Помимо общемировых процессов, вроде надвигающегося экономического кризиса, на рынок недвижимости Москвы влияют два весомых фактора «отечественного производства» – массовое расторжение инвестиционных контрактов, начатое администрацией Сергея Собянина, и грядущее удвоение Москвы, которое может юридически состояться до Нового года. Как именно они повлияют на цену квадратного метра?
Работу по ревизии инвестиционных контрактов, заключенных девелоперами с мэрией при Юрии Лужкове, Градостроительно-земельная комиссия (Г ЗК) собиралась закончить к осени. Но не успела – теперь в качестве сроков завершения называется первый квартал 2012 года. В сентябре заммэра по экономическим вопросам Андрей Шаронов отчитался о промежуточных итогах: рассмотрено 874 контракта, осталось 308. Из них расторгнуть планируется 188. Как ранее заявлял мэр Сергей Собянин, в рамках расторгнутых договоров можно было построить 7 млн кВ метров недвижимости на 35 млрд долларов.
«Это очень солидный объем – фактически, годовой объем столичного рынка недвижимости, – рассказал ВЗГЛЯД-Недвижимость учредитель Ассоциации инвесторов Москвы Александр Левченко. – Инвестконтракты, подвергаемые ревизии, можно разделить на три части. Первая – те, работы по которым еще не начаты. Возможно, их действительно имеет смысл расторгнуть, хотя это придется делать через судебные решения. Вторая – недостроенные объекты, где процесс по разным причинам затянулся, и их надо закончить. Третья – завершенные новостройки, где контракты де-факто давным-давно выполнены, но бумаги по ним не оформлены. Мне известны случаи, когда документы по фактически построенным объектам не оформлялись 10 лет! Во многих случаях это было связано с откровенным вымогательством чиновников, иначе не объяснить ситуации, когда инвестору предлагалось подписать документы, несовместимые со здравым смыслом… Приведет ли сокращение строительства к повышению цены квадратного метра? На мой взгляд, нет – спрос по уже построенным объектам гораздо ниже предложения. Дома стоят пустыми. И это не связано с тем, что тот или иной отдельный объект не продается – ресурс новостроек исчерпан, не хватает платежеспособного спроса. К тому же, прирезка к Москве новой территории размером с существующий город, безусловно, окажет заметное давление на цены в сторону понижения. Там можно строить целыми кварталами. Впрочем, неизвестно, пойдут ли инвесторы в новую Москву – бизнес и так уже сидит на чемоданах (а некоторые и чемоданы уже вывезли, и не пустые), когда есть Дубаи, Германия, Казахстан, Украина, Калуга, Тула в конце концов».
«Конечно, расторжение инвестконтрактов отразится на рынке недвижимости, – сказал ВЗГЛЯД-Недвижимость вице-президент Российской гильдии риелторов Константин Апрелев. – Спрос на новостройки постепенно растет, а темпы объема площадей, которые должны вводиться, снижены. Сложно прогнозировать, как это окончательным образом повлияет на цены, учитывая общеэкономические факторы, особенно после февраля 2012, когда, как ожидается, волна кризиса достигнет России. Но то, что это уменьшает объем новых предложений и сокращает конкурентную среду, это однозначно. Перспектива снижения цены на квадратный метр с отказом от реализации части инвестпроектов отдалилась. И слова мэра о том, что жилье в Москве будет дешеветь, не имеют под собой почвы».
Впрочем, не все эксперты уверены, что несостоявшиеся в результате расторжения инвестконтрактов миллионы квадратных метров как-то повлияют на состояние рынка недвижимости.
«Процесс сокращения объемов строительства начался в столице еще в 2008 году, – прокомментировал ВЗГЛЯД-Недвижимость руководитель аналитического центра «ГдеЭтотДом.Ру» Александр Пыпин. – Многие стройки встали. Какие-то позже возобновились, но девелоперы не могли продавать площади, потому что нужно было менять документы в связи с поправками в 214-й закон. Затем сменился мэр, и снова часть строек остановилась. Сейчас отменяются инвестконтракты по тем объектам, которые еще не начинали строиться. Это просто продолжение тенденции. Низкие темпы строительства ведут к росту спроса. Но есть вторичный рынок – те, кто не может купить жилье-новостройку, уходят туда. Или покупают за административной границей города (столица и Подмосковье, фактически, давно единый рынок). Что может глобально поменять весь рынок, так это расширение Москвы. Присоединяемые территории – фактически, чистое поле, где можно реализовывать масштабные проекты. Там нет груза проблем, связанных с исторической застройкой или протестами жителей. Плотность населения гораздо ниже, и всегда можно найти место, чтобы строить, никого особенно не трогая, большие объемы жилья. Правда, пока непонятно, какова будет стратегия действий московского правительства на новых территориях. Ясно, что туда будут выводиться административные заведения и появится жилье для чиновников. Но это тысячи семей. Будет ли строиться жилье для миллионов семей – это пока не ясно. Девелоперы ждут сигнала, когда они смогут бросить свои силы на эту целину. Фактор неопределенности сохраняется – по крайней мере, до президентских выборов».
Фото: РИА "Новости"
