Квартира в новостройке — это товар, причем весьма сложный. На нее, как и на большинство других товаров и услуг, распространяется гарантия, то есть в течение определенного времени застройщик обязан устранить выявленные недочеты. Подробности — материале Новострой-М.
Что такое гарантия на новостройку
Перед тем как заселиться в квартиру в новостройке, ее необходимо принять у застройщика и подписать акт приема-передачи. Этот документ официально подтверждает, что продавец передал жилье покупателю.
В процессе приемки квартиры могут выявиться различные недочеты, и покупатель вправе потребовать, чтобы их устранил застройщик, а может исправить сам и потребовать от застройщика компенсацию. Всё зависит от сложности обнаруженных дефектов.
Однако и после самой тщательной проверки квартиры после приемки нередко выявляются другие недостатки. Как правило, их невозможно обнаружить при осмотре квартиры перед подписанием акта приема-передачи, они обнаруживаются спустя время.
Такие недочеты, если они действительно появились по вине строителей, должны быть исправлены в течение гарантийного срока. Гарантийные обязательства застройщика перед покупателем должны быть прописаны в договоре долевого участия (ДДУ), они регулируются Федеральным законом №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».
Другими словами: если в течение гарантийного срока дольщик обнаружил какие-то недочеты в своей новой квартире, явно допущенные строителями, он вправе потребовать устранить их.
Нюанс: действие гарантии на новостройки прекращается, если первичный покупатель, с которым заключен ДДУ, перепродал жилье. Новый владелец для застройщика не считается потребителем.
Что входит в гарантийные обязательства застройщика
Какие недостатки могут проявиться после приемки квартиры? Самые разные! От трещин на стенах до повреждений окон и протекающей сантехники. Впрочем, к гарантийным случаям не относятся «косяки» жильцов.
Если собственник квартиры сам поменял радиатор отопления или смывал в унитаз то, что туда нельзя смывать, — это не гарантийный случай, а вина собственника. Та же ситуация с окнами и дверями — если окна и двери от застройщика были заменены на другие и с ними что-то не так, застройщик здесь уже никак не замешан.
За что же тогда отвечает застройщик? За инженерное и технологическое оборудование и конструктив здания.
Что может произойти с оборудованием? Например, могут не нагреваться или вовсе лопнуть батареи отопления. Могут не выдержать нагрузки водопроводные или канализационные трубы. Возможны перепады напряжения в сети (что, увы, может повлечь за собой поломку бытовой техники.
Однако если техника сломалась из-за неправильной установки или эксплуатации — это не вина застройщика). Вне квартиры нельзя закрывать глаза на засор мусоропровода (если он есть) и частые поломки лифта (если лифт ломается не по вине жильцов). Вам с этим жить!
Что такое конструктив здания? Это элементы, несущие нагрузку и обеспечивающие устойчивость дома. К ним относятся фундаменты, стены, перекрытия и перегородки, крыша. Возможные проблемы:
• грибок и плесень;
• трещины на фасадах, стенах, потолках;
• нестыковка швов;
• нарушенная геометрия пространства квартиры.
К гарантийным случаям относится и плохое качество отделочных материалов (при условии, что отделку выполнил застройщик, а не покупатель). Потрескалась кафельная плитка, вздулся ламинат, треснул стеклопакет, отошли обои, покосились межкомнатные двери — за это отвечает не производитель, а компания, с которой у собственника заключен ДДУ, то есть застройщик.
Нюанс: не все недочеты отделочных материалов признаются гарантийными. Если речь идет о механических повреждениях или неправильной эксплуатации — предъявлять претензии застройщику не имеет смысла, такие дефекты придется исправлять самостоятельно.
Кстати, в конце 2024 года были приняты поправки в закон о долевом строительстве, которые, в числе прочего, предусматривают сокращение минимального гарантийного срока на отделку с трех лет до одного года.
Еще раньше — в середине прошлого года — был принят законопроект, согласно которому гарантия на новостройки сокращена с пяти до трех лет. Гарантийный срок на квартиры от застройщиков исчисляется со дня передачи объекта, нововведения касаются инженерного и технологического оборудования.
Что делать
При обнаружении гарантийного дефекта его необходимо зафиксировать — сфотографировать или снять видео, составить описание при свидетелях и попросить их подписать это описание.
Далее необходимо составить претензию в двух экземплярах с указанием ФИО, адреса, причины обращения и желаемых сроков устранения недочетов. К документу следует приложить фото, видео и описание дефекта. Всё это нужно вручить застройщику — лично или по почте. Ответчик обязан подписать один из экземпляров, который останется у заявителя.
После осмотра квартиры комиссией застройщик должен устранить обнаруженные дефекты. В противном случае покупатель имеет право обратиться в суд.
Резюме
Ответственность застройщика за качество новостройки не заканчивается с подписанием акта приема-передачи квартиры. Многие недочеты выявляются позже, и для их устранения предусмотрены конкретные сроки.
Сейчас гарантия на квартиры в новостройках составляет три года, на отделку — один год. В течение этого срока в интересах собственника выявить все возможные недочеты, чтобы их устранил застройщик. Согласно закону, он обязан отремонтировать или заменить дефектные элементы.
Это не означает, что дефекты можно создавать — если собственник специально или случайно повредит что-нибудь, это уже не будет считаться гарантийным случаем. Так что в течение гарантийного срока лучше ничего не трогать — не менять сантехнику, окна, двери и прочее, если вы не готовы принять на себя ответственность за вероятное плохое качество ремонта. Также гарантия практически не распространяется на квартиру, в которой собственник сделал ремонт или перепланировку.
