Многие наши клиенты покупают недвижимость в Дубае, чтобы сдавать её в аренду и получать доход. Пользуются большим спросом как туристические объекты под краткосрочную аренду в Дубае, так и объекты для более длительного проживания. Ежегодно в Дубай приезжают миллионы туристов: в первой половине 2022 года город посетили более 7 миллионов гостей. А выгодные условия для работы и ведения бизнеса привлекают экспатов, которые задерживаются в Дубае на годы.
В этой статье мы рассмотрим, выгодна ли недвижимость в Дубае с точки зрения собственника, а также расскажем про разные типы арендных объектов и способы управления недвижимостью в Дубае.
Виды арендных объектов в Дубае и их средняя доходность
1. Отельные юниты
Отельные юниты — популярный вариант для инвестиций в недвижимость Дубая у иностранцев, потому что их управлением занимается сам отель, снимая с собственника заботы по размещению жильцов и содержанию недвижимости. К тому же собственник юнита обычно имеет право 15–30 дней в год бесплатно отдыхать в том отеле, где он приобрёл номер.
При выборе отельных юнитов стоит в первую очередь обратить внимание на локацию. Весомым плюсом станет наличие собственного пляжа или же расположение рядом с достопримечательностями: недалеко от моллов или с видом на башню Бурдж-Халифа. Если отель уже сдан в эксплуатацию, то стоит посмотреть отзывы на сайтах-агрегаторах отелей, например, на Booking.
Порог входа для инвестирования в отельные юниты в районах Даунтаун и Бизнес Бэй — от 500 тысяч долларов. Отели на острове Палм-Джумейра дороже: там при покупке отельного юнита стоит ориентироваться на цену от 700 тысяч долларов.
В некоторых отелях есть возможность приобрести лишь часть юнита — ¼ или ½, что значительно снижает порог входа для инвесторов с небольшим бюджетом. Также в случае с отельными юнитами многие застройщики дают гарантию обратного выкупа.
2. Сервисные апартаменты
Целевые арендаторы сервисных апартаментов — это сотрудники компаний, которые приезжают в Дубай по работе и которым работодатель оплачивает проживание. Также к аудитории сервисных апартаментов относятся предприниматели-иностранцы, которые не хотели бы тратить время на подбор и обстановку квартиры, но зато могут позволить себе жить в апарт-отеле.
Такие арендаторы обычно снимают апартаменты на срок от нескольких месяцев до года.
Сервисные апартаменты особенно востребованы в районах Бизнес Бэй, Дубай Марина или же рядом с фризонами — например, недалеко от Dubai Internet City или Knowledge Park.
Апартаменты в Бизнес Бэй и в Дубай Марина можно приобрести от 500 тысяч долларов за юнит.
3. Арендные квартиры в долгосрочную аренду
Сдача квартиры в Дубае в долгосрочную аренду — самый понятный и популярный тип арендного бизнеса. Более 80% населения Дубая — приезжие из других стран, и многие из них предпочитают именно снимать квартиру, а не покупать.
Обычно квартиры в Дубае сдаются застройщиком с отделкой, встроенной кухней и сантехникой. Внутри жилых комплексов зачастую есть бассейн, спортзал и общие зоны для отдыха (гостиные, комнаты с настольными играми, библиотеки), а иногда — и коворкинги с переговорными.
Популярный вариант для съёма квартиры в Дубае — студия или квартира с одной спальней для одиночек, работающих в бизнес-кварталах. Для таких арендаторов будет важно расположение и удобная транспортная развязка, предпочтительные районы для них — Даунтаун, Дубай Марина, Мейдан или Дубай-Крик Харбор.
Также востребованы квартиры с 2–3 спальнями для семей с детьми. Они чаще выбирают более доступные по цене районы Damac Hills и Jumeirah Village Circle, которые находятся на расстоянии получаса от бизнес-районов. При покупке такого типа арендных квартир обращайте внимание на наличие детских садов и школ в районе, на доступность парков и детских площадок, а также на уровень шума от ведущихся поблизости строек.
Порог входа в инвестиции в арендные квартиры в Дубае — от 150 тысяч долларов за однушку в Damac Hills, от 250 тысяч долларов — в более центральных районах.
4. Арендные виллы в долгосрочную аренду
Аренда виллы в Дубае — тоже популярный вариант у арендаторов недвижимости. В долгосрочную аренду их чаще арендуют семьи с детьми, с достатком средним и выше среднего.
В Дубае часто строят жилые комплексы или закрытые резиденции, где находится сразу несколько вилл. Они стоят на общей территории, иногда огороженной, с общим парком, спортивными площадками и другой инфраструктурой.
Но есть в Дубае и отдельно стоящие виллы. В таких виллах обычно 3–7 спален, чаще всего их выбирают большие семьи. В этом случае при вилле есть территория, которую собственник не делит с соседями.
Иногда иностранные инвесторы хотят купить виллу непременно на берегу залива, но на самом деле в Дубае это редкость. Чаще всего виллы, даже самые элитные, расположены на расстоянии от пляжа. Лучше смотреть на степень озеленения территории, где стоит вилла, и — как и в случае с остальной жилой недвижимостью — на инфраструктуру и транспортную доступность.
Порог входа у виллы выше, чем у апартаментов: в среднем, цены на виллу с 2–3 спальнями в хорошем районе начинаются от одного миллиона долларов.
