Склады в московском регионе все чаще перепрофилируются под небольшие производственные помещения. Однако, как показывают исследования, проводимые операторами рынка, качественные показатели производственно-складских комплексов далеко не всегда отвечают запросам потенциальных арендаторов и покупателей.
Рынок складских помещений Москвы сравнительно молод: еще пять лет назад счет площадям шел на десятки тысяч квадратных метров. Сегодня – уже на миллионы. Причем если еще год назад аналитики рынка сетовали на то, что объем строительства складов и логистических центров отстает от графика (при заявленных полутора миллионах кв. метров строили от силы 900 тысяч), то сегодня акцент делается уже на качество исполнения строительных работ и удобство инфраструктуры. Как выяснилось, в условиях кризиса это немаловажные факторы, существенно влияющие на стоимость кв. метра и ставки по аренде.
Дальние дали
По словам управляющего директора компании PRAEDIUM Рубена Алчуджяна, у многих проектов, начатых в 2005-2006 годах, не было ни четких планов самого строительства, ни грамотного управляющего персонала. Многие компании даже не обратили должного внимания на размещение складов, из-за чего те до сих пор пустуют. Пример – ТЛК «Томилино»: вполне современный логистический центр столкнулся с проблемами нехватки персонала – в пределах транспортной доступности просто нет достаточно крупных населенных пунктов.
Еще одна беда строившихся в 2004-2007 годах ТЛК – низкое качество работ. В феврале этого года в складском комплексе «Домодедово» рухнули часть кровли и стена в одном из блоков, где хранились продукты питания. По счастливой случайности, никто не погиб и не пострадал. Что касается причины обрушения, то ею, по всей видимости, можно считать снеговую нагрузку.
А есть еще и другие показатели, о которых девелоперы напрочь забыли на волне строительного бума: плохие подъездные дороги, низкая энергооснащенность и даже недостаточное количество ворот и погрузочно-разгрузочных терминалов.
По данным аналитиков компании «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость», проведших недавно собственное исследование этой ниши, на рынке присутствует лишь небольшое количество качественных производственно-складских комплексов, отвечающих всем требованиям потенциальных арендаторов и покупателей. Среди этих проектов можно выделить такие, как индустриальные парки «Северное Домодедово», «Дмитров», «Можайский», логистический парк «Кулон-Истра», технопарк «Купавна».
Чем богаты…
В обозримом будущем рассчитывать на строительство подобных современных и удобных комплексов рассчитывать не приходится: складская недвижимость и в докризисные времена не отличалась высокой доходностью, а сегодня, когда немалая часть пользователей (по оценкам независимых экспертов – до 40%) попросту разорились, доходы от аренды упали до критических отметок.
Так что в последнее время из-за снизившегося спроса на аренду складских площадей арендодатели готовы предлагать складские площади и под размещение небольших производств. Причем площади можно не только арендовать, но и покупать.
Особой популярностью пользуются лоты от 1200 кв. метров – этого вполне достаточно, чтобы разместить небольшую производственную линию – упаковочную, пошивочную и т.п. Немаловажное условие – опять-таки наличие в транспортной доступности населенных пунктов, где можно найти квалифицированных рабочих.
Стоимость аренды таких площадей составляет около $90 за квадратный метр в год. В долларовом исчислении это существенно ниже, чем в докризисные времена ($130-140 за «квадрат»), однако, если учесть рост курса американской валюты, рублевые показатели остались приблизительно на том же уровне (в среднем – 3000 рублей за кв. метр в год).
По мнению генерального директора «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость» Андрея Бушина, каждый формат коммерческой недвижимости имеет свои особенности и свои требования.
«Небольшие производственные компании предъявляют серьезный спрос на качественные площади производственного назначения, - рассказал он «БН.ру». - Поэтому девелоперы, которые смогут предложить им интересный продукт по разумной цене, несомненно, будут в выигрыше. Девальвация рубля и складывающаяся в стране новая макроэкономическая реальность этому, безусловно, будут способствовать».
