводить «Большое Домодедово». Таким образом, сегодня вновь стали актуальными небольшие, до 50 домовладений, поселки, которые крупные компании могут реализовать без привлечения сторонних средств».
Наблюдается тенденция к смене формата продаж — теперь вместо домовладений многие девелоперы предлагают землю без подряда, ограничивая свое участие в проекте строительством коммуникаций и дорог, а сооружение домов предоставляя самим покупателям. Тем самым компании-застройщики снижают риски, как собственные, так и своих клиентов. По мнению А. Устинова, доля таких предложений вскоре достигнет 50%.
К перспективным также относятся поселки, которые находятся на завершающих стадиях строительства, качество которого не вызывает сомнения. Сейчас жилье в таких загородных комплексах можно купить со скидками, достигающими 30%, а в отдельных случаях и 50 % от первоначальной стоимости. Кроме того, девелоперы повышают потребительскую привлекательность своих объектов, предоставляя рассрочку, разрабатывая индивидуальные схемы оплаты и проводя различные акции, такие как подарок в виде машины или квартиры в загородном жилом комплексе при покупке коттеджа. В целом с начала сентября цены снизились на 10–15% (данные компании Vesco Consulting), а в 2009 г. ожидается падение до 25%.
Эксперты считают, что кризис повлияет на изменение состава игроков на рынке недвижимости: часть проектов и земельных активов будут выкуплены, в том числе и компаниями, которые не имеют прямого отношения к загородному девелопменту. «Поэтому говорить о том, что кризис очистит рынок от непрофильных игроков, не приходится», — заверяет М. Литинецкая. Вместе с тем некоторым непрофессиональным компаниям, оказавшимся под непосильным финансовым бременем, придется уйти.
Большинство специалистов пока не готовы прогнозировать время окончания кризиса, однако ожидают, что рынок стабилизируется не ранее весны 2009 г. «Сегодня стоимость нефти составляет около 40 долл. за баррель и вряд ли опустится ниже. Напротив, аналитики предсказывают ее рост весной. Как только это произойдет, российская экономика начнет выходить из кризиса. А поскольку рынок недвижимости более инертен, чем все остальные, он достигнет своего дна в это время», — предположил Д. Таганов. Его поддерживает Т. Алексеева: «Оживление на рынке малоэтажного жилья произойдет не ранее весны 2009 г., после чего можно ожидать коррекции цен вверх. Многие из тенденций первой половины 2008 г., возможно, вернутся на круги своя».
Фото: SXC
