Долгое время россияне считались аутсайдерами на рынке зарубежной недвижимости. В посткризисные годы ситуация начала меняться. Сейчас наши соотечественники не просто покупают себе домики у моря, а хотят вкладывать деньги выгодно.
Большинство россиян просто покупают курортную недвижимость, чтобы иметь возможность регулярно отдыхать в понравившемся месте. Но уже формируется прослойка инвесторов. Согласно исследованиям холдинга «Ромир» и банка «Хоум Кредит», 70% россиян мечтают получать прибыль от зарубежной недвижимости. Некоторым уже удалось претворить мечты в реальность. По оценкам компании Gordon Rock, в 2010 году более 25% россиян приобрели недвижимость за рубежом, чтобы получать от нее дополнительный доход. Как правило, они вкладываются в офисные центры, складские помещения и гостиницы. Самые популярные направления — Германия, Италия и Франция.
Большинство покупок — класса люкс
Пока большинство покупок приходится на очень и очень состоятельных людей. Например, французских риелторов россияне удивляют не столько активностью, сколько суммами. В прошлом году, по экспертным оценкам, выросло количество сделок со стоимостью недвижимости от 238 тысяч евро. В большей степени наших сограждан интересует именно Лазурный Берег.
За домики на Кипре состоятельные россияне готовы платить вдвое больше. По словам местных риелторов, покупатель из России — это, как правило, успешный бизнесмен за сорок лет. При этом даже состоятельные английские пенсионеры предпочитают недвижимость не дороже 150 тысяч евро.
Недвижимость на Лазурном Берегу и Кипре может приносить доход, если сдавать ее в аренду. В этих регионах сбалансированы спрос и предложение, то есть всегда найдется желающий снять дом. Но у некоторых экспертов другой взгляд на этот вопрос. По мнению специалистов компании Penny Lane Realty, информация о количестве сделок почти всегда не соответствует действительности. Преувеличивая количество сделок, зарубежный риелтор старается привлечь российского покупателя.
«Зарубежные девелоперы и риелторы привлекают к сотрудничеству русских агентов и зачастую льстиво завышают количество сделок с русскими, — объясняет генеральный директор компании Георгий Дзагуров. — Но, конечно, нам самим приятно слышать, что именно наши соотечественники — законодатели мод на рынке зарубежной недвижимости».
Как уверяет эксперт, наш покупатель отличается от западного тем, что он коллективно ориентирован. То есть, купив недвижимость, обязательно рассказывает об этом друзьям и приглашает их приобрести объект вместе с ним.
Бюджетные направления невыгодны
По этим же причинам у россиян популярна Болгария. Хотя сдать дом в аренду здесь сложно. В стране слишком много доступного для съема жилья, так что надежды на прибыль почти нет. Да и продать дом в Болгарии сложно. Хотя эксперты советуют не отчаиваться. Например, можно подождать несколько лет, когда жилье подорожает. Или стоит просто снизить цену.
«Всегда есть продавец и покупатель. Главное — договориться о стоимости. Если выставить объект по демпинговой цене, он найдет покупателя», — объясняет генеральный директор компании «МИЭЛЬ-DPM» Наталья Завалишина.
Примерно с теми же проблемами придется столкнуться при покупке недвижимости во всех странах бывшего соцлагеря. Хотя интерес к некоторым из них все равно большой.
«Устойчивый спрос на недвижимость в Словении и Латвии объясняется тем, что вместе с покупкой там есть возможность получить вид на жительство», — заключила Завалишина.
За аренду жилья не больше 5% в год
Кипр, Греция и Испания считаются перспективными для инвесторов. Здесь аренда приносит 4–5% годовых. Но объект должен стоить не меньше 200 тысяч евро — только тогда будет возможен ощутимый доход. Бизнес-инвестиции — наиболее доходные. Как правило, бизнесмены предпочитают покупать деловые центры в Лондоне и в некоторых районах Германии. Но начинать свой инвестиционный опыт с Германии эксперты не рекомендуют.
«Здесь нужно быть очень осторожным. Правительство страны сдерживает спекулятивный рост цен на аренду недвижимости, — рассказывает руководитель аналитического центра „Индикаторы рынка недвижимости irn.ru“ Олег Репченко. — Это лишает инвесторов определенной выгоды. Цены там не меняются уже лет тридцать».
Эксперт советует начинающим инвесторам обратить внимание на стандартную недвижимость: жилье и офисы. Ведь чем экзотичнее будет выбор, тем сложнее будет получить от него выгоду. Также не стоить верить предложениям, сулящим большую и быструю прибыль. Даже если она и будет очень большой, то это, скорее всего, временно. Пузырь быстро лопнет, и у начинающего инвестора есть все шансы прогореть.
Зато сейчас стоит обратить внимание на недвижимость в США. «Со снижением стоимости недвижимости в США ее привлекательность и преимущества стали очевидны для россиян, — объясняет Георгий Дзагуров. — После введения безвизового режима с Израилем недвижимость в этой стране также стала привлекательна для наших соотечественников».
Главное — узнать настоящий размер налогов
Эксперты компании Penny Lane Realty настоятельно рекомендуют перепроверять информацию.
«Отдавайте себе отчет в том, что вы мало знакомы с местным законодательством, — продолжает Дзагуров. — Да и про низкие налоги обычно в уши дует тот, кто кровно в сделке заинтересован».
Также, по словам специалиста, зачастую стоимость содержания недвижимости подсчитать невозможно, и россияне могут в этом вопросе прогадать.
«Надо понимать, что вам далеко не всегда позволят уничтожить дерево, даже если оно находится на вашем участке, — продолжает он. — Согласование окна в доме может занять пять лет, а уж новое строительство может никогда не получить одобрения соседей. Борьба с термитами, содержание в рабочем состоянии бассейна могут вылиться в существенные затраты. Налоговая система развитых стран развита и не так проста, как в России. Налог может зависеть от стоимости дома, его местоположения, вашего в нем пребывания или отсутствия».
Цифры
80 млн. евро стоит отель в Испании, состоящий из 97 комнат
30 млн. евро стоит торговый центр в Баварии
22 млн. евро стоит отель в Праге, состоящий из 61 комнаты
13 млн. евро стоит офисное здание в Вене
5 тысяч евро стоит аренда апартаментов с бассейном во Франции
Фото Photoexpress