Тип
Тип аренды
Цена входа в районах с высоким спросом
Годовая валовая доходность (до налогов и др. расходов)
Отельные юниты
Краткосрочная
от 500 000 $
8 — 12%
Сервисные апартаменты
Краткосрочная и среднесрочная
от 500 000 $
6–8%
Арендные квартиры
Долгосрочная
от 150 000 $
5–7%
Арендные виллы
Долгосрочная
от 1 000 000 $
4–6%
Как зарабатывать на недвижимости в Дубае
Сдача в аренду отельных юнитов и сервисных апартаментов
Этот тип недвижимости обычно сдаётся через гостиницу или через управляющую компанию, сотрудничающую с отелем. Арендатор в данном случае не может выбрать, какая именно УК будет управлять арендным бизнесом, как и не может заниматься сдачей самостоятельно.
Собственник отеля может предложить инвестору выбрать между гарантированной и негарантированной доходностью. Негарантированная доходность скорее всего будет выше, чем гарантированная, но — по главному принципу рынка — будет сопряжена с большими рисками.
Если вы склоняетесь к гарантированной доходности, то внимательно читайте условия договора и обязательно сравните стоимость вашей потенциальной покупки с ценами за похожие объекты на рынке. Если собственник предлагает очень высокую гарантированную доходность, есть вероятность, что эта доходность уже заложена в стоимость объекта, и в течение действия договора собственник будет выплачивать вам ваши же деньги, а после окончания гарантии доходность упадёт.
Также стоит понимать, что когда отель даёт покупателю гарантированную доходность, он оставляет какую-то часть прибыли себе. К примеру, если чистая доходность — 12%, то отель может оставить 7% себе и 5% гарантированной доходности выплатить клиенту.
У покупки отельных юнитов с гарантированной доходностью есть и другие нюансы:
Когда отель предлагает гарантированную доходность, как правило, он делает это на долгий срок — например, на 10 лет.
При этом в течение этих 10 лет рынок будет расти, тогда как некоторые отели могут захотеть прописать в договоре, что гарантированная доходность, условленная при подписании договора, не будет индексироваться.
Ксения Колесникова
локальный менеджер в Дубае
Если покупатель захочет перепродать свой юнит, то ему может быть сложно найти покупателя на объект с договором о гарантированной доходности на такой долгий период. Доходность останется точно такая же, как в изначальном договоре, — на первую сумму, которую заплатил первый покупатель. Следовательно, если первый покупатель будет перепродавать юнит по более высокой цене до окончания гарантии, то у следующего покупателя будет ниже доходность.
Как сдать квартиру в Дубае или виллу
Есть несколько вариантов сдачи жилой недвижимости в Дубае в аренду. Обычно они обсуждаются ещё на этапе выбора инвестиции.
- Через управляющую компанию застройщика. Довольно популярный способ управления недвижимостью в Дубае. Главный плюс УК в том, что она всё делает самостоятельно, а собственник только получает доход. В этом случае нужно проверить подрядчика и внимательно читать договор, потому что он сопряжён с рисками, которые мы описывали выше.
- Через местных риэлторов. Этот вариант даёт теоретическую возможность договориться о лучших условиях по сравнению с теми, что предлагает застройщик. Однако придётся потратить время на поиск риэлтора, которому можно доверять, и высок риск столкнуться с мошенниками.
- Самостоятельно искать арендаторов. Такой путь подойдёт тем собственникам, которые сами живут в Дубае и имеют возможность ездить на показы квартиры, выбирать арендатора и следить за порядком. Или же можно нанять помощника, который будет делать это за отдельную плату.
Сайты для поиска арендаторов в Дубае
- PropertyFinder — крупнейший в ОАЭ маркетплейс недвижимости, основанный предпринимателем из Швейцарии.
- Dubizzle — ещё один популярный в ОАЭ маркетплейс, где также размещают объявления о продаже автомобилей и вакансии.
- Airbnb — всем известный сайт работает и в Дубае тоже. Кстати, Дубай — лидер рейтинга Airbnb по доходности от сдачи в аренду, особенно если жильё находится недалеко от Бурдж-Халифы.
Не стоит исключать и сообщества в соцсетях: можно найти арендатора через группы в Фейсбуке или чаты в Телеграме для экспатов.
Содержание арендной недвижимости в Дубае
Собственники в Дубае платят годовые взносы за содержание жилого комплекса, где находятся купленные квартиры. Сумма взноса рассчитывается по индексу Земельного департамента Дубая и составляет примерно от 3 до 30 дирхамов (от 0,82 до 8,17 долларов) в месяц за квадратный метр. Это число зависит от расположения комплекса, от высоты этажа, на котором расположена квартира, от наличия балкона и других параметров.
В этот сбор входит оплата услуг по уборке в общих зонах комплекса (в лобби, в спортзале, в бассейне), по уходу за придомовой территорией и садом, а также охрана.
Коммунальные услуги в Дубае оплачивает арендатор, как и муниципальный сбор.
Какие объекты подойдут разным инвесторам
Тип
Уровень риска
Доходность
Какому инвестору подходит
Отельные юниты
средний или высокий (если брать контракт с негарантированной доходностью)
8% при среднем уровне риска и 12% — при высоком
Для тех, у кого есть достаточный капитал для покупки недвижимости в хорошем районе, кто хочет максимальный доход на капитал и понимает риски.
Сервисные апартаменты
средний или высокий (если брать контракт с негарантированной доходностью)
6% при среднем уровне риска и 8% — при высоком
Для тех, кто также хочет максимальный доход и понимает риски, но обладает меньшим стартовым капиталом.
Арендные квартиры и виллы
средний — если сдавать через застройщика / УК;
высокий — если сдавать самому;
низкий — если купить вторичку сразу с арендаторами.
4–7% в зависимости от уровня риска и типа объекта
1) Для инвесторов, которые покупают недвижимость с планом на возможный переезд в будущем.
2) Для консервативных инвесторов, которые хотят защитить активы, разместив их на некоторое время в недвижке, и получать доход без высокого риска.
