И самые доступные, и самые элитные предложения рынка недвижимости Франции становятся оправданной инвестицией – либо с целью получения дохода, либо в плане улучшения качества жизни тех, кто решится на подобные вложения ради собственного удовольствия.
Итак, продолжим путешествие по Франции (начало в «ДН» № 6-2008) и знакомство с интересными возможностями инвестиций в рынок недвижимости этой замечательной страны. В прошлый раз мы закончили его на юге Франции, который выгодно отличается от других регионов прекрасным соотношением цен на недвижимость и качества жизни.
Нестрашные баски
Покинув очаровательные исторические города центральной части французского Юга, изучим возможности Атлантического побережья и переместимся в Страну Басков. Воображаемая территория без официальных административных границ на юго-западе Франции ничего общего не имеет со своей испанской соседкой, регулярно сотрясаемой терактами националистов группировки «ЭТА». Французских басков все устраивает: их самобытность, язык, культура никоим образом не страдают от факта пребывания их носителей под французской юрисдикцией. Архитектура здесь отличается особой жизнерадостностью: фасады белых двух-трехэтажных домов украшены нарядными цветными ставнями, галереями, балконами – чаще красными, в тон черепичным крышам. А живописность гористой местности и динамичное дыхание Атлантики в сочетании с мажорным экстерьером зданий создают непередаваемую атмосферу праздничности здешних мест.
Расположенные в этих краях всемирно известный Биарриц (как и сугубо курортный Сен-Жан-де-Люз) – места элитного отдыха и различных аристократических тусовок, не настолько популярны в современной России, как Лазурный берег. А ведь когда-то представители российской императорской фамилии и аристократических родов принимали самое живое участие в «раскрутке» Биаррица. Царский поезд регулярно прибывал по осени на Атлантическое побережье. Город был курортной императорской резиденцией Наполеона III и многих иных европейских монархических домов. Впрочем, во время вечерней прогулки по Променаду теперь достаточно часто можно услышать родную речь – наши соотечественники снова открывают для себя эти места. Цены на недвижимость здесь мало отличаются от цен на Лазурном и исчисляются миллионами евро, но вот участки при виллах – попросторнее, в соответствии с масштабами океанского прибоя и бескрайних горизонтов, публика – поизыс-каннее, климат – посвежее.
Насладиться прелестями атлантических пляжей можно, и не тратя огромных денег на недвижимость с видом на прибой Бискайского залива. Чем дальше от кромки воды – тем цены ниже. В часе и чуть более езды от океана (по российским масштабам – расстояние символическое) рынок изобилует предложениями просторных домов с живописными садами и даже с бассейнами примерно за 250–350 тыс. евро (по цене от 1 до 2 тыс. евро за кв. м жилой площади). При этом районы термальных источников и бальнеологических курортов, а также горнолыжные спус-ки – на таком же расстоянии или еще ближе.
Бордо? Бордо!!!
Столица французского виноделия также расположена в юго-западной части Франции. Виноградники, насчитывающие 57 различных сортов, огромны по площади и традиционно престижны. Здесь расположены около четырех тысяч заводов по производству вин под всемирно известным брендом. Наглядным доказательством того, что виноделие может представлять собой рентабельную инвестицию, служат цифры: за десять лет стоимость акций заводов региона Бордо выросла на 190%. И в настоящее время мы наблюдаем крайне благоприятную ситуацию для российских инвестиций в этот сектор. Дело в том, что за последние несколько лет цены на недвижимость, в состав которой входят и виноградники, росли с заметным отставанием от роста спроса на соответствующую продукцию. Так что инвестиции в виноградники по всей протяженности Жиронды (реки, на которой стоит Бордо) стали еще более рентабельными. Емкость российского рынка, тенденции к переориентации его на качественные напитки, возможности прямых схем реализации для наших соотечественников – производителей французских вин и коньяков – тем более способны усилить эффективность подобных вложений. По мнению представителей синдикатов российских виноделов, российский рынок в настоящее время является одним из самых перспективных: его среднегодовой уровень роста – около 12%, и этот показатель постоянно увеличивается.
