Услуги по аренде квартир в Москве предлагают многие агентства недвижимости, где работают профессионалы — риэлторы, юристы, специалисты по управлению сданной внаем квартиры и пр. Но, несмотря на то что московскому рынку недвижимости уже более 15 лет, черные маклеры по-прежнему находят своих клиентов. О проблемах, с которыми сталкиваются граждане, обратившись к таким псевдоспециалистам, читателям журнала рассказывает Галина Киселева, директор управления аренды квартир компании «Инком-Недвижимость».
— Галина Юрьевна, почему сейчас так активно заговорили о черных маклерах? Разве они не ушли в прошлое с завершением эпохи «дикого капитализма»?
— Черных маклеров 90-х годов прошлого века, которыми разве что маленьких детей не пугали, действительно уже нет. Однако разного рода аферистов остается все же немало — они всегда будут там, где есть деньги. На рынке недвижимости черные маклеры особенно любят сферу аренды жилья. Связано это с тем, что при найме квартиры нужно меньше документов, чем при сделке купли-продажи, нет жесткого контроля со стороны государства, поэтому у мошенника гораздо больше шансов обмануть доверчивого нанимателя.
— А кризис как-то повлиял на сложившуюся ситуацию?
— Конечно. С наступлением кризиса количество юридически проблемных квартир, предлагаемых в аренду, увеличилось как минимум на 20%. В результате сегодня чуть ли не каждый второй частный риэлтор, предлагающий услуги по аренде квартир, оказывается черным маклером. Практически все они представляются сотрудниками крупных известных риэлторских компаний, имя которых у всех на слуху, в том числе и сотрудниками компании «Инком-Недвижимость». Часть из них — это действительно сотрудники риэлторских агентств, только с одной оговоркой: бывшие сотрудники. В основном это уволенные по сокращению штата, однако есть и более опасные — уволенные за обман клиента или компании-работодателя. Черные маклеры могут легко ввести в заблуждение практически любого потенциального нанимателя жилья: у них есть типовые договоры крупных компаний, а изготовить поддельную печать с помощью современной техники сейчас можно очень быстро и недорого.
— И что же, у простых людей нет шанса вычислить черного маклера?
— Вычислить черного маклера все же можно. Во-первых, они не представляют договор оказания услуг. Если такой договор все же вам показывают, то будьте внимательны: например, в компании «Инком-Недвижимость» этот документ должен быть подписан не от имени рядового сотрудника, а от имени руководителя отделения. И на договоре найма, и на договоре оказания услуг должна стоять печать с телефоном отделения компании. И нанимателям квартир, и наймодателям я настоятельно рекомендую позвонить по указанному телефону и убедиться, что работающий с вами Иван Петрович действительно числится в компании. Телефонный звонок отнимет от силы пять минут, зато сэкономит немалую сумму денег и, что не менее важно, немало нервов. Не нужно пренебрегать и бояться такой элементарной проверки, наоборот, каждому человеку необходимо постигать основы правовой культуры. Также в интересах нанимателя не подписывать договор «на коленке», а потратить пару часов и доехать до отделения риэлторской компании. Во-первых, даже опытный сотрудник не на все вопросы клиента может сразу дать исчерпывающий ответ. В офисе и с нанимателем, и с владельцем квартиры будет общаться не только агент, но при необходимости и юрист, и руководитель отделения. Во-вторых, у агента на руках нет гарантийных талонов, его подписывает и выдает только руководитель отделения в офисе, так что приехать все равно придется. Только в офисе можно оформить страховой полис. Если договор заключался в офисе, то в случае возникновения любой неоднозначной или конфликтной ситуации люди уже знают, куда ехать и к кому обращаться за консультацией по возникшему вопросу.
— А если наниматель квартиры сознательно идет на сотрудничество с частным риэлтором? Ведь их услуги стоят дешевле, чем услуги риэлторского агентства.
— Действительно, некоторые наниматели сознательно идут на сотрудничество с частным маклером в расчете сэкономить на комиссионных. Такой риэлтор возьмет за свои услуги раза в два меньше, только никакой экономии на этом наниматель не получит. Вот смотрите: оплата аренды квартиры состоит из трех частей — стоимость одного месяца проживания, страховой депозит и комиссионные посреднику. Сейчас в большинстве случаев размеры страхового депозита и комиссионных посреднику приравниваются к месячной арендной ставке. Плату за месяц проживания и страховой депозит берет владелец квартиры, комиссионные — посредник. Если размер месячной арендной ставки за квартиру составляет, скажем, 25 тыс. руб., то наниматель платит 25 тыс. + 25 тыс. + 25 тыс. = 75 тыс. руб. Если этот же договор заключается с частным риэлтором, то наниматель все равно заплатит 50 тыс. руб. владельцу квартиры (месячная арендная ставка + страховой депозит). Предположим, что в два раза меньше, то есть 12 500 руб., берет за услуги посредник. В итоге наниматель платит 62 500 руб. вместо 75 тыс. руб. Только через два дня в квартиру приезжает с дачи бабушка, которая оказывается настоящей владелицей уютного гнездышка и настоятельно требует освободить квартиру — она никому ничего не сдавала и ни про каких нанимателей знать не знает. Стоит ли идти на риск потерять 62 500 руб. в надежде сэкономить 12 500 — каждый решает для себя сам. При заключении договора в офисе надежной компании вы всегда защищены от подобных коллизий. Если вдруг владелец квартиры по каким-то причинам настаивает на освобождении квартиры, то агентство примет участие в решении проблемы — нанимателю либо подберут бесплатно другое жилье взамен предыдущего, либо вернут деньги.
— В последнее время популярностью пользуется тема черных наймодателей. Кто это такие?
— Так называемые черные наймодатели — это владельцы квартир и комнат, которые сдают их в аренду, но не платят с полученного дохода налогов. К сожалению, они составляют подавляющую часть всех собственников сдаваемого в аренду жилья. Здесь можно долго рассуждать о низком уровне правовой культуры наших соотечественников, об отсутствии опыта уплаты налогов — ведь в советский период все налоги были скрытыми. Главным остается одно: при таком отношении к закону ни о каком цивилизованном рынке недвижимости говорить не приходится.
Помимо стремления наших граждан сокрыть доходы существует еще одно препятствие — сложная и неудобная система уплаты налогов: в местных отделениях налоговых организаций неудобный график работы, всегда длинные очереди. Сейчас порядка 30–40% наймодателей готовы декларировать средства, полученные от сдачи квартиры в аренду, но из-за этого неудобного расписания, бесконечных очередей и отсутствия понятного и простого механизма налоги в итоге платят не более 5%. Со своей стороны мы стараемся нивелировать ситуацию. Уплата налогов — это ответственность и обязанность наймодателя. Поэтому каждый договор найма мы сопровождаем специальной памяткой, которая содержит исчерпывающую информацию о том, как именно платить налоги.
Фото: toprealty.org.ua
