Как рассчитываться при сделках с недвижимостью? Отдавать деньги до или после сделки? Если «до», то может пострадать покупатель, если «после», то продавец, то есть и оба варианта не подходят. Поэтому риэлторы применяют ступенчатую схему расчетов.
В прошлом выпуске нашей «Энциклопедии практической недвижимости» мы уже начали обсуждать тему проведения расчетов. Если вы читали прошлый материал, то знаете, как выбирать банк для проведения расчетов, какой и с кем нужно заключать договор на аренду банковской ячейки. А сегодня мы расскажем о том, как именно проводятся сами расчеты. Сначала деньги закладываются в банковскую ячейку. Закладка проводится перед нотариатом. К этому все профессиональные участники рынка уже давно привыкли, а вот у продавцов и покупателей иногда возникают вопрос – зачем это делать именно перед проведением нотариата. Ответ очень простой – если этого не сделать, то при возникновении проблем у покупателя, неминуемо пострадает продавец. А зачастую проблемы у покупателей появляются. Как нам рассказали в агентстве недвижимости «Адвекс» в основном они связаны с тем, что покупатели рассчитывают получить деньги в определенный срок, а сроки эти не всегда соблюдаются. И не так уж и важно, откуда именно покупатель рассчитывает получить деньги – вытащить из бизнеса, получить или взять в долг, использовать средства от проданного имущества, в том числе и квартиры. Важно другое – не всегда это получается. А если провести нотариат без гарантии, что у покупателя все в порядке со средствами, то затем продавец может оказаться в очень неприятном положении, когда по документам квартира уже будет продана, а денег за нее нигде нет. Итак, закладываем деньги в ячейку накануне или в день проведения нотариата. При этом присутствуют продавец, покупатель и при необходимости их агенты. Деньги пересчитываются, проверяются, а затем закладываются в ячейку в три основных пакета. В первом будет находиться 50% суммы сделки, во втором 40%, в третьем 10%. Существует, как правило, еще и четвертый пакет, в который закладываются комиссионные агентства. Поэтому, говоря о сумме сделки, мы имеем в виду сумму за вычетом этих комиссионных.
Зачем и почему так делается? Начнем с самого простого – с комиссионных агентства. То, что они находятся в банковской ячейке до самого конца сделки, позволяет клиентам быть уверенным в том, что агентство получит свои деньги только после выполнения всех необходимых действий по сделке. Кроме того, поскольку продавец, с которым обычно заключает договор агентство, должен при этом пересчитать всю сумму целиком, он может контролировать и сумму комиссионных агентства. В агентстве недвижимости «Динас» нам рассказали историю, когда во время проведения сложной цепочки с участием клиента агентства, оказалось, что у одного из участников цепочки «слегка» не сходилась полная сумма сделки. Недостача выявилась случайно, когда покупатель спросил у своего агента о «деньгах, которые он внес в агентство». Агент начал рассказывать о каких-то неведомых новых схемах расчетов и тут же предложил «перенести все на завтра». В результате все же выяснилось, что часть денег покупатель внес в агентство в качестве аванса, и эту часть агентство решило «не учитывать» при расчетах. А по сути это был прямой обман покупателя и продавца, которых агентство решило «опустить» на сто тысяч рублей. И такие примеры не единичны, особенно в тех случаях, когда за дело берутся непрофессионалы или черные маклеры. Поэтому профессионалы советуют всегда контролировать финансы при прохождении сделки. И продавец и покупатель должны четко представлять - за какую сумму продается объект и кому именно и за что платятся комиссионные. Для этого продавцу и покупателю достаточно переговорить между собой и обсудить эти вопросы.
Теперь разберемся с основными пакетами. Как помните их всего три: в первом - 50% от суммы сделки, во втором 40%, в третьем-10%. Распределение средств именно таким образом выработано на практике и наиболее безопасно. Первый пакет продавец может забрать после проведения регистрации сделки, второй - после выписки из квартиры, а третий - после освобождения квартиры и подписания акта приемки покупателем. Нарушение этого порядка чревато неприятными последствиями, как для продавца, так и для покупателя. В «Консультационном центре по долевому строительству и недвижимости» нам рассказали историю, когда покупатель, поддавшись на уговоры продавца, согласился на передачу всей суммы после регистрации сделки. В принципе, поскольку после регистрации сделки право собственности переходит к продавцу, то можно считать, что юридически сделка закончена. Вероятно, так посчитал и покупатель. А вот продавец, получив все деньги, решил по-другому – он просто не стал выписываться и освобождать квартиру. Получилась по сути дела патовая ситуация – по документам квартира уже принадлежала покупателю, а, по сути, там продолжал жить продавец.
Причем, поскольку он не снялся с регистрации, выселить его оттуда было невозможно даже с помощью милиции. Покупателю ничего не оставалось делать как подать в суд на продавца. Разумеется, тот всеми силами старался избежать суда – не являлся на заседания по «уважительным причинам», подавал встречные иски, запугивал покупателя, а потом вообще на полгода уехал из страны. В общем, чтобы разгрести всю эту «кучу малу» потребовалось полтора года судебной борьбы. Но и на этом дело не закончилось. На выселение продавца даже с помощью судебных приставов и милиции ушло еще полгода.
Мало того, когда покупатель наконец-то смог войти в квартиру, то вместо нормального жилья он увидел опустошенную квартиру, в которой отсутствовали внутренние двери, сантехника, и даже паркет. В результате общие потери покупателя оставили около полумиллиона рублей, не считая двух лет нервотрепки. Подобные последствия могут возникнуть и при нарушении схемы расчетов на любом ее этапе. Но это не самое страшное. В том случае, если вас решили обмануть, то при нарушении схемы расчетов, можно потерять и квартиру и деньги.
Фото: iuyt.ru