При этом рентабельное производство и роскошное поместье зачастую могут быть приобретены по цене виллы «средней руки» на Лазурном берегу. Например, неподалеку от Бордо расположена престижная винодельческая собственность – замок Премьер Кот де Блей. С земельными угодьями площадью 14 гектаров, большими винными складами, главным особняком, комплексом дополнительных построек и бассейном он продается за 6,27 млн евро. Виноградники поместья производят до 300 тысяч литров красного вина и около 25 тысяч литров белого.
Жемчужина винодельческой недвижимости вблизи Бордо – средневековый замок Шато де ля Ривьер, центр престижнейшего производства вин (именно его изумительный вид украшает фотозаставку к данному обзору). Заводы при замке – крупнейшие поставщики французского вина на территорию России и стран СНГ. Владения замка – это наземные 65 га: 45 га виноградников и прекрасный парк, изюминкой которого является купальня Марии-Антуанетты, якобы неоднократно бывавшей здесь. Но помимо владений на поверхности земли есть еще более 80 тыс. кв. м подземных галерей, в которых производятся и хранятся в настоящий момент миллионы бутылок отменного французского вина. Также на его территории находится мини-отель, а сам замок, история которого исчисляется с 1555 года, посещается многочисленными туристами.
Жилые помещения замка – более 1,5 тыс. кв. м – полностью отреставрированы и отремонтированы. Но исторический облик скрывает самые современные удобства. Конюшня, бассейны, вертолетная площадка – дополнительные аксессуары образа жизни класса «люкс». Стоимость поместья на первый взгляд весьма впечатляет – 27,5 млн евро. Но если разложить ее на составляющие, окажется, что квадратный метр уникального строения стоит не выше среднестатистического «собрата» в петербургской квартире, а сотка земли в роскошном поместье – не дороже сотки в не самом престижном садоводстве на Карельском перешейке. При этом доходное производство (более трех миллионов бутылок в год) достанется владельцу в виде бонуса.
Мой дом – не моя крепость
Вообще, возможность приобрести собственный замок во Франции не слишком затратна на стартовой стадии. Можно найти варианты по цене миллион евро и даже ниже, хотя чаще то, что принято именовать замком в полном смысле этого слова, обойдется покупателю в сумму от 4–5 млн евро (верхних ограничений просто быть не может). Так, изумительный замок – отель начала XVIII века, расположенный во всемирно известной благодаря массе достопримечательностей долине реки Дордонь неподалеку от города Бержерак (и в полутора часах езды от Бордо), продается всего за 4,25 млн евро. «Всего», поскольку поместье расположено на 12 гектарах земли, а в самом здании замка и окружающих его постройках общей площадью 3 тыс. кв. м (итого – менее 1,5 тыс. евро за метр, земля – бесплатно!!!) расположено 25 изысканных гостиничных номеров и апартаментов, два зала для конференций и праздничных мероприятий, а также ресторан и два бассейна.
Иной случай, если нас привлекает возможность приобрести за бесценок «графские развалины». Недорого купленный замок как правило требует реставрации, причем без самодеятельности и волюнтаризма в плане переоборудования помещений и изменения исторического облика. План реконструкции в обязательном порядке согласовывается с Главным архитектурным управлением Франции. Правда, на период работ владелец освобождается от уплаты налогов и даже может в ряде случаев получить государственные дотации и субсидии. Но когда процесс завершен, ежегодные налоги и затраты на содержание будут исчисляться десятками или даже сотнями тысяч евро. Так что мало кто из коренных французов и иностранных «замковладельцев» может позволить себе удовольствие просто жить в здании, история которого овеяна веками, а интерьеры изукрашены гербами славных аристократических родов.
Владельцы замков вынуждены вести гораздо более публичную жизнь, нежели простые смертные – прежде всего из соображений экономии. Даже если при замке нет бизнеса, двери абсолютного большинства из них распахиваются для каждого «интересанта» – поскольку в этом случае ставка налога на владение замком сокращается на 90%.
В последнее время замки все чаще целиком сдаются в аренду – для проведения юбилеев, свадеб и прочих торжеств. Доходность различных видов бизнеса, осуществляемого на базе замков, колеблется от 5% до 10–12% годовых. А если неподалеку находится фешенебельная курортная зона со всеми приличествующими аксессуарами, то срок окупаемости замка-гостиницы может составить всего пять-шесть лет.
Заработать на покупке замка можно и просто перепродав объект по более высокой цене после реставрации и освоения прилегающей территории в соответствии с духом времени (например, оборудовав классическую площадку для гольфа, «эпидемией» которого в последние годы охвачен весь мир).
Впрочем, тем, кому симпатична идея вложений, более скромных по объему, нежели замки и виноградники, но расположенных в тех же долинах Дордони и Жиронды, рынок Юго-Запада Франции предлагает широкий спектр вариантов: дома со всеми удобствами и с более-менее просторными участками в качестве бесплатного приложения – по цене от 1 тыс. до 2,5 тыс. евро за кв. м жилой площади. Так что всего за 100–200 тыс. евро реально обзавестись мини-поместьем на «бордовщине» и «бержеракщине» и наслаждаться благословенной природой этих прелестных мест без неуместной публичности. С подробностями описанных предло-жений замков (и не только) можно оз-накомиться на сайте www.prian.ru.
Такой разный Париж
Покупка недвижимости в «правильном» Париже – беспроигрышная инвестиция. Рынок продажи и аренды в столице растет быстрее, чем в любом регионе Франции. Вот только не сплошь и не подряд. Многое зависит от конкретного места – социальное напряжение ряда микрорайонов делает покупку недвижимости в них не особо приятной и перспективной как вложение. Зная, например, Дефанс как район деловой активности, реализуемой на базе элитных высотных бизнес-центров, не стоит радоваться тому обстоятельству, что цены на жилье здесь отнюдь не «элитные». Стоящие стеной (если наблюдать со стороны Елисейских полей) небоскребы прикрывают не самые приглядные кварталы с пестрым составом населения. Что уж говорить о вариантах в местах, где традиционно начинаются «народные волнения» с сожжением автомобилей и погромом магазинов…
В принципе, приобрести квартиру в Париже, и даже в весьма неплохом районе, можно и за 80, и за 120 тыс. евро. Если мерить на единицы жилья. А вот стоимость «квадрата» в подобном апартаменте может оказаться значительно выше среднерыночных 6 130 евро за парижский «метр» (данные FNAIM за 2007 год), поскольку площадь такой студии – от 7 до 12 кв. м, для столицы Франции вполне популярный «размерчик», компактно вмещающий все удобства. Самыми дорогими являются четвертый округ (включающий остров Ситэ), шестой (Люксембургский сад) и седьмой (Эйфелева башня). Цены в этих районах начинаются с 7 тыс. евро за кв. м, массовое предложение колеблется в пределах 9–10 тыс. евро, а далее – в зависимости от престижности конкретного здания или улицы – могут достигать и вдвое-втрое большего значения. Наиболее доступные с точки зрения цен и демократичные по качеству жизни – десятый округ (Северный вокзал), 19-й и 20-й округа на северо-востоке (Парк Ля Вилетт, Пер Лашез) – стартуя с 4,2–4,5 тыс. евро за метр, предложение нечасто преодолевает планку в 5–6 тыс. евро. 18-й округ (Монмартр) – наиболее «разбросан» по ценовому значению и социальному составу – от 4,7 тыс. до 10 тыс. евро стоит «квадрат» самого богемного района Европы.
